Financer Son Investissement Avec Cette Arme Secrète

L'Education : Votre Arme Secrète
L’Education : Votre Arme Secrète

Obtenir le financement de votre investissement locatif peut être perçu comme un rapport de force entre vous et le banquier. Cédric nous explique comment il coach certains investisseurs afin de transformer ce rapport de force en partenariat.

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Une Arme Secrète Trop Souvent Négligée…
Pour Financer Vos Investissements

 

Les 2 Étapes Critiques De Vos Projets d’Investissement

Dans tout projet d’investissement, une fois l’objet de l’investissement choisi (ex : l’immobilier, la bourse, la création d’entreprise…), deux étapes incontournables se présentent à vous systématiquement :

  1. Valider la rentabilité à court, moyen et long terme de votre projet, ce qui confortera votre choix d’investissement.
  2. Construire et mettre en place votre financement, ce qui déclenchera le réel lancement du projet et sa mise en œuvre effective.

Ces 2 étapes critiques sont très fortement imbriquées !
En effet, vous n’imaginez pas vous lancer dans un investissement lourd sans avoir validé au préalable les conditions requises pour obtenir la rentabilité escomptée.
Cette validation est non seulement utile pour vous rassurer sur la viabilité et la pertinence économique de votre projet, mais elle est même totalement indispensable pour pouvoir trouver sereinement une aide financière, auprès d’un tiers, si besoin est.

 

Prendre Le Bon Départ = Assurer La Rentabilité De Votre Projet 

Je voudrais prendre l’exemple de mon activité pour illustrer comment mettre toutes les chances de votre côté pour chacune de ces 2 étapes dans votre projet à vous !
A travers ce partage d’expérience illustré, vous saurez trouver, je l’espère, quelques conseils précieux pour mener plus facilement à bien vos projets personnels.

Expert du marketing de la location saisonnière, j’accompagne de nombreux propriétaires de location saisonnière (meublés de tourisme, gîtes, chambres d’hôtes, appart-hôtels…) pour leur permettre de maximiser leur visibilité sur le marché, booster leur taux d’occupation sur l’année, donc développer significativement leurs revenus locatifs.

J’interviens à ce titre très souvent au moment même de la sélection du bien, pour les aider à choisir un bien immobilier à haut potentiel pour la location saisonnière.
J’interviens donc très directement dès le départ pour définir avec mes clients les conditions d’une rentabilité optimale à court, moyen et long terme, en faisant le choix le plus judicieux possible sur le bien avant même sa mise en location effective.

C’est en effet à ce moment-là que tout se joue, à ce moment-là que se crée une grande partie de la future rentabilité de l’opération.
On peut toujours agir après (ce que je fais souvent aussi…), mais c’est plus long et plus difficile ! Donc autant prendre le bon départ dès le début ! Et pour prendre ce bon départ, il est bon de s’inspirer de l’expérience des autres et si besoin de se faire accompagner d’experts (immobilier, fiscalité, comptabilité…) qui sauront vous conseiller pour construire votre projet de manière à obtenir des résultats rapides et probants !

Une fois cette étape clé passée avec succès, vous avez donc en mains tous les atouts pour lancer effectivement votre projet.
Partons donc du principe que le projet est rentable à vos yeux et posons-nous alors la question de son financement…

 

Votre Entretien Avec l’ « Autorité Suprême » : Une Question De Positionnement !

Quand il s’agit par exemple d’un investissement dans l’immobilier, les montants à engager étant souvent plutôt importants, il convient, de façon quasi inévitable, de faire appel à un tiers qui aura la capacité financière de vous accompagner.
C’est une nécessité dans bien des cas, et finalement probablement l’un des meilleurs leviers si vous voulez créer de la richesse, sans vous « auto-stranguler » par un paiement comptant que vous pourriez éventuellement faire, mais qui pourrait par ailleurs vous priver de toute liberté financière.

Si on se penche alors sur la situation la plus classique, c’est-à-dire le recours aux services d’un banquier, force est de constater qu’il va vous falloir le convaincre de la forte rentabilité de votre projet, donc de vos rentrées d’argent et de votre capacité à le rembourser facilement, donc du risque minime qu’il prend à vous accompagner.
Et c’est là une étape qui en angoisse plus d’un : devoir prouver par A+B le bien-fondé et la pertinence économique de votre projet devant votre banquier, que beaucoup considèrent comme l’Autorité Suprême, celle qui tient le stylo et le carnet de chèques !

