Dans cette vidéo, je vous dévoile comment rédiger une offre d’achat à votre avantage et comment obtenir plus du vendeur qu’une simple remise sur le prix. 

 

 

 

 

Les Secrets d’Une Offre d’Achat
Qui Fait Gagner de l’Argent

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Transcription de la vidéo :

Bonjour,

Dans cette vidéo, nous allons voir l’importance et les points essentiels à prendre en compte lorsque vous faites une offre d’achat pour un bien immobilier.

Restez bien jusqu’à la fin, car je vais vous dévoiler 2 éléments importants :

• Nous verrons comment une mauvaise idée reçue peut engager votre responsabilité
• et je vous dirai comment vous pouvez utiliser votre offre d’achat pour négocier certaines choses.

Les acheteurs, et mêmes bien souvent les agences ont tendance à prendre l’offre d’achat un peu à la légère, mais attention, parce que cela peut vous engager beaucoup plus que vous ne le pensez.

C’est donc vital de ne pas faire n’importe quoi et surtout de prendre quelques précautions.

Pour commencer, on va faire un petit rappel sur le déroulement d’un achat immobilier.

Lorsque vous achetez un bien immobilier, il y a  3 étapes principales :

1. L’offre d’achat

   C’est un document qui est établi directement entre vous, qui êtes acquéreur et le vendeur ou l’agence qui le représente. Elle détermine principalement le prix d’achat du bien. C’est ce dont on va parler aujourd’hui.

2. Le compromis ou la promesse de vente

   Cela officialise la transaction et fixe les obligations de chacun, et les conditions suspensives. Généralement, on l’établit devant notaire, certaines agences font signer ce document, on peut même le faire signer entre particuliers, mais c’est un cas plutôt rare.

3. L’acte de vente

   Il finalise la transaction et déclenche le transfert de propriété du bien. C’est un document notarié et c’est à ce moment que vous devez payer l’intégralité du bien. Souvent, c’est le notaire qui fait la demande de transfert des fonds à votre banque.

 

Revenons donc à l’offre d’achat.

A quoi vous engage une offre d’achat écrite ?

Oui, parce qu’une fois écrite, elle risque d’être acceptée en l’état.

 

Si le vendeur accepte les conditions de votre offre, alors, vous êtes engagé.

Juridiquement, on considère que dès l’instant qu’il y a « accord sur la chose et sur le prix », la vente est formée.

En tant qu’acquéreur, vous ne pouvez alors plus renoncer à l’achat du bien sans engager votre responsabilité, ou vous risquez de devoir payer des dommages et intérêts, à moins que vous fassiez valoir une condition suspensive qui aurait été prévue dans l’offre

C’est sur ce point qu’il va falloir être très vigilent

Vous allez me dire, et le délai de rétractation !

Et bien contrairement au compromis, l’offre d’achat et son acceptation ne sont pas tenus d’être réalisés par écrit. Vous pouvez négocier et vous entendre sur une vente oralement, puis signer directement le compromis chez le notaire.

Par contre, si vous faites une offre écrite, vous vous engagez juridiquement dans les conditions que vous avez vous-même établies.

Dans ce cas, la loi qui régit ces transactions, la loi SRU, ne s’applique pas sur les offres d’achat, mais uniquement sur le compromis ou la promesse de vente.

Attention à cette idée reçue !

Il n’y a pas de délais de rétractation sur une offre d’achat.
Seul l’avant contrat fait courir le délai de rétractation
de sept jours prévus dans la loi SRU.

 

Le contenu d’une offre d’achat

Pour la rédaction d’une offre d’achat, il n’y a pas de règle, mais il doit tout de même y figurer un minimum d’informations :

• La date du jour,
• Vos coordonnées, ainsi que celles du vendeur ou de son représentant, si c’est une agence,
• Le descriptif du bien, notamment sa localisation et son type,
• Votre prix,
• Le délai de validité, généralement de 1 à 2 semaines, ou vous pouvez aussi mettre une date fixe,
• Les modalités de réponse, lettre AR ou réception de mail.

 

Nous allons voir maintenant l’importance de ces différents points :

La date du jour,

d’établissement de votre offre détermine l’ordre de priorité. S’il y a plusieurs offres équivalentes. C’est le principe du « Premier arrivé, premier servi ». Pour cela, je vous conseille de l’envoyer par mail, car en plus, il y a l’heure d’envoi qui fait foi.

