Calculer le loyer au prorata temporis
Lorsqu’un locataire emménage ou déménage en cours de mois, le montant du loyer est fonction du temps d’occupation des lieux. Les mois et les années n’ayant pas le même nombre de jours, le calcul peut s’avérer compliqué.
Voyons quel calcul réaliser afin de ne léser personne …
Pourquoi calculer le loyer au prorata temporis ?
Suivant que vous soyez bailleur ou locataire, chacun va essayer de trouver une méthode de calcul à son avantage.
Afin que chacun bénéficie d’un calcul juste, il est important que le calcul soit fait de manière équitable.
Quelle que soit la méthode, le calcul s’effectue Charges Comprises, celles-ci étant également réglées au prorata.
Découvrons les 3 bases de calcul du loyer au prorata.
hypothèses de calcul :
- Loyer mensuel de 500 € Charges Comprises
- Départ du locataire le 18 du mois
- Arrivée du nouveau le 19 du même mois
Nous allons calculer les montants des loyers des locataires sortant et entrant :
La base mensuelle.
Ici, le principe consiste à ajuster le montant journalier du loyer en fonction du nombre de jours du mois.
On divise le montant du loyer par le nombre de jours du mois, afin d’obtenir un prix journalier.
On multiplie ensuite le nombre de jours d’occupation par le prix du loyer journalier.
Exemple chiffré
(résultats de calcul arrondis afin d’en simplifier la lecture)
Mois de 31 jours :
500 / 31 = 16,13 € / jours
Du 1er au 18 : 18 x 16,13 = 290,32 €
Du 19 au 31 : 13 x 16,13 = 209,68 €
Soit un loyer mensuel perçu de 500 €
Mois de 30 jours :
500 / 30 = 16,66 € / jours
Du 1er au 18 : 18 x 16,67 = 300 €
Du 19 au 30 : 12 x 16,67 = 200 €
Soit un loyer mensuel perçu de 500 €
Mois de 28 jours :
500 / 28 = 17,86 € / jours
Du 1er au 18 : 18 x 17,86 = 321,43 €
Du 19 au 28 : 10 x 17,86 = 178,57 €
Soit un loyer mensuel perçu de 500 €
Le résultat mensuel pour le bailleur est le même, mais la répartition des montants à payer par les locataires sera variable en fonction du mois.
L’avantage est donc ici pour le bailleur qui encaissera le montant complet de la location quel que soit le mois en cours.
La base annuelle.
Ici, le principe consiste à ajuster le montant journalier du loyer en fonction du nombre de jours de l’année.
Les années ayant 365 ou 366 jours tous les 4 ans, le nombre de jours moyens d’une année est donc de 365,25 jours répartis sur 12 mois
On divise le montant du loyer annuel par le nombre de jours d’une année, afin d’obtenir un prix journalier.
On multiplie ensuite le nombre de jours d’occupation par le prix du loyer journalier.
Dans notre exemple, le loyer annuel est donc de 500 x 12 = 6 000 €.
On en déduit donc : 6 000 / 365,25 = 16,43 € / jour
Exemple chiffré
(résultats de calcul arrondis afin d’en simplifier la lecture)
Mois de 31 jours :
Du 1er au 18 : 18 x 16,43 = 295,47 €
Du 19 au 31 : 13 x 16,43 = 213,59 €
Soit un loyer mensuel perçu de 509,06 €
Mois de 30 jours :
Du 1er au 18 : 18 x 16,43 = 295,74 €
Du 19 au 30 : 12 x 16,43 = 197,16 €
Soit un loyer mensuel perçu de 492,90 €
Mois de 28 jours :
Du 1er au 18 : 18 x 16,43 = 295,74 €
Du 19 au 28 : 10 x 16,43 = 164,30 €
Soit un loyer mensuel perçu de 460,04 €
Le résultat mensuel pour le bailleur est différent selon les mois, ainsi que pour le locataire entrant, dont le loyer dépend du nombre de jours restants.