Et c’est souvent là que le bât blesse, souvent là que le projet échoue avant même de commencer !
Pourquoi ? Essentiellement pour une question de positionnement et d’interaction avec votre interlocuteur.
Alors que vous avez une carte à jouer très importante, une arme secrète que vous seul avez en mains, mais que vous ne savez pas forcément utiliser à sa juste valeur…

J’en fais l’expérience régulièrement dans mon domaine.
De nombreux investisseurs dans l’immobilier s’intéressent de très près à la location saisonnière (et ils ont bien raison !) et me contactent pour que je les accompagne dès le départ.
Cela signifie que je les coache non seulement dans cette étape cruciale de la sélection du bien, mais également dans celle du financement de leur projet immobilier locatif .
Dans ce moment critique, face aux craintes et hésitations de mes interlocuteurs, je mets un point d’honneur à leur rappeler qu’ils ont à leur disposition une arme secrète pour obtenir facilement leur financement…

 

Une Arme Secrète Trop Souvent Négligée.

Qu’est-ce qui fait qu’un expert est reconnu comme tel ?
Dans la plupart des cas, c’est qu’il maîtrise un sujet mieux que 99 % des gens qui l’entourent.
Votre banquier par exemple est un expert sur ses sujets (placements, financement, crédits…) et c’est en ce sens qu’il a une certaine autorité.

Mais posez-vous cette question, quand vous rentrez dans le bureau de votre banquier :
N’y aurait-il pas un autre expert dans la pièce ?
Il est évident que quelqu’un d’autre maîtrise son sujet mieux que 99 % des gens qui l’entourent, c’est VOUS ! Autrement dit, VOUS êtes l’expert de votre projet, VOUS en maîtrisez les tenants et les aboutissants mieux que quiconque, ce qui VOUS confère également une certaine autorité… trop souvent négligée.

La carte secrète que vous avez donc dans votre jeu, tout comme celle qu’ont les propriétaires que j’accompagne, c’est l’EDUCATION.
Pour le succès de mes clients, je les invite systématiquement à « éduquer » leurs partenaires financiers, autrement dit à leur enseigner tout leur savoir sur le domaine de la location saisonnière, pour ouvrir les yeux de leurs interlocuteurs sur un monde que ces derniers ne connaissent souvent que trop mal ! Et c’est normal… on ne peut pas tout savoir sur tout 😉

Illustration…

 

« La Location Saisonnière Est Le Meilleur Investissement Immobilier Qui Soit ! »

La location saisonnière est depuis quelques années le meilleur investissement immobilier qui soit.
Celui qui propose les rentabilités les plus élevées (à 2 chiffres), non seulement car c’est un mode d’hébergement qui a le vent en poupe (avec une croissance de la demande sur le marché de plus de 10 % par an depuis 5-7 ans), mais également car cela demeure, malgré les lois récentes (loi Duflot – ALUR) toujours une véritable niche fiscale (LMNP, micro-BIC, abattement forfaitaire de 50% ou 71% si classement…).
La crise économique actuelle ne fait d’ailleurs qu’accentuer ce phénomène, faisant se tourner les vacanciers vers ce mode d’hébergement alternatif plus économique !

Imaginez-vous un instant avec un projet de location saisonnière, armé déjà de ces quelques informations (et de quelques références concrètes sur ce marché), vous serez alors en capacité de convaincre davantage votre banquier.
Vous saurez lui expliquer en détails comment vous avez fait pour choisir le meilleur bien immobilier pour votre projet, vous aurez calculé – statistiques locales à l’appui – le taux d’occupation que vous visez et comment vous comptez l’atteindre…

Vous lui expliquerez, exemples concrets à l’appui, comment on peut trouver des locataires sans passer par un site d’annonces
Vous lui direz comment vous comptez aller chercher vos locataires en dehors de la saison haute…
Vous lui apprendrez également la fiscalité très spéciale appliquée aux locations meublées en location saisonnière…
Vous lui montrerez également comment votre projet est 3 fois plus rentable qu’une location meublée classique,
et comment vous pourrez rembourser votre crédit 3 fois plus vite !

