Je vous offre le calculateur de mon banquier.
Il n’y a pas que le taux d’endettement qui compte
Lors de la souscription d’un prêt, quel qu’il soit, vous allez généralement entendre parler de votre taux d’endettement.
Il y a un autre paramètre moins connu, mais pris en compte dans l’analyse de votre dossier qui peut vous être favorable :
Le reste à vivre.
Petit rappel sur :
Le taux d’endettement :
Le taux d’endettement vu par votre banque est un calcul relativement simple.
C’est le rapport entre la totalité de vos charges de crédit et loyers et la totalité de vos revenus.
Le taux d’endettement généralement autorisé par les banques est de 33%, soit un tiers des revenus.
Si vous gagnez 1800 €/mois, vos charges mensuelles ne doivent pas dépasser 600 €
Toutefois, il y a des cas où cette règle n’est pas forcement prise en compte :
Exemple 1 :
Un célibataire, Lionel, perçoit 1 400€/mois de revenus pour 600€ de charges.
Son taux d’endettement est donc de 42%, elle ne devrait pas avoir droit au crédit.
Exemple 2 :
Un couple de bonne situation, Pierre et Marie, perçois 9 000€/mois de revenus pour 6 000€ de charges.
Leur taux d’endettement est donc de 66%, ils ne devraient pas avoir droit au crédit.
C’est là que rentre en compte :
Le reste à vivre :
Son calcul est disons … d’une simplicité assez complexe.
Le calcul proprement dit est simple.
C’est quasiment le même que pour le taux d’endettement en y ajoutant les dépenses récurrentes tels que l’EDF, le téléphone, la cantine, etc.
Comme son nom l’indique, ce montant détermine ce qu’il va vous rester pour vivre ; en langage courant, pour faire les courses.
Là où ça se complique, c’est que ce montant dépend :
- De la banque,
- Du secteur géographique
- De la composition du foyer
A ma connaissance, l’âge du capitaine et la vitesse du vent ne sont pas pris en compte, mais allez savoir …
Plus sérieusement, il est admis que le reste à vivre minimum pour une personne seule est de 700 euros, 800 euros pour un couple, soit 400 euros par personne (Et oui, à deux on fait des économies). Ces montants sont ensuite majorés de 300 euros par enfant à charge.
Un couple avec deux enfants aura donc un reste à vivre de 1400 euros.
Ces montants peuvent varier en fonction du secteur géographique. Que vous soyez à Paris ou dans un village du Cantal, les frais ne sont pas les mêmes.
Outre les critères ci-dessus, c’est l’étude de vos mouvements bancaires qui permet à une banque de déterminer votre reste à vivre.
Les bienfaits du reste à vivre :
Reprenons simplement nos deux exemples :
Exemple 1 :
Notre célibataire, Lionel, perçoit 1 400€/mois de revenus pour 600€ de charges.
Son taux d’endettement est donc de 42%, il ne devrait pas avoir droit au crédit.
Mais son reste à vivre est de 800€.
Sa situation, bien que juste n’est donc pas désespérée.
Exemple 2 :
Notre couple de bonne situation, Pierre et Marie, perçois 9 000€/mois de revenus pour 6 000€ de charges.
Leur taux d’endettement est donc de 66%, ils ne devraient pas avoir droit au crédit.
Mais leur reste à vivre est de 3 000€.
Leur situation parait donc plutôt favorable.
Une base saine pour un investissement en béton
Comme le montre nos deux exemples, leurs situations, d’après les chiffres permettent l’octroi d’un prêt.
C’est là que tout se joue . . .
- Si Pierre et Marie vont voir la banque pour l’achat d’une voiture haut de gamme et que leur compte présente régulièrement des débits par carte à l’hippodrome, au casino et des achats sur internet… a vrai dire, c’est pas gagné.
- Par contre, si Lionel présente un dossier d’investissement immobilier « intelligent », qui s’autofinance et qui n’imputera pas son reste à vivre ; alors là, il a toutes ses chances.
Nous revoici donc sur l’un des fondements de l’investissement immobilier :
Vous devez avoir une base saine. Des finances propres et bien tenues.
Votre banquier doit vous voir comme quelqu’un de sérieux.
Ce n’est pas parce que vous n’avez que peu de moyens financiers, que vous n’avez pas l’intelligence de vouloir vous en sortir
Mon cadeau pour vous
Vous avez lu cet article jusqu’au bout, je vous en remercie. Je vais donc vous faire un petit cadeau
Un fichier utilisé par ma banque
Le fichier ci-dessous est celui utilisé par l’une de mes banques (Vous savez, ceux qui chantent avec le porte manteau dans la pub). Bien que chaque établissement ait ses propres règles, cela vous donnera une idée de ce qui vous attend.
Téléchargez le fichier
Dites-moi dans les commentaires en quoi cet article vous a éclairé.
Moi, c’est ça qui m’a permis d’investir
Article intéressant !
Et merci pour le fichier Excel. Le « reste à vivre » change en fonction des banques mais par expérience, celui-ci est plutôt élevé chez la banque populaire… 🙂
Avec mes deux investissements immobilier, je suis à plus de 33% d’endettement.
Mais plus les taux de rentabilité de vos investissements sont élevés, plus il est « simple » de continuer à investir. Le tout est de montrer au banquier que vous savez faire.
Et dire que certains sont à plus de 70%…
Bonjour,
Il ne faut absolument pas s’arreter au taux d’endettement pour investir. Malheureusement les conseillers bancaires ont tendance à se cacher derrière pour se protéger.
C’est à nous d’expliquer pourquoi le pret n’est pas risqué c’est à dire pourquoi l’investissement est fiable.