L’avantage est donc ici pour le locataire sortant qui payera la même somme quel que soit le mois de son départ.
La base proportionnelle.
Ici, le principe consiste à ajuster le montant journalier du loyer en fonction de la fraction du mois occupé.
Si le locataire occupe la moitié du mois, il paye la moitié du loyer, s’il occupe le quart du mois, il paye le quart du loyer et ainsi proportionnellement et indifféremment du nombre de jours du mois ou de l’année.
On divise le nombre de jours d’occupation par le nombre de jours du mois afin d’obtenir le quotient d’occupation mensuel.
On multiplie ensuite ce résultat par le prix du loyer mensuel.
Exemple chiffré
(résultats de calcul arrondis afin d’en simplifier la lecture)
Mois de 31 jours :
Du 1er au 18 : 18 / 31 = 0,58 0,58 x 500 = 290 €
Du 19 au 31 : 13 / 31 = 0,42 0,42 x 500 = 210 €
Soit un loyer mensuel perçu de 500 €
Mois de 30 jours :
Du 1er au 18 : 18 / 30 = 0,60 0,60 x 500 = 300 €
Du 19 au 30 : 12 / 30 = 0,40 0,40 x 500 = 200 €
Soit un loyer mensuel perçu de 500 €
Mois de 28 jours :
Du 1er au 18 : 18 / 28 = 0,64 0,64 x 500 = 320 €
Du 19 au 28 : 10 / 28 = 0,36 0,36 x 500 = 180 €
Soit un loyer mensuel perçu de 500 €
Le résultat mensuel pour le bailleur est le même.
La fraction de loyer à payer par les locataires varie donc proportionnellement au temps d’occupation.
Bien qu’ayant des résultats très proches du calcul sur la base mensuelle, les quelques euros de différence peuvent parfois être source de discutions et d’explications interminables.
L’avantage est donc ici à la fois pour le bailleur et pour les locataires.
A noter que c’est cette dernière méthode qui est généralement utilisée par les professionnelles afin d’éviter tout litige.
Racontez-moi.
Et vous, avez-vous eu des péripéties à cause de ce calcul parfois complexe ?
Racontez-moi dans les commentaires comment ce calcul vous a martyrisé les neurones.
Pour ma part, c’est le départ de mon dernier locataire et une erreur de logiciel qui m’ont donné l’idée de cet article.
merci pour cette article , il faut avouer que ce sujet n est pas souvent traiter sur les blogs
Salut,
En fait tes methodes 1 et 3 sont strictement identiques….encore une histoire d’arrondi…
J’ajoute que la majorité des gens ne connaissent pas les règles d’arrondi…
En fait, le résultat d’une multiplication ou d’une division, ne peut pas être plus précis que la moins précise des valeurs utilisée dans son calcul.
Concretement, dans les méthodes 1 et 3, le 1er résultat doit être 290€, car 500*18/31= 290 (en l’occurence, la valeur la moins précise utilisée dans le calcul n’a pas de décimale).
En effet, mathématiquement, les méthodes 1 et 3 sont identiques.
La différence réside dans le sens du calcul et l’interprétation des locataires ou des bailleurs.
Si vous dites à un locataire que le loyer dû est fonction du nombre de jours, il vous rétorquera que les mois n’ont pas tous le même nombre de jours.
En revanche, si vous lui dites qu’en occupant la moitié du mois, il paye la moitié du loyer, le principe est mieux compris.
Sauf que le prix d’un jour n’est plus le meme… Donc 3 méthodes reduites à 2, pour en fait illustrer la règle de 3: la qualité de cet article ne va pas dans le sens de se qu’on nous propose d’habitude… Un coup de mou après les excès des réveillons?
Un article sur un sujet rarement abordé. La logique à appliquer est-elle la même dans le cas non pas d’un changement de locataire, mais de propriétaire?
