Investir dans un immeuble

Investir dans un immeuble

Lorsque vous achetez des patates en sac de 50 Kg, elles sont moins chères qu’a l’unité. C’est une caricature, mais les appartements, c’est un peu comme les patates. Charles, l’ancien, parmi les blogueurs invités, va nous parler, non pas de tubercule, mais des 

 

5 Bonnes Raisons d’Investir Dans Un Immeuble De Rapport

Lorsque l’on veut investir dans l’immobilier, on peut le faire à travers de nombreux types de biens différents (appartement, maison, terrain, surfaces commerciales, etc..). Il est possible gagner de l’argent avec tous, dans la mesure bien entendu où l’on agit avec sagesse et après avoir profondément analysé l’investissement.

Mais personnellement, je pense que pour les investisseurs particuliers, ce sont les immeubles de rapport multi-appartements (de 2 à 10 appartements, voire beaucoup plus) qui représentent la meilleure option, et ce pour une série de raisons que je vais expliquer dans la suite de cet article.

Bien souvent, lorsque l’on se lance dans un premier investissement locatif, on pense à un studio ou à un petit appartement. Mais en ce qui me concerne, j’ai commencé avec un immeuble de quatre appartements (lisez mon expérience dans l’article Mon Premier Immeuble de Rapport : Bilan Après 15 ans), et je suis très heureux de l’avoir fait.

Si votre but est de ne posséder qu’un seul appartement, OK, c’est déjà très bien et ce qui suit ne vous concernera pas vraiment.

Par contre, si votre but en achetant de l’immobilier est de devenir riche et de construire votre indépendance financière, vous devrez par conséquent acquérir un plus grand nombre d’appartements.
Alors, pourquoi ne les achèteriez-vous pas en blocs ?

Les immeubles multi-appartements présentent de nombreux avantages par rapport à des unités seules. En voici quelques-uns :

1.    Prix de revient moindre au m² et à l’unité locative

Lorsque l’on achète un immeuble, le prix de revient d’une unité locative (un appartement ou un studio) est généralement moins élevé que si l’on achetait chaque appartement séparément.
Parce que l’on achète en quelque sorte « en gros », cela se traduit par un prix au mètre carré plus faible.
Et un prix de revient moindre aura évidemment comme conséquence une rentabilité de l’investissement plus élevée.

 2.    Dispersion du risque

Avec une maison unifamiliale ou un seul appartement, la perte de votre locataire unique entraînera une absence totale de revenus locatifs.
Mais si vous avez un ensemble de 3 ou 4 unités locatives, et que l’un de vos locataires s’en va ou a un retard de paiement, il vous reste 2 ou 3 loyers pour payer vos remboursements de crédits.
En réalité, plus vous avez d’unités locatives dans un immeuble, moins votre investissement est risqué.
C’est également un élément de sécurité qui plaidera en votre faveur auprès du banquier.

3.    Economie d’argent

Acheter tout un immeuble vous fera faire des économies à plusieurs niveaux :

  • Les frais d’achat : chaque achat immobilier implique des frais (notaire, inspection, frais de dossier bancaire, inscription hypothécaire, etc.). Supposons que votre objectif soit de posséder 8 unités locatives. Si vous achetez séparément 8 appartements, vous devrez procéder à 8 demandes d’ouvertures de crédits et 8 signatures d’actes. La plupart de ces frais seront proportionnellement inférieurs si vous achetez des immeubles.
    Par exemple, vous pourriez également avoir 8 unités locatives en achetant 2 immeubles de 4 unités chacun. Vous n’auriez donc que 2 procédures d’achat et beaucoup moins de frais. Et seulement deux fois les honoraires de notaire, deux inspections, etc.
  • Les travaux : vous effectuerez également des économies si vous devez effectuer des rénovations. Certes, la facture totale sera plus élevée parce que la surface sera plus grande, mais divisée par le nombre d’unités locatives, le prix de revient sera moins cher.
    Des économies d’échelle pourront être réalisées à beaucoup de niveaux, et si vous faites appel à un entrepreneur, il sera plus disposé à négocier si vous rénovez en même temps plusieurs étages. Et si vous faites les travaux vous-même, l’achat en gros des matériaux permettra d’avoir de meilleurs prix, sans parler des frais de livraison moindres (un seul camion).
  • L’assurance : votre police d’assurance incendie en tant que propriétaire vous coûtera moins cher pour assurer un immeuble de 200 m² avec 4 appartements, que pour assurer 4 appartements individuels de 50 m².
  • Taxe foncière : tous les pays ont des fiscalités immobilières différentes, et il est difficile de généraliser. Mais les taxes foncières (la taxe annuelle dont doit s’acquitter chaque propriétaire) sont le plus souvent proportionnellement moins élevées pour un immeuble.

