Comme vous le savez sûrement, un bon rendement locatif s’obtient à l’achat. Toutefois, il reste possible au cours de la location d’améliorer votre rentabilité locative en se basant sur deux principes :
- Minimiser les dépenses
- Créer davantage de recettes
Voici les 21 manières qui me semblent indispensables pour optimiser la rentabilité de votre investissement locatif.
1/ Bien analyser le projet en se basant principalement sur les chiffres
Comme tout projet, il est nécessaire de bien analyser le projet immobilier pour assurer un meilleur rendement locatif. Vous serez amené à vous baser davantage sur les chiffres que sur les retours d’expériences. Il est donc primordial d’écarter les préjugés, car ceux qui ont permis aux autres de réussir ne vous réussiront pas forcément étant donné que divers paramètres peuvent influencer la rentabilité locative.
2/ Bien négocier le prix du bien locatif au moment de l’achat
Un investissement haut rendement se reconnaît à l’achat ! Qu’en pensez-vous ? Vous allez réaliser de meilleures affaires immobilières avec des vendeurs qui sont prêts à vendre. Cela peut s’agir de :
- Propriétaire en difficulté
- Propriétaire pressé de vendre
- Investissement locatif déjà amorti
Vous augmenterez votre rendement locatif en sachant bien négocier l’offre du propriétaire actuel.
3/ Réaliser une simulation pour avoir une idée sur la valeur du marché actuel
Je vous conseille de toujours faire une simulation de rentabilité en ligne pour connaître la valeur normale d’un bien immobilier. L’objectif est de pouvoir dénicher un bien en dessous du prix du marché. Avec un achat de moins 10 à 20 % en dessous de la valeur du marché, vous êtes sûr d’optimiser la rentabilité locative. Il va de soi qu’un minimum de connaissance sur le secteur est un atout pour vous faire une idée sur la valeur du marché actuel.
4/ Vente aux enchères pour réaliser un haut rendement locatif sous conditions
La vente aux enchères représente une alternative intéressante pour réaliser un bon rendement locatif à condition de maîtriser ce type de vente :
- Maîtrise des offres des enchérisseurs
- Frais additionnels
- Vente non définitive pendant quelques jours
- Visites uniques et groupées
5/ Investissement locatif avec des prêts immobiliers, plus rentables sur le long terme
Je vous encourage à investir dans l’immobilier locatif avec un financement par emprunt étant donné que le remboursement du prêt est assuré par les loyers. C’est une solution intéressante à condition de savoir profiter des taux d’intérêt très bas. Vous pouvez placer votre argent ailleurs, sur un compte épargne plus rentable par exemple. L’objectif est de calculer l’écart de rendement locatif entre investir en fonds propres et investir à crédit.
6/ Réaliser des emprunts avec un apport personnel pour augmenter le montant du prêt
Pour optimiser votre rentabilité locative, il est judicieux de demander un emprunt avec apport. Un prêt immobilier sans apport est possible, mais il faut reconnaître qu’un emprunt avec apport permet d’augmenter :
- Le montant du prêt immobilier
- La facilité de remboursement des mensualités
- La confiance de la banque
- La chance de trouver la perle rare
7/ Renégociation de son prêt immobilier à un taux plus bas
La renégociation de votre prêt à un taux plus faible est une solution pour augmenter votre rentabilité locative à long terme grâce au meilleur autofinancement. Le rachat de crédit peut baisser les mensualités de remboursement tout rallongeant un peu la durée du crédit.
8/ Renégocier par la même occasion vos assurances en tant que propriétaire bailleur
Un propriétaire bailleur est soumis à la souscription de certaines assurances :
- Assurance du prêt
- Assurance habitation non occupant
- Assurance loyers impayés
Pour trouver des offres plus intéressantes et donc plus avantageuses, il ne faut pas hésiter à faire jouer la concurrence. Les renégociations de contrat de prêt et d’assurance permettent de réaliser des économies et par conséquent d’augmenter le rendement locatif.
9/ Concentrer la recherche du type de bien selon les points d’intérêts à proximité
La zone géographique influence le choix d’un bien à louer. Les biens situés à proximité des points d’intérêt sont les plus rentables. Toutefois, la rentabilité est plus importante dans une zone où le prix du foncier est moins élevé. Certains biens peuvent déclencher un coup de cœur sans être forcément en plein centre-ville selon les points d’intérêts à proximité.