Oui, sur le fond, la logique est la même.
Toutefois, un changement de propriétaire pour un bien loué implique un transfert du bail.
Il est donc plus simple de faire la passassions du bien à la date de début de mois mentionné dans le bail; cela simplifie un peu la paperasse et les calculs.
Merci pour votre article, c’est très intéressant ce que vous avez dit.
Les calculs sont très pratiques afin de pouvoir voir l’évolution du rendement dans le domaine,mais il est aussi important de calculer le montant pour faire un investissement rentable,surtout en outre mer
Bonjour,
merci pour l’article qui aborde un sujet intéressant qui est d’habitude marginalisé.
pour le calcul à base proportionnelle et mensuelle revient au même.
Merci !
Bonjour, je ne suis pas d’accord avec les méthodes proposé ci-dessus. En comptabilité on m’a apprit à calculer les prorata temporis d’une façon différente et je recommande cette méthode car tous les comptables utilisent celle-ci.
la méthode c’est donc Base* taux * (jour restant de l’année/360) en comptabilité on considère que chaque mois possède 30 jours.
Pour un loyer voici l’opération à effectué, loyer (jour restant de l’année/360).
@ Ludovic
Ce que vous donnez est une méthode comptable.
Nous sommes ici dans un rapport « commerciale » avec des locataires et cette méthode serai sujet à de grandes discutions avec eux.
C’est pour cela que les professionnels n’utilisent pas cette méthode, mais la méthode proportionnelle.
Votre méthode n’est pas fausse, elle est comptable et mal adaptée dans cette situation.
Qu’en est- il de l’encadrement des loyers prévus par la loi Pinel ? Cela change-t-il la méthode de calcul ? J’ai inscrit mon logement sur un site d’annonces inversées entre particuliers pour trouver un locataire et je vais bientôt fixer le nouveau loyer.
@ Nicolas
Comme toutes les lois, surtout en ce moment , rien est figé.
Le plus simple pour être tranquille reste de louer en meublé, vous proposez alors un service qui ne peut faire l’objet d’un barème imposé
Bonjour,
C’est bien la méthode comptable qui prévaut soit une base 30 pour chaque mois, 360 pour l’année. Dans le cas contraire (les méthodes exposés), la discussion interminable serait de justifier à votre locataire pourquoi il paye 500 euros pour un mois à 31 jours et 28 jours. Les agences de location, les opérateurs téléphoniques… utilisent cette base 30 pour respecter les règles comptables. A l’internationale, la base 360 annuelle prévaut également dans beaucoup de cas.
Cordialement,
Cyri
Bonjour
Est-ce obligatoire de payer uniquement les jours occupés ou le propriétaire peut-il exiger un loyer complet si on arrive le 17 du mois par exemple ?
Merci d’avance
Bonjour,
Rien n’empêche le propriétaire de le demander, toutefois, il ne peut percevoir 2 loyers en même temps pour le même bien (si le bien a été loué jusqu’au 15 par exemple).
S’il fait une telle demande (peu honnête), cela laisse entrevoir le type de rapport qu’il peut y avoir par la suite.
je suggère donc de lui dire OK, mais j’emménage le 1er du mois qui suit.
En fait j’ai déjà emménager il y a 3/4 mois et j’ai payé le mois complet et l’ancienne locataire 15j donc mes proprio on reçu 1mois 1/2 de loyer pour 1mois et tout le monde me dit que c’est interdit donc je veux être sûre avant de réclamer les 345€ qu’ils me doivent quand même :/
Bonjour,
La méthode comptable sur une base 30 pour chaque mois, 360 pour l’année, est-elle applicable au calcul des charges locatives ?
André.
@ André
Oui, c’est pareil pour les charges qui peuvent aussi parfois êtres incluses dans le loyer
Bonjour,
Question : comment fait-on lorsque les locataires entrants / sortants déménagent / emménagent le même jour?