 4.    Economie de temps

Acheter directement un immeuble permet d’économiser une autre denrée de grande valeur : le temps.
Et c’est quelque chose de précieux pour celui ou celle qui travaille à temps plein et investi dans l’immobilier pendant son temps libre.
Si votre objectif est de devenir riche en possédant un portefeuille de plusieurs biens immobiliers, vous aurez besoin de temps pour trouver, analyser et gérer vos biens. Un immeuble vous permettra de gagner du temps :

  • A l’achat : d’un point de vue pratique, il est beaucoup plus efficace d’acheter plusieurs unités locatives en une seule transaction.
    Cela vous prendra beaucoup moins de temps que de les acheter une à la fois.
    Supposons toujours que votre objectif soit d’acquérir 8 unités locatives. Si vous devez en moyenne en visiter 10 avant d’en trouver une bonne, cela représente 80 visites. Sans parler des dizaines d’heures que vous aurez passées avant cela sur internet pour trouver les annonces et les analyser.
    Mais si vous vous concentrez sur les immeubles à appartements, vous pourrez obtenir les mêmes résultats en 20 visites (pour deux immeubles), et nettement moins de temps passé sur internet.
    Vous aurez ainsi plus de temps pour les analyser en profondeur et éviter de faire un mauvais achat.
  • Sur les temps de trajet : le fait d’avoir vos unités locatives regroupées vous permettra de réduire vos déplacements.
    Si vous achetez un appartement à la fois, la chasse aux bonnes affaires peut vous amener à vous retrouver avec des biens très éloignés les uns des autres.
    Si vous habitez une petite ville, cela n’aura pas trop de conséquences, mais si vous habitez une grande ville avec de nombreux embouteillages, vous risquez de passer votre temps à courir d’un bout à l’autre de la ville pour faire visiter vos biens, ou lorsqu’un locataire vous appelle parce que la chaudière est en panne ou que le WC est bouché.
    Par contre, si vos unités sont rassemblées dans un immeuble, vous pouvez regrouper plusieurs démarches et économiser des trajets.
    Dans le même ordre d’idées, si vous possédez tout l’immeuble, vous pouvez trouver un endroit, par exemple dans les caves, où remiser des outils et des produits pour les petites réparations et le nettoyage avant une nouvelle location. Cela vous évitera de devoir tout transporter à chaque fois ou de devoir aller les acheter.
  • Sur les tâches administratives : elles seront simplifiées avec un immeuble, notamment celles en rapport avec les impôts.
    Pour chaque appartement, vous devrez comptabiliser vos frais et vos recettes, collecter les documents vous permettant des déductions fiscales et finalement remplir votre déclaration d’impôts.
    Si vous avez 4 appartements, vous devrez faire ce travail 4 fois, en vous assurant de ne pas tout mélanger.
    Mais si vous avez un immeuble de 4 appartements, vous aurez les mêmes informations à rechercher, mais une seule fois, ce qui est beaucoup plus simple et rapide.

 5.    Un marché plus restreint

Il y a clairement sur le marché plus de maisons et d’appartements à vendre que d’immeubles de rapport. Mais il y a aussi une demande beaucoup plus forte pour ces biens.
Lorsque vous cherchez un appartement peu cher, vous êtes directement en concurrence avec toutes les personnes et les familles qui recherchent un logement pour y habiter personnellement. Il en va tout autrement pour les immeubles de rapport.
Tout d’abord parce qu’ils sont moins nombreux sur le marché, et ensuite parce qu’il y a également moins d’acheteurs qui s’y intéressent.
Mais cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas de compétition pour les immeubles intéressants. D’autres investisseurs avisés recherchent la même chose que vous !

