Comment atteindre des rendements supérieurs à 100% avec l’immobilier ?

Cet article est un article invité écrit par Nicolas Bazard,
auteur du blog Objectif 10%

 

 calcul du rendement locatifAvant de vous dévoiler ma technique pour obtenir un rendement supérieur à 100%, j’aimerais vous rappeler comment calculer le rendement d’un bien immobilier. 

 

 

 

Comment calculer le rendement d’un bien immobilier :

La formule est la suivante : Valeur locative / Coût d’achat.

Dans la pratique, on prend 12 mois de loyer après les charges. Pour le coût d’achat, on prend la valeur d’achat de l’appartement à laquelle on rajoute les frais de notaires et les éventuels travaux.

Prenons un exemple :
Un appartement loué 900€ par mois et acheté 100 000€ (notaire et travaux compris).

On obtient donc un rendement de 900 x 12 / 100 000 = 10,8%

Il y a bien entendu plusieurs autres méthodes pour calculer la rentabilité d’un bien immobilier : La méthode du rendement brut, net, net-et, etc… Pour les besoins de mon article, j’ai préféré simplifier la méthode de calcul.

Si vous souhaitez approfondir le sujet, je vous laisse relire l’excellent article de Jérôme : « La vérité sur le rendement d’un investissement locatif »

Ensuite,
voyons le cas où une partie du prix d’achat est payé par un emprunt.

Soit toujours le même appartement mais payé 50 000€ comptant et 50 000€ par crédit.

On obtient donc un rendement de 900 x 12 / 50 000 = 21,6%

Le rendement a doublé ! Et pourtant l’appartement est toujours le même.
C’est la magie de l’effet de levier.
Moins vous apporterez d’argent et plus vous vous enrichirez rapidement !

Pour vraiment être sûr d’avoir compris, un dernier exemple :
L’emprunt est cette fois ci de 90 000€ et l’apport est de 10% soit 10 000€.

On obtient donc un rendement de 900 x 12 /10 000 = 100,8%.
Le rendement est supérieur à 100% !
Et c’est là tout l’intérêt de l’immobilier par rapport à toutes les autres formes : L’effet de levier.

L’immobilier permet d’acheter en faisant un emprunt.

Moins vous apporterez d’argent et plus votre rendement sera important.

Si 10% de rentabilité brut peut paraitre difficile d’accès dans l’immobilier, elle peut exploser et est même théoriquement infinie si vous ne faites pas d’apport (valeur d’achat = 0).

A titre d’information, les meilleurs investisseurs boursiers réalisent des rendements de 20%. Le problème avec la bourse, c’est que l’on ne peut pas acheter des actions à crédit.

Pour résumer, si vous voulez vous enrichir rapidement : ne perdez pas votre temps avec la bourse et investissez dans l’immobilier !

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Aurelien

Bonjour Jérôme,
Tout d’abord merci pour cette article, je partage ta passion qui est de l’immobilier et surtout d’y investir.
Pour moi j’avoue ce qui est génial est justement d’emprunter pour investir.
Pourquoi? Car ceux sont mes locataires qui me paient mes biens.
Je rebondis juste sur le dernier exemple de calcul mêmes les précédents avec emprunt.
Pour moi pour calculer du rendement il faut y retirer dans le loyer le temps du crédit sa mensualité.
Certes ceux sont les locataires qui paient, cependant ne tombe pas dans tes poches de suite .

Ou comment faut il le voir?
Bien à toi
Aurelien

Didier-Fabrice

Et non Nicolas ! <> méthode qui n’est en fait pas le calcul de rentabilité d’un investissement mais un calcul de rendement des fonds propres ne permet pas de comparer des investissements.
En effet si tu ne mets pas d’apport le rendement fonds propre est infini quelque soit la rentabilité intrinsèque de l’investissement y compris si elle est très mauvaise.
C’est justement la limite du calcul du rendement fonds propre…

Et accessoirement il est tout à fait possible d’investir en bourse en empruntant. Bien sûr ce sera plus compliqué de convaincre un banquier que pour de l’immobilier mais au pire tu as toujours la possibilité de contracter un prêt non affecté qui par définition peut être utilisé comme bon te semble.
Tu n’auras certes pas un taux canon comme pour de l’immobilier mais tant que la rentabilité du placement est supérieure au taux d’intérêt cela marche.
Inversement y compris pour l’immobilier si la rentabilité intrinsèque de l’investissement est inférieur au taux d’emprunt rien ne va plus : même si tu n’empruntes qu’à 2% si ton bien immobilier n’a une rentabilité intrinsèque que de 1% tu vas mettre très très très longtemps pour t’enrichir.
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Nicolas de se-former-sur-internet.com

Bonjour à tous !

Je tiens à remercier Jérôme pour l’invitation à publier un article sur son blog.

Derrière le titre un peu « provocateur » de cet article, se cache en fait une réalité assez simple : Investir dans l’immobilier est, grâce à l’effet de levier, le meilleur investissement que vous puissiez faire !