Faut-il compter 0.5 jour chacun?
Merci par avance et bonne journée à vous,
@ Mélanie
Hey, ne vous prenez pas la tête la tête quand même, sinon vous finirez par compter les minutes.
Comptez la journée pour chacun et ça va très bien comme ça
oui, facile à dire, mais quand locataire veut faire l’état des lieux le 8 par ex à 9 h du matin
et que le locataire dit payer 7 jours
qui a raison ?
doit-on faire payer 7 jours + matinée ?
Merci beaucoup pour cet article.
J’ai effectué dernièrement un investissement à la réunion dans le but de le louer afin de me préparer un patrimoine, et votre article m’a été d’une grande aide au niveau des calculs de loyers !
Merci beaucoup pour la formule du calcul de loyer ! Je me permet de l’utiliser pour mon investissement en Dom-Tom !
Bonjour,
Actuellement je paye mon loyer au 10 du mois donc pour un mois, je pars de l’appartement le 20 juin.
Dois je payer le loyer prorata temporis du 1er au 20 ou du 10 au 20?
Bonjour,
Tout dépend des dates mentionnées dans votre bail;
Attention vous pouvez payez le 10 pour la période du 1er au 30 du mois suivant.
bonsoir, juste une question en passant… je dois partir le 15 aout de mon logement, sachant que je regle le loyer le 7 de chaque mois.
devrais je payer un demi mois ou juste les 8 jours restant ?
merci
Bonjour,
Vous payez au prorata, donc les 8 jours restant, sauf mention contraire formellement stipulée dans votre bail
Bonjour,
Y a t-il une loi encadrant ce mode de calcul ou c’est juste à l’appréciation de chacun?
Cordialement,
Non, il n’y a pas de loi qui apprend à calculer
j’ai pris possession de l’appartement que j’ai loué le 17/05/2016 et j’ai du payer a l’agence la valeur de 2 mois de loyer pour frais divers + le loyer du mois de mai est-ce légale?
@ Marie-Odile
En tant que locataire entrant, vous devez :
– Le mois de loyer en cours
– 1 mois de loyer en caution
– Les honoraires d’agences, généralement moins élevés que le mois de loyer et explicitement mentionnés dans l’annonce et le contrat de location.
… et il n’y a pas de « frais divers », cela ne veut rien dire !
Pour info, j’ai vendu ma résidence principale et viens moi-même d’entrer en tant que locataire il y a 3 mois
pour tes frais divers tu n’as qu’à demandé à ton agence qu’elle te détaille ce qui rentre dans frais divers. moi je ne suis pas passé par une agence pour louer mon appartement, j’ai donc payé mon mois de caution qui était assez haut car l’appartement est meublé, le mois du loyer en cours et encore un autre mois pour un « dépôt » c’est ce qu’à dit la propriétaire, j’ai pris ça pour de l’arnaque mais apparemment dans le 974 c’est normal! j’ai demandé à mes amis étudiants et ils me disent que l’immo à la réunion ça se passe comme ça!
Bonjour Jérome et merci pour cet article!
J’ai une question.
Etant locataire je vais partir le 17/03 de mon appartement mais je considère que je n’ai à payer que 16 nuits du mois de mars et non 17.
Effectivement, étant arrivé en date d’un 1er du mois, je paie donc la dernière nuit de chaque mois comme tenue dans le mois en cours.
Exemple le 31/05 est payé dans le mois de mai et non de juin.
De ce fait si je pars le 17 dans la journée, le loyer est celui du 16. Sachant qu’un locataire peu très bien arrivé le 17 après mon départ. Un peu comme à l’hotel en fait.
Du coup pour moi en partant le 17 je ne paie que du 1er au 16 et donc un ratio de 16/31ème de mois.
Pourquoi donc ne suis-je pas en accord avec vos explications et calculs?