Comme tu le dis bien, un des moyens est de regarder le restant à vivre qui montre que notre situation est toujours supportable.
Sylvain
Encore une fois on voit qu’une bonne éducation financière fait toute la différence. Il n’est jamais couru d’avance que se soit les plus riches qui soient les mieux placés. Et si on ne sait pas qu’en matière d’investissement le taux d’endettement on s’en balance, riche ou pauvre, on osera jamais aller voir une banque pour parler de son projet.
C’est bien d’avoir parlé du reste à vivre. L’analyse de l’endettement est intimement liée à cette notion et la plupart des sites oublient d’en parler. Pour répondre au commentaire de Salvio, il est vrai que la notion d’endettement est faussée dès lors qu’on emprunte pour réaliser une opération locative. Le fait d’avoir des revenus locatifs (même s’ils sont équivalent aux échéances de l’emprunt)n’empêche pas le taux d’endettement de grimper. Les banques le savent et en tiennent compte en général. L’environnement et la situation globale du client devient alors très importante.
Articles vraiment tres interessant! et mrci pr ce tableau, qui peut etre d’une aide tres precieuse!
Il est clair qu’avoir une base saine au niveau de ses finances est important. Apres bien des années de mauvaise gestion de mes finances, je me suis donné cette année comme principal objectif d’assainir cette partie.:)et enfin pouvoir investir ds l’immobilier en commencant par les parkings.
Génial ce fichier et au moins on sait tout de suite ou l’on va!!!!
bonjour
Une banque peut elle accorder un emprunt même si ces personnes ont déjà un taux d’emprunt a 33% ??
Si ces personnes sont au max ??
si la banque ne fait pas de calcul si ces personnes ont déjà des emprunt sur le dos
merci pour vos réponses
En faites ces personnes, c’est nous car j’avais besoin d’argent pour un garage. Même moi j’ai pas pensé a cette capacité d’emprunt; ma banque a acceptée de me prêter mais elle n’a pas parlée que mon taux avait dépassé ma capacité d’emprunt.
Il n’ a pas de « loi » concernant la capacité d’emprunt.
Chaque banque, voir chaque banquier est libre de la dépasser ou pas.
Tout dépend du profil du demandeur (vous)
re
ok merci de votre reponse
mais il y a quand meme quelques choses qui me dit que ma banques n’ont pas fait son travaille correctement !
ils sont là pour vous conseillez normallement!!!!! elle aurait r dut regarde ou ont en êtait !
mais bon c’est des requins c’est comme les assurances !! eux d’abords et vous apres vous essayez de survivre contre ces requins
c’est vrai que j’aurais dut regarde ca de mon cote
mais j’avais tellement la tete dans mon projet que c’est passe a cote
Article très intéressant !
Merci
Merci pour cet article!
Ayant des prêts en cours pour des logements en location (6 en tout), mon banquier considère notre endettement à 70%, bien que les biens soient en SCI. Nous cherchons un prêt pour un investissement photovoltaïque, avec rachat de l’électricité par EDF. Le projet s’autofinance, avec même un peu de marge bénéficiaire, mais les banquiers sont très frileux sur l’affaire, entre autres parce que nos revenus d’indépendants sont irréguliers.
Donc cet article m’éclaire et me donne peut-être des éléments pour négocier ce dossier…
Pensez-vous qu’en abordant le fait que nous pratiquons aussi l’auto-consommation (produits de notre jardin, produits de la basse-cour, panneaux d’auto-consommation électrique, maison BBC, chauffage avec notre propre bois, récupération d’eau, etc..) nous pouvons amener les organismes financiers à reconsidérer notre reste à vivre?
J’ai conscience que rien ne vaut la monnaie sonnante et trébuchante pour notre banquier, mais j’espère que j’en trouverai un intelligent, qui prendra en considération que nos emprunts s’auto-financent et préparent de futurs revenus.
Merci pour votre article, il est vraiment intéressant et surtout compréhensible. Je préfère les personnes qui expliquent les choses de façon simple, aux personnes qui nous sortent des termes qui font « expert ».
En tout cas merci pour l’article et le document, que j’ai téléchargé. Il donne une bonne vue d’ensemble et vous avez raison, le reste à vivre est un facteur primordial lors d’une demande de prêt et biensûr, d’après sa situation personnelle (Revenus stables ou irréguliers ? Tendances à consommer plutôt beaucoup ou peu ? Célibataire ou père de famille ? Habitation en région urbaine ou rurale ? …), les conditions du prêt seront plus ou moins avantageuses.
Malheureusement, je pense que les banques, elles prêtent du moment qu’une opération financière est bénéfique pour elles. Est-ce toujours sans risques pour le particulier ? Je ne mettrais pas ma main au feu.
Alex
Article intéressant !
Et merci pour le fichier Excel. Je suis à la BNP avec près de 35% de taux d endetement mais mon banquier me suis depuis 10 ans
je pense qu il faut ré-investir maintenant tant que les taux sont encore bas
Article très intéressant !
Cependant comment fait on pour pouvoir encore emprunter?
Pour ma part j’ai déjà deux bien locatif, qui sont loués, mais la banque n’est pas chaude pour me re-prêter… soit disant je vais trop vite ! (3 achat immobilier en 4 ans, 1 ou je vit et 2 en locatif)
Merci pour vos réponses
Changez de banque !
mon frère est dans la même situation, il a fait joué en sa faveur la loi du logement duflot et c’est passé mais il n’a donc pas eu le choix de la zone ni du montant du loyer
merci pour ces infos… elles peuvent tout simplement changer le cours d une vie.