Du moins, j’en suis convaincu !

Cordialement,

Nicolas
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Nicolas de se-former-sur-internet.com

Bonjour Investman,

L’objet de cet article n’était pas de définir une méthode de calcul du taux de rendement d’un bien immobilier. Jérôme le fait très bien dans cet article : http://www.investisseurimmobilierdebutant.fr/blog/2013/03/03/la-verite-sur-le-rendement-dun-investissement-locatif/ Je n’ai pas voulu être redondant !

Le cœur de l’article est plutôt de démontrer la magie de l’effet de levier !

Cordialement,

Nicolas
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Gio

Bonjour Jérôme.Je te sui depuis un moment et sur ton sujet que tu explique très bien d’ailleurs juste au dessus pour le rendement j’aurais une question que je me pose depuis un bon moment.
Donc voilà.

J’ai acheté un appartement il y a 10 ans. 53m2

Appartement acheté 63 000€ (frais de notaire compris).

Je le loue a mon locataire 600€ avec les charges ( eau chaude et chauffage)

Mon credit est de 495€ par mois a la banque.

Tout les trois mois je paye de charge a ma régit 550€.

Jaimerait vraiment que tu me dise ce que tu en pense,si c’est bien ou pas et si vaudrait mieux le vendre ou pas.

Merci Jérôme

Nicolas de se-former-sur-internet.com

Bonjour Gio,

Vous payez 550€ de charges tous les 3 mois, soit environ 180€ par mois. Avec une mensualité de 495€ pour 600€ de loyer charges comprises, vous êtes largement déficitaire.

Vous avez acheté l’appartement il y a 10 ans, vous avez donc remboursé une bonne partie du crédit. De plus, l’appartement a du se valoriser. A combien l’estimez-vous aujourd’hui ?

Selon mon point de vue, il pourrait être effectivement intéressant de vendre votre appartement.

Cordialement,

Nicolas
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Paul

Bonjour Gio,

Il y a deux possibilités dans votre cas. Soit vendre soit faire un rachat de crédit et faire passer les mensualités du crédit encore plus bas des loyers + charges pour ne pas faire de déficits. Actuellement vous devez mettre 75€ en plus de votre poche sans compter les impôts.

En cas de changement de locataire vous pouvez rajouter les charges dans son loyer mais après le locataire risque de fuir ou tout simplement de ne pas louer.

L’idée reste de gagner de l’argent sans sortir un billet de votre poche. Voila le secret de l’immobilier et des investisseurs qui font du profits.

Exemple : Vous achetez un appartement qui peut être louer 1000€ et bien il vous faut des mensualités de crédit de 650€ ou 700€ pas plus.

Paul
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Bureaux à Paris

Investir dans l’immobilier a toujours des avantages. Et comme le dit Aurélien, ce sont les locataires qui paient le bien. Sachant les risques avec la bourse, je ne peux qu’être de ton avis sur le choix de l’immobilier plutôt que la bourse. Ces exemples, faciles à saisir, ne peuvent qu’intéresser ceux qui ne sont pas encore dans le domaine.

banqueenligne

Tout à fait d’accord avec vous, l’immobilier est une démarche très intéressante et très rentable pour peu que l’on s’y prenne correctement ! Les risques sont aussi très limités comparé à la bourse. Aujourd’hui, l’investissement locatif reste en somme l’un des meilleurs investissements que l’on puisse effectuer.
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guillaume

Il est évident que le recours à un effet de levier par un crédit bancaire peut vite faire augmenter le rendement d’une opération. Il ne faut cependant jamais oublier qu’il en multiplie aussi le risque et donc le réserver pour des opérations peu risquées.

Nicolas

L’immobilier est effectivement très rentable mais en investissant, il ne faut pas oublier de prendre en compte l’emplacement, l’état du bâtiment, la solvabilité des locataire, ect… 😉

Nicolas

Bonjour,

Il ne faut pas oublier d’inclure dans le coût d’achat les frais de notaires. En prenant la rentabilité sous cet angle là (le fait de ne pas prendre en compte le coût du crédit, les mensualité payées par le locataire et en admettant qu’il n’y ait aucunes vacances locatives) j’obtiens une rentabilité de 99,2 % sur mon premier bien.
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Esra

Bonjour,
Je n’avais pas envisagé l’investissement immobilier dans ce sens-là ! J’ai entendu parler de l’effet de levier, mais je n’avaispas vraiment compris son implication dans un placement. Merci pour le partage de cet article très instructif et bien présenté. J’espèrepouvoir l’utiliser à bon escient !
À bientôt

Pierre et vacances revente

Bonjour,

C’est vrai que l’effet de levier est souvent une très bonne solution pour améliorer les rendements ! Néanmoins, je n’avais jamais pensé que cette méthode pourrait nous permettre d’atteindre un rendement supérieur à 100% dans l’immobilier. Je pense note!
Merci beaucoup pour ton article.

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