En matière d’investissement immobilier, vous entendez souvent que la bonne affaire est faite sur le prix d’achat, pas sur le prix de revente ou de location. Il est donc indispensable de bien acheter.

Mais qu’est-ce que ça veut dire « bien acheter » ?

 

 

 

 

Définition d’un bon achat :

Un bon achat dans l’investissement immobilier va être celui qui :

• Permet de s’autofinancer avec le montant des loyers, y compris les frais et les impôts
• Génèrera une plus-value en cas de revente immédiate
• N’aura pas de vacances locatives ou très peu car il répond à une demande forte du marché

Ces principes de base sont d’une logique absolue, toutefois, pour être appliqués, ils doivent répondre à certains critères parfois difficiles à déterminer.

Contrairement aux idées reçues, bien acheter ne signifie pas « acheter pas cher ».

Si vous trouvez par exemple un T2 à 30 000€ à Riom-ès-Montagnes (Je vous laisse trouver où c’est !), il y a peu de chance que vous fassiez une bonne affaire, car il n’y aura quasiment personne à mettre dedans. Le même T2 à Montpellier (Et oui, pas toujours Paris) à 45 000€ sera, lui, une bien meilleure affaire.

Donc avant de vous lancer tête baissée sur les sites d’annonces immobilières, choisir une grande ville et faire un tri par Prix (croissant) ; il va falloir que vous définissiez des règles de recherche.

Au terme de vos recherches ciblées, vous aurez (peut-être) trouvé quelques biens qui suscitent un intérêt. Ce n’est que là qu’interviendra la prise de contact avec le vendeur et la négociation.

 

Afin de vous guider dans la définition de VOS règles je vais vous proposer :

• 10 critères de pré sélection

• + 5 critères que VOUS devrez déterminer pour affiner vos recherches

  Mes 10 critères pour choisir un investissement locatif.

1/ Commencez par investir à proximité de chez vous. Pour plusieurs raisons :

•  Vous pourrez visiter plus facilement lors de vos recherches
• S’il y a des travaux, ils seront plus facilement gérables ou réalisables par vous-même.
• Il sera plus facile de gérer les locataires en étant à proximité (ou l’agence si vous délégués la gestion)
• Mais surtout, vous connaissez votre secteur. Il vous sera plus facile de déterminer l’évolution de la ville ou du quartier que vous habitez que celui d’un secteur inconnu.

2/ Le bien doit répondre à une demande. N’achetez pas dans une zone sinistrée sous prétexte de prix alléchants ! cherchez des secteurs en pleine croissance, là où il y aura encore de la demande dans 5, 10,15 ans.

3/ L’emplacement est primordial. Vérifiez en particulier la proximité des transports, stationnements, écoles, commerces, équipements de loisirs. Préférez des centres villes ou quartiers actifs plutôt qu’un secteur sans commerces ni commodités.

4/ Ne surestimez pas le loyer. Regardez les annonces de biens à louer dans le quartier. Il y a peu d’élasticité dans le marché locatif. Vous ne pourrez louer qu’au prix du marché.

5/ Préférez les T1 ou T2. Les loyers sont proportionnellement plus élevés et les locataires ne restent pas trop longtemps. C’est l’occasion d’augmenter les loyers et/ou de se débarrasser d’éventuels locataires indélicats. Ces surfaces doivent bien entendu correspondre à une demande du secteur.

6/ Bannissez les Rez-de-chaussée sur rue. Souvent moins cher, ils se louent très mal car bruyant, et peu intime. La revente est également difficile, pour les mêmes raisons.

7/ En étage, au-delà du second, si l’immeuble à plus de trois étages, l’ascenseur est indispensable. Préférez malgré tout, les étages bas (1^er ou 2^ème). Les charges sont moins élevées et beaucoup de gens n’aiment pas les ascenseurs.

8/ Attention au stationnement. A moins d’être situé en plein quartier universitaire et destiné à des étudiants, votre logement doit être à proximité d’un moyen de stationnement gratuit s’il n’est pas pourvu d’un parking privé. L’achat et la mise en location optionnelle d’une place de parking ou garage peut-être une bonne option dans certains cas. Si votre locataire ne loue pas votre parking, vous le louez à quelqu’un d’autre.

9/ Cherchez des travaux. Les logements à rénover sont souvent moins cher et facilement négociables. Le vendeur ne connait pas forcément le coût des travaux à réaliser, vous pourrez alors gonfler cette estimation lors de la négociation.

10/ Le rendement net doit être supérieur au taux de crédit.

 

VOS 5 critères personnels :

Les éléments ci-dessus sont des généralités. A vous à présent d’affiner vos recherches en fonction de votre environnement et de votre type d’investissement.

Par exemple :

1. Quartier et/ou arrondissement
2. Type d’immeuble (Architecture moderne, standard, haussmannien, etc)
3. Type de logement (T1, T2, T3, maison, etc)
4. Mode de chauffage
5. Age de l’immeuble ou de la dernière rénovation

Pour vous aider à déterminer vos critères de recherche, vous pouvez vous aider de ceux énoncés sur ce site.

A vous de jouer :

A présent, prenez une page blanche et listez vos critères de choix.

C’est grâce à cela que vous pourrez commencer vos recherches de manière éfficace, sans vous disperser

Et maintenant :

Dites-moi ci-dessous quels sont vos règles pour commencer vos recherches.