Merci de votre réponse,
Bonne journée,
@Flow : Un peu tard pour répondre à la question posée, mais le domaine de l’immobilier locatif n’est pas celui de l’hôtellerie.
Voir le texte du site service public : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32360
Je cite : « (…) lors du dernier mois du délai de préavis, le loyer dû par le locataire est déterminé proportionnellement au nombre de jours restant à courir dans le mois.
Exemple : la lettre de congé est reçue par le propriétaire le 5 juin. Le locataire est redevable du loyer jusqu’au 5 septembre, et paiera pour le mois de septembre les 5/30ème du loyer et des charges de ce mois. »
En locatif jusque là, je n’ai vu utiliser, par les professionnels ou par les propriétaires, que la base mensuelle. Du coup, par exemple, un départ le 12 août implique le paiement d’une fraction de 12/31 du loyer, et une application de l’arrondi au centime. Soit pour un loyer de 500 euros : 193,55 euros.
Bonjour mon loyer est de 550 par moi sachant que je quitte les lieux le 25 est ce que je dois payer le loyer complet merci de votre réponse
Normalement, il y a une précision sur le départ des lieux dans votre contrat de location
Bonjour, je vais emménager dans mon nouvel appartement meublé. Le loyer est de 550€ / mois. J’emménage le 10 février et l’agence veut me faire payer 371€ pour le mois de février jusqu’au 28.
Sauf que le montant, comme vous l’avez dis, n’est pas le même en fonction de la méthode de calcul. Pour l’agence, c’est en fonction du mois. Or, si j’utilise la moyenne du nombre de jour par mois sur l’année 2018, je tombe à un montent de 325€.
Comment savoir qui a raison ? Merci d’avance
Bonjour,
J’ai posté en LRAR mon préavis de départ le 23 Juillet 2018 avec un délai d’un mois seulement sur avis médical (certificat médical joint au courrier)
Refus de l’agence immobilière de prendre en compte le courrier remis en main propre le 22 juillet.
L’agence immobilière a reçu le courrier en LRAR le 24 juillet 2018.
Nous sommes en accord pour un départ effectif le 24 aout 2018 (Etat des lieux de sortie et remise des clés).
Pour des raisons d’organisations du déménagement et en accord avec l’agence immobilière, nous avons vidé le logement, suivi de l’état des lieux de sortie et de la remise des clés le 16 aout 2018.
Soit 8 jours plus tôt.
L’agence nous avais annoncé un prorata du 1er au 16 aout (Soit 16 jours sur 31) : 389.68€
Le lendemain, l’agence nous réclame un prorata du 1er au 24 aout (Soit 24 jours sur 31) : 584,51€
Requête basée sur le fait que le logement n’a pas été reloué après notre départ et que je suis donc redevable du loyer jusqu’au terme du préavis.
Du 17 au 24 aout je n’ai aucun accès au logement pour lequel je suis sensé payer un loyer.
Alors, quel prorata ?
16 jours ou 24 jours ?
Merci pour votre réponse.
Roland
Bonjour,
A partir du moment ou l’état des lieux a été fait et les clés remises, vous n’avez plus la charge du logement.
Ce n’est pas de votre faute faute si l’agence n’a pas réussit a relouer derrière vous.
Vous bêtes en droit de leur réclamer le prorata a partir du 16
j’ailoué un appartement le 12 mars2019 mon locataire a payé un mois de loyer et un mois de caution donc le 12 avril je lui réclamerai 1 mois de loyer du 12/4 au 12/5 etc;;;
est ce légal?
Bonjour, j’ai le choix de déposer mon préavis de départ dès à présent (le 11 mars) ou d’attendre la fin du mois, est ce qu’il y a des avantages à se caler plutôt sur la fin du mois, ou pas ? Merci pour la réponse. Cordialement.
Il ,n’y a pas de solution idéale. Chaque cas est différent.
le mieux est de voir avec le propriétaire ou l’agence et de vous mettre d’accord