Toutes choses en ce monde ayant ses avantages et ses inconvénients, les immeubles de rapport n’échappent pas à la règle.
Parmi leurs désavantages, le premier est bien entendu qu’ils sont plus chers à l’achat.
Mais les banquiers tenant compte des revenus locatifs de l’immeuble dans le calcul de votre capacité d’emprunt, ils vous prêteront un montant plus élevé pour acheter un immeuble produisant des revenus locatifs, que pour une maison unifamiliale ou un seul appartement.

L’autre désavantage des immeubles, est que le jour où vous décidez de revendre, c’est tout ou rien. Par contre avec des unités séparées, vous pouvez n’en vendre qu’une ou deux.
Par exemple, si vous voulez développer votre patrimoine et acheter des biens immobiliers supplémentaires, vous pouvez vendre un appartement dans lequel vous avez beaucoup d’actif net, notamment parce que sa valeur a cru très fort. Ou vous pouvez utiliser cet argent pour rembourser une partie de vos dettes et consolider votre position.
Ce genre de choses est plus difficile à faire avec un immeuble. Mais il est toujours possible de revendre à la découpe, appartement par appartement. Il faut cependant savoir que c’est un processus compliqué qui implique de nombreuses démarches administratives. Mais ce genre d’opération peut bien entendu se révéler très profitable, étant donné que les unités auront été acquises au prix de gros.

Alors, convaincu que les immeubles de plusieurs appartements représentent la meilleure opportunité pour les investisseurs ?

Si c’est le cas, je voudrais encore vous donner quelques conseils avant de vous précipiter pour en acheter un.

Tout d’abord, recherchez à tout prix un immeuble avec des compteurs séparés (eau, gaz, électricité) pour chaque unité locative. Au besoin, prévoyez dès votre achat les travaux pour les installer. Sinon, vous devrez établir un système pour faire payer vos locataires au prorata de leur consommation, et ce sera beaucoup de travail de gestion pour vous. Sans parler du risque, car vous serez le seul responsable face aux fournisseurs d’énergie.

Si vous rachetez un immeuble opérationnel, soyez prudent, et voyez quels sont les revenus locatifs actuels. Pour cela, le propriétaire doit vous montrer les contrats de bail, ainsi que les extraits du compte bancaire sur lequel les loyers sont versés. Attachez la même importance, sinon plus, aux preuves de dépenses d’exploitation (eau, électricité, taxes, etc., car c’est de là que peuvent venir les surprises les plus désagréables.

Si vous rachetez un immeuble vide, vous devrez déterminer vous-même les loyers. Ne croyez surtout pas les annonces utilisant des formules du genre : « 3.000 euros de revenus locatifs potentiels ». Etudiez vous-même votre marché locatif local et consultez les annonces de location d’appartements similaires au vôtre pour vous faire une idée des prix.

Pour finir, j’aimerais attirer votre attention sur quelque chose que beaucoup de gens négligent, mais qui peut s’avérer lourd de conséquences.
Il est impératif de vérifier la conformité urbanistique du bâtiment auprès des autorités locales. Il existe en effet dans la plupart des pays, des informations cadastrales précisant pour chaque bâtiment son affectation (logement, bureaux, commerces, …), ainsi que le nombre de logements qui y sont autorisés.
Ainsi, si vous désirez par exemple acheter une maison qui était, à l’origine, unifamiliale, mais qui a été par la suite transformée en 3 appartements indépendants, vous devez vous assurer que cela a bien été autorisé par l’administration urbanistique locale.
Même si cet immeuble non-autorisé fonctionne comme 3 appartements depuis 10 ans sans aucun problème, rien ne permet de dire qu’il en sera encore ainsi à l’avenir.
Si un accident venait à survenir, par exemple un incendie, c’est vous qui pourriez être tenu pour responsable d’avoir créé des logements dans un espace non-autorisé.
Et si vous devez mettre en conformité un immeuble qui ne l’est pas, cela vous coûtera toujours de l’argent, et nécessitera peut-être l’intervention d’un architecte.
Prenez donc vos renseignements avant de signer.

Pour conclure, je dirais que si vous pouvez vous le permettre, acheter un immeuble de plusieurs appartements est sans conteste le choix le plus judicieux pour l’investisseur désireux de construire un portefeuille immobilier, parce que l’acquisition de ce type de bien immobilier permet de réaliser de sérieuses économies à la fois de temps et d’argent.

 

Merci Charles.
Cet article a été rédigé par Charles MORGAN du blog Liberté Financière

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