Le financement immobilier nous impose parfois d’aller à l’encontre de certaines règles de vie. Dans cet article Julien nous raconte pourquoi la fidélité de paye pas et nous dévoile d’autres secrets qui lui ont permis de financer ses garages en étant au Pôle Emploi. 

 

Les 4 secrets qui m’ont permis de financer mes investissements

La question du crédit est sans doute celle qui bloque le plus les investisseurs immobiliers. Quand tu investis en bourse, la question du financement ne se pose pas. Si tu n’as pas l’argent sur ton compte, alors tu n’investis pas.

L’atout majeur de l’immobilier est qu’il s’achète à crédit. Le jour où tu deviens propriétaire d’une maison par exemple, tu en paies une partie minime et tu contractes une dette pour l’avenir. Tu deviens propriétaire d’un bien que tu n’aurais pas pu t’offrir sans crédit. A la fin du prêt, le bien est à toi.

C’est un mécanisme d’enrichissement très puissant. Avant de découvrir mon secret pour obtenir des financements, j’aimerais répondre à une question très intéressante. Faut-il toujours financer ses acquisitions à crédit ?

 

Acheter cash ou à crédit ?

Mes lecteurs me posent souvent cette question. « Julien, j’ai l’argent disponible pour acheter un garage. Est-ce que je dois faire un crédit ? ». Le prix d’achat moyen d’un parking ou d’un garage est d’une dizaine de milliers d’euros en France. Tu peux avoir cet argent sur ton compte en banque.

Je ne réponds jamais oui ou non à cette question. Je préfère y répondre de cette manière : tout dépend de ta situation et de tes objectifs. Prenons un exemple. Tu as 30 000 € sur un compte en banque. Le taux de rendement est faible. Tu prévois de réaliser un projet important, comme un voyage, un mariage…

Tu n’as pas besoin de la totalité des 30000 €. Dans ce cas, tu peux tout à fait acheter ton garage 10000 € avec ton argent. Il te reste de l’argent pour financer ton projet. Tu n’as pas d’emprunt à rembourser, donc les loyers de ton garage sont à toi. Tu as placé tes 10000 € avec un bon taux de rendement, supérieur à celui offert par la banque.

A l’inverse, tu peux être dans la situation suivante. Tu as 20000 € sur ton compte en banque et tu prévois de les investir à 100 % dans des parkings. Avec 20000 €, tu peux acheter un ou deux parkings dans une grande ville. Tu vas encaisser les loyers et devoir attendre d’avoir à nouveau 10000 € sur ton compte pour investir.

A ce moment-là, il serait idiot de passer à côté du crédit. Avec tes 20000 €, il est possible que tu puisses emprunter 60000 € voir 80 000 € (dépendant de ta situation financière). Avec 100000 € en poche, tu peux devenir propriétaire de cinq fois plus de parkings qu’avec 20000 €. Dès la fin du crédit, tu encaisseras donc cinq fois plus de loyers que si tu avais acheté cash.

Le crédit n’est pas fait pour tout le monde et pour tous les investissements. J’ai acheté mes quatre premiers garages 10 900 €. Je n’ai pas emprunté pour les acheter. J’avais l’argent sur mon compte et mon projet de vie était de créer un restaurant. Je préférais avoir les loyers pour vivre que de rembourser des mensualités à la banque.

 

Le financement de mes 50 garages

Six mois après mon premier investissement, j’investis dans un lot de 50 garages en Basse Normandie. Le prix de vente de ces garages était de 90000 € frais de notaire inclus. Les loyers étaient de 10000 € environ en 2012. Cette fois-ci, le recours à l’emprunt était souhaitable. Investir tout mon argent dans ce lot était trop risqué, car j’aurai fait face à un manque de liquidités pour mes prochaines affaires.

A l’époque, je venais de finir d’écrire mon premier livre sur l’investissement dans les parkings. Mes revenus provenaient du Pôle Emploi. Il me restait un an de chômage. Autant te dire que trouver un financement n’a pas été facile. Je suis d’abord allé voir l’une de mes deux banques. Les garages sont situés à 10 km de leurs locaux, je suis client depuis 25 ans. Ils ont refusé de me proposer un prêt.

Je décide de rendre visite au banquier qui voulait financer mes quatre garages. Il m’avait promis que si je revenais avec un projet plus important, il n’y aurait pas de problème. Deux semaines après le rendez-vous, je n’avais toujours pas de réponse ! J’appelle donc la banque. C’est un autre conseiller qui me répond que ce ne sera pas possible vu ma situation.