Le prix de votre offre

Bien évidemment, c’est l’objet de ce document. Sachez que si le vendeur vous fait une contre-proposition, votre offre est alors caduque, et vous perdez l’ordre de priorité. Donc si vous l’acceptez, vous devez refaire une offre pour validation du vendeur, ensuite,

La durée de validité

Permet dans certains cas de mettre un peu la pression au vendeur.
Mais surtout, s’il n’y a pas de durée de validité, votre offre est valable à vie.
Le vendeur peut donc revenir vers vous dans deux ans, et vous annoncer qu’il accepte votre offre, et là, vous ne serez plus forcément acheteur. Puis, il y a

Les modalités de réponse

Tant que vous n’avez pas une réponse écrite, le délai de validité court en votre faveur. Donc si vous avez un accord verbal, vous pouvez attendre la veille du délai de validité pour lui réclamer un accord écrit, par mail, entre temps, vous vous serez créé un délai de rétractation.

Oui, car temps que vous n’avez pas eu l’accord du vendeur, vous pouvez annuler votre offre. Ce n’est qu’une fois acceptée qu’elle est irrévocable.

 

Je vous rappelle que le délai de rétractation de 7 jours n’est valable que pour le compromis ou la promesse de vente.

 

Les conditions suspensives maintenant :

Je vous ai parlé au début de cette vidéo de conditions suspensives sur l’offre d’achat.

Et oui.

Généralement, les conditions suspensives sont mentionnées dans le compromis ou la promesse de vente, mais il est tout à fait possible de mettre certaines conditions particulières en tant que conditions d’achat dans votre offre.

Je ne parle pas ici des conditions légales, telles que l’obtention du prêt, de l’état hypothécaire du bien, etc, mais bien de conditions propres à cet achat.

Le fait de mentionner ces conditions particulières dès l’offre d’achat va vous permettre de négocier certains points directement avec l’acheteur, sans avoir les réticences de son notaire.

Rappelez-vous que si votre offre est acceptée, vous êtes engagé. Donc si le vendeur n’accepte pas vos conditions particulières, vous êtes coincé.

Bon, il restera bien le délai de rétractation, mais c’est dommage d’aller jusqu’au notaire, sachant que vous allez vous rétracter.

Donc là, ce que vous allez pouvoir mentionner dans votre offre d’achat ; des points comme :

• Le fait que vous financiez entièrement par un prêt bancaire, le dépôt de garantie sera  ramené à zéro euro (où un autre montant que vous aurez décidé).
• Ou encore, que le vendeur s’engage à vous donner les clés dès que vous aurez transmis l’accord de prêt au notaire. ça vous permettra de commencer des petits travaux ou de faire intervenir des entreprises pour établir des devis précis. Quand on sait que certaines entreprises mettent 15 jours ou 3 semaines pour envoyer un devis, c’est autant de temps de gagné

 

Je vous engage notamment à préciser ce type de points que les notaires n’aiment pas, car une fois accordé par le vendeur, le notaire peut difficilement revenir en arrière, tant que vous restez dans la légalité.

Certains points qui ne coûtent pas d’argent, mais beaucoup de temps peuvent notamment être négociés, tels qu’un accord de copropriété pour faire certains travaux ou pour changer les fenêtres par exemple.

 

Vous pouvez, comme ça, lister un ensemble de conditions d’achat, négociées avec le vendeur.
Ça peut aussi être le fait de vous laisser le canapé, qu’il s’engage à remplacer les fenêtres ou à repeindre les toilettes.

Comme ça, si au moment  de la signature du compromis, les toilettes ne sont pas repeintes, cela devient officiellement une condition suspensive, qui devra être notifiée dans le compromis.

 

L’offre d’achat, un outil de négociation

Vous n’êtes peut-être pas à l’aise pour négocier directement lors de la visite, ou certains vendeurs ne veulent pas descende le prix.

Une astuce peut être d’utiliser l’offre comme outil de négociation.

Je m’explique :

Vous avez vu une annonce, et vous êtes intéressé par un appartement annoncé à 100 000 €.

Il vous intéresse, mais vous voudriez le payer un peu moins cher et avoir quelques avantages.

Bien souvent, l’agence vous dit (vrai ou pas ?) qu’une précédente offre à 90 000€ a été refusée et que le vendeur ne le lâchera pas en dessous de 95 000€

Ne proposez pas 95 000 €

Vous faites donc une offre à 90 ou 92 000€.

Elle a donc de grandes chances de revenir avec un refus, l’idéale étant d’avoir une contre-offre. Si le vendeur n’en fait pas, vous la demandez, vous n’avez rien à perdre.

Vous pouvez alors entrer en négociation en remontant le prix ou en acceptant la contre-offre, sous condition des éléments que nous venons de voir.

 

Voilà, maintenant vous en savez un petit peu plus. Vous n’avez plus qu’à trouver une bonne affaire pour passer à l’action et tester quelques conditions suspensives sur vos offres d’achat.

 

 

Vous avez certainement des questions, une expérience ou un avis à partager.
Laissez votre commentaire en dessous, ça pourra en aider certains et ça me fera très plaisir.

 

A bientôt