Investir dans un garage est un bon début, mais les acheter en gros permet de grossir rapidement ses revenus avec des biens qui « tournent tout seuls ». Julien, nous dévoile les raisons qui l’ont conduit à ce type d’investissement. 

 

5 Bonnes Raisons d’Investir
Dans Un Lot de Garages

Quand tu parles autour de toi d’investir dans un parking ou un garage, la plupart des gens te disent que c’est un bon investissement. Je suis d’accord avec eux. Seulement, il ne sert pas à grand-chose d’écouter son coiffeur ou son beau-frère si ces derniers n’ont jamais acheté de garage.

J’ai commencé mes recherches immobilières en février 2012. Le 1er mai 2012, j’achetais un lot de quatre garages à St Etienne. Ils étaient vendus 10900 € frais de notaire inclus. Les loyers pour 2013 seront d’environ 1 800 € soit 16,5 % de rendement brut.

J’étais tellement content de ce premier achat que j’ai cherché et trouvé un second lot de garage. Cette fois-ci, c’est un lot de 50 garages acheté 90 000€ FNI en Normandie. Les loyers sur 2013 seront d’environ 12000 €, soit 13,3% de rentabilité brute.

Ce type de rentabilité est rare, mais il m’arrive d’en voir quelques annonces similaires chaque mois. La moyenne du rendement brut des parkings est de 8% brut.

Avant d’acheter mes garages, j’ai pris le temps de réfléchir. Quand on est novice en immobilier, il y a bien des questions à se poser. On hésite, on n’est pas sûr de soi. Investir dans les garages est un excellent choix et voici :

Les 5 Meilleures Raisons Qui m’ont Motivé.

Je pense qu’elles aussi te motiveront.

#1 : Un investissement simple pour débuter dans l’immobilier

Quand je n’étais propriétaire d’aucun bien immobilier, je trouvais que tout était compliqué. J’avais plein de questions et peu de réponses. Acheter un appartement me semblait très difficile : il y avait trop de critères à prendre en compte.

Pour acheter des garages et les louer, les critères sont très simples :

• Un bon emplacement,
• Une construction solide et bien entretenue,
• Une rentabilité honnête.

C’est un jeu d’enfant !
Non, ce n’est pas vrai, savoir si l’emplacement est bon n’est pas si simple, mais avec l’expérience, cela devient plus facile.

L’autre peur qui me retenait d’acheter un appartement était le côté financier. Quand on est novice, on ne veut pas prendre beaucoup de risques.
Je ne voulais pas engager 100 000€ dans un investissement immobilier sans savoir où aller. Avec l’achat de parkings, il est courant de trouver des emplacements à moins de 10 000€.

Le risque est donc très faible car les sommes en jeu (loyer, comme prix d’achat) le sont aussi. En plus de cela, la loi participe à diminuer encore plus le risque !

#2 : Une loi en faveur du propriétaire

Les locations d’appartement sont encadrées par la loi du 6 juillet 1989. Le propriétaire ne peut pas se séparer d’un locataire comme il le veut. Et c’est bien normal, un locataire est une personne humaine qui se retrouverait dehors, à la rue. Avec un garage, ce sont juste des biens matériaux qui dormiront dehors. Du coup, les contraintes de location sont moindres. En avril 2013, j’ai bloqué 4 garages de locataire qui refusent de me payer. Ceci est tout à fait légal.

Voici un second exemple de souplesse. Tu peux fixer la caution comme tu le veut. Idem pour la durée de la location ou du préavis. Dans une location d’appartement, tout cela est précisé et tu dois obéir à la loi. Dans le cadre d’une location de garage, le contrat a force de loi; et c’est toi qui rédiges le contrat. Bien sûr tout n’est pas permis, mais la marge de liberté est telle qu’elle offre une belle protection en cas d’impayé.

#3 : L’absence d’entretien (ou presque)

Pour quelqu’un qui a travaillé chez Leroy merlin, je peux te dire que je ne suis pas bricoleur. Et cela tombe bien, parce que les parkings demandent très peu d’entretien. Un parking est juste un bout de bitume. Je vois mal un locataire dégradé un bout de terrain, alors que je vois bien un appartement ruiné par un locataire malintentionné.

Dans le cas d’un garage, il peut arriver de changer une porte tous les 15 ans, une serrure tous les 10 ans et le toit tout les 30 ans. A part cela, je vois mal quel entretien tu pourrais faire. Peu d’entretien signifie donc moins de temps perdu en réparation mais aussi en réclamation de la part des locataires.

#4 : Une rentabilité bien meilleure que l’immobilier classique

Le code civil protège très bien les propriétaires contre les impayés. Une loi plus souple te permet de réduire les risques et de rédiger des contrats en ta faveur. Les procédures d’expulsion sont plus courtes. Si tu cumules à cela, une absence (ou presque) d’entretien, alors il est évident que la rentabilité est meilleure que celle des appartements.

Tu gagneras plus d’argent avec des garages. C’est en étudiant les différents rendements moyens que je me suis aperçu que les garages étaient un très très bon investissement. La part de risque financier est faible et le rendement élevé. 8 % de rendement brut en moyenne. En net d’impôt, on arrive environ à 3%/4% soit 2 fois plus que le livret A. Ceci n’est qu’une moyenne. Il y a des garages qui rapportent moins et bien sûr des garages qui rapportent bien plus. Le tout est de savoir les reconnaître !

#5 : La répartition du risque

Le dernier argument qui m’a poussé à investir dans des lots de garage est le suivant : les garages sont un investissement de bon père de famille. Imagine que tu aies le choix entre investir 100000 € dans un appartement et 10 garages. A rendement égal, je préfère les garages. Il sera rare voir impossible que les 10 garages soient vides en même temps. Tu auras toujours une rentrée d’argent, tantôt 7 garages, tantôt 9, mais jamais zéro. Avec un appartement, si tu n’arrives pas à louer, tu n’as aucun argent qui rentre !

De plus, imagine que tu te retrouves coincé financièrement. Tu pourras toujours te séparer d’un ou deux garages pour rembourser tes dettes. Je te vois mal vendre la cuisine ou la salle de bain pour te renflouer !

Je reste un fervent défenseur de l’investissement dans les parkings pour toutes les bonnes raisons que je viens d’évoquer. Je suis propriétaire de 54 garages et plus encore si l’occasion se présente. Je ne regrette à aucun moment mes décisions d’investissement. A ta place, mon premier investissement serait sans doute un lot de garage !

A bientôt

Merci Julien.

Cet article a été rédigé par Julien, du blog Parkinggarage.fr