Signer un compromis ou une promesse de vente

Signer un compromis ou une promesse de vente ?

Lors d’un achat immobilier, le premier document officiel que vous allez signer est un avant-contrat qui peut se présenter sous 2 formes. Voici les différences entre un compromis de vente et une promesse de vente. 

 

Des actes différents qui se ressemblent

Ces actes se ressemblent beaucoup et doivent prévoir ce que contiendra l’acte définitif avec le maximum de précisions.

Les éléments qui doivent figurer dans un compromis ou une promesse de vente sont les mêmes.

Dans les deux cas :

  • L’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de sept jours.
  • La vente peut être soumise à une ou plusieurs conditions suspensives
  • L’acquéreur verse une somme au vendeur lors de la signature

 La différence réside donc surtout dans les engagements de chacun.

La promesse de vente

La promesse de vente n’engage que le vendeur auprès du futur acquéreur.
Dans la promesse de vente, le vendeur s’engage auprès de l’acheteur à lui vendre son bien à un prix déterminé.
Il lui donne ainsi en exclusivité une « option » pour un temps limité (généralement 2 à 3 mois).
Durant cette période, il lui est interdit de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur.

L’acheteur bénéficie, lui, du délai de la promesse pour décider s’il souhaite acheter ou non.
En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d’immobilisation d’environ 10 % du prix de vente.

S’il se décide à acquérir, ce montant s’imputera sur la somme à régler.
Mais s’il renonce à acheter ou s’il ne manifeste pas son acceptation dans le délai d’option, l’indemnité restera acquise au propriétaire à titre de dédommagement.

Pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts, dans les dix jours qui suivent la signature s’il s’agit d’un acte sous seing privé, ou bien dans le mois si c’est un acte notarié.
Les droits d’enregistrement, payés par l’acquéreur, s’élèvent à 125 €

Le compromis de vente

Le compromis de vente est un engagement ferme et définitif pour les deux parties
Dans le compromis de vente, le vendeur et l’acheteur s’engagent l’un comme l’autre à conclure la vente à un prix déterminé en commun.

Juridiquement, le compromis vaut donc vente.

Si l’une des parties renonce à la transaction, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice, en exigeant de surcroît des dommages et intérêts.

La signature du compromis s’accompagne généralement du versement par l’acquéreur d’une somme appelée dépôt de garantie, d’environ 5% à 10 % du prix de vente. Elle s’imputera sur le prix lors de la signature de l’acte d’achat chez le  notaire.

Contrairement à la promesse de vente, le compromis n’a pas besoin d’être enregistré auprès des services fiscaux.

Pour faire simple :

Avec la promesse de vente, passé le délai de rétractation, l’acquéreur peut encore renoncer à acquérir, mais il perd la somme qu’il a versée.

Avec  le compromis de vente, passé le délai de réflexion, l’acquéreur ne peut plus faire marche arrière, il doit acheter.

 

Ce que vous devez IMPÉRATIVEMENT négocier et OBTENIR :

Quel que soit l’acte, le principe de l’investisseur immobilier est d’engager un minimum de capital.

Donc si vous souhaitez acquérir un bien à 100 000€ et que vous versez 10% lors de la signature, il vous faudra avancer 10 000€ cash.

Le financement étant entièrement réalisé à crédit, vous devez donc  négocier de ne pas verser cette somme.

Personnellement je le mentionne dans ma proposition d’achat. Ainsi, si ma proposition est acceptée, cette clause l’est aussi.

 

Quelles différences entre un compromis de vente et une promesse de vente ?

Si tout se passe bien

Lorsque la vente se conclue normalement, signer une promesse de vente ou un compromis de vente revient au même (hors mis les 125€ de frais d’enregistrement de la promesse).

En cas de problème

Si vous avez signé une promesse de vente, et que vous décidez de ne pas acheter, l’indemnité d’immobilisation étant réduite à zéro (car vous ne l’avez pas payé), cet acte ne vous aura coûté que les frais d’enregistrement. Techniquement, ça marche, mais si vous revenez chez le même notaire, pour un autre projet, je doute qu’il accepte que vous ne versiez pas cette somme. Le vendeur ne sera pas très heureux, mais il pourra remettre son bien en vente immédiatement.

Si vous avez signé un compromis de vente, et que vous décidez de ne pas acheter, le recours du vendeur est une action en justice auprès du tribunal de grande instance afin de vous obliger à acheter. Sachant que les délais d’instruction peuvent être longs et que durant un procès le bien ne peut être remis en vente, le vendeur préférera certainement remettre son bien à la vente rapidement plutôt que d’attendre la fin d’une procédure judiciaire dont l’issue ne sera pas obligatoirement en sa faveur.

 

Qui choisit entre le compromis de vente et la promesse de vente ?

Le choix de l’acte est un accord mutuel, personne n’a autorité pour définir un acte ou un autre. Toutefois les agents immobiliers, choisissent généralement le compromis de vente, car ils l’estiment plus simple et rassurant pour le vendeur.

 

Qui rédige l’avant contrat ?

Officiellement, ces actes peuvent être rédigés par l’acheteur ou le vendeur eux-mêmes sur une feuille de papier, ou à l’aide de contrats types.
Toutefois, les clauses y figurant étant d’une telle importance et l’acte de vente définitif ne faisant en principe que les reprendre, il est recommandé d’en confier la rédaction à un notaire. Ce dernier en tant qu’officier ministériel a une obligation de conseil vis-à-vis des deux parties. La présence d’un notaire est d’autant plus utile  lorsque la vente comporte des conditions suspensives particulières.

Le coût de la rédaction de l’avant-contrat est compris dans la commission de l’agent immobilier ou dans les émoluments du notaire chez qui sera signée la vente définitive.

Vous pouvez également signer cet acte par l’intermédiaire d’un agent  immobilier. Elle sera considérée comme étant réalisée  sous seing privé.

 

En conclusion

On peut estimer qu’il est préférable de signer une promesse de vente.

C’est à la fois une solution plus souple pour l’acquéreur qui peut renoncer à acheter s’il change d’avis (Il perd toutefois le montant de son dépôt), et une solution plus sûre pour le vendeur qui ne risque pas de se retrouver coincé.

 

Dites moi dans les commentaires quel type d’acte vous avez déjà signé et pourquoi.

Moi, c’est des compromis en agence et chez le notaire.

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