Attention au faux pas
L’un des point important de l’investissement immobilier est d’investir avec sa tête et non avec son cœur.
Et bien, malgré ce conseil, j’ai moi-même failli faire cette erreur qui aurait pu me coûter TRÈS cher.
L’histoire commence début décembre 2012, lorsqu’un (une) agent immobilier me contact pour me dire « Monsieur YVON, j’ai ce que vous cherchez ! ».
Il s’agit d’une bâtisse à rénover pour y créer des appartements, en plein centre de la petite ville où je projetais d’investir depuis longtemps.
Cette ville est en plein développement, la demande existe.
Le bâtiment est à 300m du centre-ville, 300m de l’école, 800m du collège, 400m de deux supermarchés ; et malgré tout au calme.
Il s’agit d’une succession et les héritiers ont cette bâtisse sur les bras et veulent s’en débarrasser au plus vite.
Il y a 150m² au sol sur deux niveaux composés de :
- Un Atelier au RDC à transformer en appartement T3 de 80m²
- Un appartement de 90m² à rénover
- Un T3 duplex en cours de création à finir de 80m²
- Un T2 duplex de 50m² à créer à la place d’une remise et son grenier.
- Deux garages, une place de stationnement extérieure et une cour fermée de 300m²
Allez, parlons argent maintenant,
Et c’est là que ça se complique :
Prix annoncé par l’agence 350 000€. Evidemment je dis que c’est trop élevé compte tenu des travaux. Le prix tombe tout de suite à 300 000€.
Je fais faire les devis par une entreprise que je connais, spécialiste en grosses rénovations tout corps d’état, avant de faire une offre.
Montant des travaux : 157 000€ dont 62 115€ soumis à l’éco PTZ.
La négociation :
La négociation est un jeu et il faut alors se mettre en position de force. Le vendeur a besoin de vendre, mais moi j’achète seulement si le prix me convient.
Je propose 245 000€
Le vendeur remonte à 260 000€
On tranche à 250 000€ FAI, sans dépôt de garantie et accord des permis de construire en condition suspensive en plus de l’obtention des prêts.
Le budget :
Le projet sort donc à 250 000€ + 157 000€ + 17 000€ de notaire + 4 500€ de sûreté bancaire +20 000€ de frais divers = Un arrondi à 450 000€, soit 1500€/m² le prix marché du secteur étant à minimum 2200€ actuellement.
Revenus locatifs 3 000€/mois
Le pour et le contre :
Pour :
L’intérêt de ce projet réside tout de suite dans la plus-value donnée à ce bâtiment. En effet, il me coûte 450 000€, pour une valeur de 660 000€. Là, le banquier est confiant et les banques suivent.
Contre :
Le rendement brut est d’environ 8%, je vous passe les détails, le rendement net net tombe à 5%.
Ce n’est pas terrible, mais limite positif.
Je n’ai pas compté ici le déficit foncier que cela génère et les avantages des éco-primes sur les travaux.
Réflexion :
- J’achète pour louer : le montant est conséquent, je ne gagne rien et prend des risques importants.
- J’achète et j’en vends une partie : Le prix de revente au m² est rentable mais imposé sur la plus-value. Je rembourse une partie du prêt, donc les mensualités diminuent. Oui mais les revenus aussi diminuent, donc je ne gagne rien de plus !
- Je revends tout. Plus-value 210 000€. C’est Jackpot … pour l’état. Imposition sur les plus-values + requalification en marchand de bien + Impôts sur le revenu, etc. L’état prend entre 65 et 70% de la plus-value. Il me reste disons 65 000€
La surprise :
Bien entendu, je ne me suis pas arrêté là, j’ai continué mes investigations afin d’être sur de ne rien oublier.
Et là, il n’y a plus que la touche « + » sur la calculatrice.
Pour un tel projet, il y a de la construction et la division du bâtiment en lots.
Donc c’est parti :
- Création de places de parking : 20 000€ (Il en faut 1,5/logement et je n’en est que trois disponibles)
- Architecte, assistance à la maîtrise d’œuvre : 20 000€
- Géomètre et frais d’acte de copro : 3 000 €
- Taxes d’équipement (TLE, TDENS, TDCAUE) : 5 250 € (1 750€/logement créé)
- Raccordement à l’égout (PFAC) : 9 000 € (3 000€/logement créé)
- Création des compteurs EDF : 4 500 € (1 500€/logement créé)
Et oui, 61 750€ de frais, taxes et travaux obligatoires en plus.
Autant dire que le projet qui était très limite devient catastrophique
La morale de cette histoire :
Personne ne m’avais parlé des taxes de raccordement divers, même pas au service urbanisme de la mairie. C’est un ami investisseur et marchand de biens qui m’a mis la puce à l’oreille.
La requalification marchand de bien, personne ne sait trop comment ça interviens ; c’est un peu à la tête du client.
J’ai donc dit stop et appliqué deux règles de base :
1/ Il faut acheter avec sa tête et pas avec son cœur
2/ Il faut apprendre à investir avant d’investir.
Conclusion :
Mesdames, messieurs les vendeurs, j’ai une nouvelle pour vous.
Je repars à la chasse !
Et vous, à quel moment auriez-vous fait marche arrière sur un tel projet ?
Dites le moi dans les commentaires ci dessous.