En ce moment-là, j’étais dégoûté. Comment mes deux banques peuvent refuser de financer un investissement avec 12 % de rendement ? La fidélité client dans le monde bancaire ne paie pas ! C’est le premier secret que j’ai découvert. Je me suis lamenté pendant une semaine avant de reprendre mes recherches. Je suis allé voir deux banques à côté de chez moi et un courtier.

La première banque a encore refusé le prêt au motif que mes revenus n’étaient pas stables. Le courtier a bien accueilli mon projet, car c’est un bon investissement. Les loyers payent le prêt, l’entretien, la taxe foncière et mes impôts. Je pensais qu’avec un investissement pareil, les banques oublieraient mon absence provisoire de revenu. Au final, c’est la dernière banque qui m’a financé.

 

Pour quel financement ai-je opté ?

La deuxième leçon que je retiens de ce parcours du combattant est de ne pas se décourager. Comme beaucoup, ma situation professionnelle et financière n’est pas parfaite. Cela implique de savoir encaisser les refus et de continuer ses recherches. Seul le courtier et la dernière banque ont accepté de monter un dossier complet avec moi.

Je me suis particulièrement appliqué pour ce dossier. J’ai fourni 100 % des documents qu’ils m’ont demandés, y compris mon plan d’affaire pour la société que je voulais créer. J’ai aussi beaucoup travaillé sur les projections financières de mon investissement. J’ai un tableau Excel qui calcule les revenus, les impôts, les remboursements de prêt et les rendements sur 30 ans. Avec cet outil, le banquier voit tout de suite que tu connais ton affaire et que tu sais où tu vas.

Mon troisième conseil est donc de monter un dossier de financement impeccable, au-delà des espérances du banquier. Le banquier n’aime pas prendre des risques. Il a besoin d’être rassuré. Pour cela, mieux vaut créer un bon dossier avec toutes les pièces dont il a besoin et ajouter un prévisionnel complet de ton investissement.

Mon dernier secret pour obtenir mon financement fut de négocier. Je pensais pouvoir négocier les termes de mon crédit. Dans mon cas, je n’ai pas pu les négocier, car j’ai dû mettre mes forces dans l’obtention de mon crédit. J’ai donc négocié ce point. En contrepartie du financement, j’ai accepté de transférer mon compte courant et une partie de mon épargne.

Le banquier était content, car il m’a transformé en client prêt, mais aussi en client classique (domiciliation des revenus, carte bleue, épargne…). Pourquoi ai-je accepté de lui donner ceci ? La première raison était que j’avais besoin de ce prêt. J’étais donc prêt à négocier pour l’avoir. J’ai aussi voulu punir les autres banques.

Pourquoi aurais-je laissé mon épargne, mon compte courant dans deux banques qui ont refusé de me prêter ? Le banquier qui gérait mon compte courant et mon épargne depuis 25 ans, n’a pas été content de me voir clôturer mes comptes. J’y ai gardé un seul compte pour l’encourager à me prêter la prochaine fois ! La seconde banque a clôturé 100 % de mes comptes. Tous les frais de transfert ont été pris en charge par ma nouvelle banque.

Au final, j’ai pu obtenir le financement que je souhaitais : 45000 € sur 15 ans. Je ne voulais pas financer 100 % du prix d’achat. Mes projets de création d’entreprise requièrent d’avoir quelques revenus complémentaires pendant les premières années de démarrage. Je rembourse 350 € par mois quand j’encaisse 1100 € de loyer en moyenne. Il me reste donc 750 € par mois pour payer les impôts. Le reste de l’argent est destiné à financer quelques travaux de rénovation et à finir les mois les plus difficiles.

Tu as vu que j’ai eu des soucis pour me faire financer. Même avec un lot de garage très rentable, le banquier prendra en compte ta situation professionnelle. Si celle-ci n’est pas optimale, alors tu vas devoir appliquer mes secrets :

1. La fidélité ne paie pas
2. Ne pas te décourager dans ta recherche
3. Monter un dossier de financement en béton
4. Négocier l’obtention du prêt et/ou ses conditions

Cet article a été rédigé par Julien, auteur et éditeur du blog ParkingGarage.fr

Pour recevoir l’ebook Gratuit regroupant tous les articles,
inscrivez-vous dès maintenant sur le formulaire ci dessous.