10/ Prévoir les changements de locataires et la vacance locative dans le calcul de rendement locatif
Le calcul de rendement locatif implique certaines prévisions, pendant les périodes où vous ne percevez pas de loyer :
- Les changements de locataires
- La vacance locative
11/ La division du bien immobilier en plusieurs lots en créant plusieurs appartements
La configuration de certains biens immobiliers permet de les diviser en plusieurs lots. En prévoyant des travaux adéquats, vous allez décupler votre rendement locatif en touchant plusieurs loyers au lieu d’un seul.
12/ Revoir les charges communes en privilégiant les systèmes individualisés
Avoir un meilleur contrôle sur les charges est un moyen d’accroître le rendement locatif. Certaines charges communes d’un logement en copropriété sont incontournables tandis que d’autres peuvent être modulées. C’est par exemple le cas pour le chauffage. Des travaux peuvent être réalisés pour équiper votre logement d’un système individualisé.
13/ Réaliser des travaux de rénovation pour augmenter la valeur du bien
Les travaux de rénovation apportent une plus-value au bien. Vous pouvez ainsi :
- Augmenter le montant du loyer
- Déduire le montant des travaux de ce loyer
Un logement bien entretenu et confortable suscite toujours l’intérêt des locataires.
14/ Déclencher un coup de cœur pour votre appartement avec le home staging
Le home staging n’est pas uniquement réservé au propriétaire-occupant. Vous pouvez profiter du home staging pour déclencher un coup de cœur. Ces travaux de décoration permettent d’augmenter votre loyer. Cependant, vous devez vous assurer les travaux ne soient pas trop coûteux pour garantir un rendement élevé à court terme.
15/ L’excès d’optimisme peut décourager l’investisseur dès le premier problème
Un excès d’optimisme peut engendrer de mauvaises surprises. Il convient donc de rester réaliste et de prévoir des périodes sans revenus locatifs ou encore avec des charges en hausse au lieu de trop surestimer le loyer potentiel.
L’optimisme est nécessaire pour projeter sur le long terme son investissement immobilier, mais il ne faut pas trop en faire au risque d’accumuler de mauvaises surprises.
16/ Refaire les calculs de rentabilité pour envisager le rendement réel de votre investissement
Le calcul de rentabilité de l’ancien propriétaire ou de l’agent immobilier est souvent tentant. Je vous conseille de toujours refaire vous-même le calcul de sort que le rendement réel devient une bonne surprise et non pas l’inverse.
17/ Intégrer l’imposition et les charges dans le calcul de la rentabilité
Beaucoup de personnes calculent le rendement de leur investissement immobilier sans tenir compte des charges et de l’imposition des loyers. Vous devez vous baser sur le rendement net après imposition. Pour investir dans l’immobilier, je vous conseille d’investir dans le LMNP.
18/ Investir dans l’immobilier avec le statut Loueur meublé non professionnel
Le statut LMNP est intéressant lorsqu’on envisage un haut niveau de rendement net après imposition. La location en meublé vous permettra de profiter d’une fiscalité avantageuse :
- Un abattement de 50 % sur vos recettes fiscales
- Une déduction des charges liées à l’achat du bien
19/ Miser sur l’investissement dans la location meublée de courte durée
La location de courte durée est encore plus intéressante pour accroître encore une fois votre rentabilité. Vous pouvez atteindre facilement des rendements de l’ordre de 20 à 30 % par rapport à un bien loué de manière classique.
20/ Prévoir une possibilité de revente de son investissement de bien locatif
La finalité de tout investissement immobilier est la revente une fois que l’investissement est amorti. Il peut arriver que le rendement soit plus faible pendant la durée de location du bien. Envisager une plus-value importante grâce à sa revente est une solution à ne pas négliger.
21/ Suivre des formations pour investir sans prendre d’énorme risque dans l’immobilier locatif
Le projet immobilier est un investissement qui s’apprend comme tout autre investissement surtout lorsqu’il s’agit d’un projet de location. Suivre une formation sur l’investissement locatif dans :
- L’immobilier classique
- L’immobilier en location de courte durée…
… permet de vous éviter de faire des erreurs énormes. Réaliser avec succès son premier investissement a un impact psychologique très positif pour les prochains investissements.
