Après avoir dégagé des surplus de trésorerie de vos loyers ou après un achat/revente, il est important de savoir quoi faire de cet argent. Cyril nous donne quelques idées afin que ces revenus ne fondent pas avec l’inflation 

 

Si vous êtes un investisseur éclairé en immobilier, vos investissements génèrent un flux financier dans deux situations :

• parce que vos loyers vous rapportent davantage que vos remboursements ou
• parce que vous générez une plus-value (qu’on espère substantielle) à la revente.

Si vous percevez par ailleurs d’autres revenus, vous disposez d’un excédent de trésorerie. Cet article vous propose

5 façons de placer votre argent
gagné dans l’immobilier

1°/ l’immobilier (en direct ou via des SCPI)

La première option est assez évidente, et je ne suis pas le mieux placé pour en parler dans cet événement : l’immobilier constitue un excellent moyen de placer l’argent gagné dans l’immobilier

• soit en détenant le bien directement,
• soit en SCPI (je sais que je risque de faire hurler certains des spécialistes).

Les SCPI sont des parts de sociétés immobilières : en achetant des parts de SCPI, vous devenez propriétaires d’une partie d’un ensemble immobilier diversifié.

Parmi les avantages :

• la diversification,
• l’absence de contraintes de gestion,
• expertise immobilière non nécessaire,
• une certaine spécialisation (bureau, commerce, habitation ou SCPI « fiscales »),
• un temps limité pour trouver le bon support

Inconvénients :

• marché secondaire parfois peu actif,
• difficulté à obtenir des prêts pour des SCPI hors habitation,
• perspectives de plus-values « exceptionnelles » limitées.

On peut regarder les SCPI comme placements défensifs de diversification (au même titre que certaines obligations).

2°/ l’assurance-vie (dans des contrats en euros ou multi-supports)

L’assurance-vie multi-support constitue le support principal de la méthode d’investissement que je préconise sur mon blog, pour des raisons fiscales et parce qu’il permet de lisser le risque avec des investissements progressifs.

En outre, c’est un investissement accessible quand on dispose de revenu modeste.
Cette méthode qui consiste à investir chaque mois dans des fractions de SICAV de qualité convient particulièrement bien aux surplus de trésorerie provenant des loyers.
Une fois les mensualités remboursées, et sous réserve que vous ayez ajusté votre épargne de précaution à vos nouvelles charges (couvrir des mensualités en cas de vacance), vous investirez dans des fractions de bonnes SICAV. Concrètement je sélectionne chaque année les SICAV qui surperforment leur catégorie depuis plus de 3 ans, et j’investis tous les mois en fonction d’une allocation d’actifs assez agressive (principalement des SICAV actions) pendant les phases « haussières » (il serait trop long de définir dans cet article quand exactement la phase est haussière).

3°/ les actions (en direct ou dans une enveloppe fiscale)

L’investissement en actions (plutôt dans le cadre d’un PEA étant donnée la fiscalité) est également souple et vous permet de diversifier votre patrimoine.

Contrairement à un compte titres traditionnel, le Plan d’Epargne en Actions est plus restrictif en termes d’effet de levier ou de vente à découvert – mais nous sommes plutôt dans une optique d’investissement.

Pour le trading, le compte titre est plus adapté.
On fera attention à la diversification du portefeuille en fonction des secteurs économiques et aux règles de money management (la gestion du risque), mais cela nécessiterait un article à part entière.

4°/ l’or

L’or a eu le vent en poupe jusque la correction depuis septembre 2012 – correction qui ne semble pas terminée. Sur une échelle de long terme, l’or est le placement anti-inflation.

A titre personnel, je ne suis pas fan du « placement » en or : il ne rapporte pas d’intérêt, il est encore chargé de beaucoup d’irrationnel (« l’or, cette relique barbare ! » disait Keynes). Mais dans un contexte où les Etats sont surendettés et font marcher la planche à billets, disposer d’une partie de son patrimoine en or fait partie des pratiques recommandées (que je ne suis pas).

5°/ en liquidités

J’ai commencé ce billet avec une préconisation presque évidente (on peut placer l’argent gagné dans l’immobilier dans… l’immobilier), je finirai avec une remarque du même tenant : on peut placer l’argent gagné dans l’immobilier en… liquidités (ou quasi-liquidités).

Si vous êtes un investisseur aguerri, la vente d’un bien immobilier vous invite plutôt à chercher une nouvelle opportunité d’acquisition.
Même si les taux sont aujourd’hui relativement bas, le fait de disposer d’un certain montant de liquidités n’est certes pas optimal du point de vue de la trésorerie, elle constitue un facteur important lors de votre négociation avec le banquier.

Bien sûr, vous pouvez (devez) placer ces sommes sur des livrets, des comptes à terme voire des SICAV monétaires. Mais au moment de négocier une nouvelle acquisition, votre crédibilité financière (et votre réactivité) sera accrue du montant de vos liquidités.
N’oubliez pas également l’imposition sur les plus-values immobilières. L’imposition n’arrivera que l’année après la revente : ça peut être très délicat d’avoir à régler de grosses sommes si vous ne disposez pas des liquidités. C’est malgré tout un problème de riche que je ne souhaite pas aux investisseurs immobiliers ! (le compte à terme peut être assez adapté à cette gestion de la liquidité).
Cette préconisation n’est valable que pour une période de court terme : de nouveau, les placements long terme offrent nette plus d’avantages (fiscalité, performance) que les placements court terme.

Merci Cyril.

Cet article a été rédigé par Cyril COLLEATTE, du blog meilleures-sicav.com