Vous expliquerez au final à votre banquier que la location saisonnière est le meilleur investissement immobilier qui soit à l’heure actuelle !
Et il ne saura vous contredire car c’est VOUS l’expert sur le sujet !
Vous présenterez alors votre projet non plus à une Autorité Suprême, mais davantage à un partenaire potentiel
Votre positionnement aura changé, dans les yeux de votre interlocuteur… et dans les vôtres également !

 

Surprenez Votre Banquier Avant Qu’il Ne S’En Charge Lui-Même !

On dit souvent en marketing qu’il faut « Former pour Vendre », qu’il faut éduquer les prospects pour qu’ils deviennent clients.
Dans mon exemple, vous éduquez votre banquier sur votre projet en tant qu’expert que vous êtes devenu.
Vous lui prouvez que vous avez pris le meilleur des départs possibles, que vous vous appuyez sur l’expertise de différents spécialistes pour garantir le futur succès de votre projet, et que le financement que vous demandez est sans risque pour lui !

Un point peut-être encore plus important, vous devez surprendre votre banquier par votre maîtrise du sujet et par la panoplie des actions que vous allez mettre en œuvre.
Autrement dit, vous le rassurez car si une technique ne marche pas, vous saurez en mettre une seconde en place, puis une troisième… etc… pour garantir les résultats escomptés

Demandez-lui pour ces mêmes raisons de financer 100% de votre projet, sans faire aucun apport !
Si cela vous semble difficile, voire impossible, sachez que la plupart de mes clients obtiennent ces conditions, non seulement car leur projet est bien construit et bien présenté, mais également car mes clients se positionnent en tant qu’investisseurs qui cherchent un partenaire financier, et non comme des particuliers qui quémandent un crédit immobilier !

 

Anticipez Vos Preuves De Succès !

Pour convaincre, vous devez idéalement pouvoir prouver très rapidement le succès de votre opération, vous devez même l’anticiper !
Pour revenir sur mon exemple, la location saisonnière est une activité extrêmement rentable et presque sans risque si le montage initial est solide.

Illustration :

Imaginez louer un studio 50€ / nuitée en milieu urbain dans une ville moyenne et devoir rembourser un crédit de 350€ / mois.
Vous savez donc dès le départ que si vous louez 7 nuits par mois, l’équilibre se fait tout seul.
Sachant que dans la ville sélectionnée, les statistiques montrent un taux moyen d’occupation de 70% sur l’année, vous savez que non seulement vous rembourserez votre crédit sans problème, mais en plus vous générerez des revenus supplémentaires tous les mois… de quoi rembourser de façon anticipée votre crédit à moyenne échéance !

Le montage dans ce cas apporte la preuve même de succès, avant de lancer le projet… et rien ne vous empêche, bien au contraire, d’informer votre banquier de votre succès locatif dès les premières semaines de mise en location de votre bien immobilier.
Tout d’abord, vous le rassurerez… et en plus, vous préparerez ainsi le terrain pour votre prochain investissement dans la location saisonnière… car quand on y goûte, mais on ne s’arrête pas.

 

Conclusion

J’espère que ce partage d’expérience vous donnera un éclairage nouveau sur votre façon de percevoir et d’anticiper ces 2 étapes critiques de vos projets d’investissement.
Quels que soient les enjeux et les domaines de vos projets d’investissement, il y a fort à parier que certains des conseils partagés ici vous seront utiles.

Et si votre dévolu n’est pas encore fixé sur tel ou tel projet, peut-être aurez-vous la curiosité de vous pencher maintenant sur une nouvelle forme d’investissement que vous n’aviez peut-être pas envisagé : la location saisonnière !

 

Cet article a été écrit par Cédric GENIN, coach, formateur et auteur du blog Comment Louer Plus.fr 

 

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lorent

Bonjour,

Pour anticiper les retour négatifs sur mon commentaire, je préfère dire que je suis passé comme Cédric et d’autres par la formation très incomplète Master Immob d’O.seban que Cédric a également suivie si je ne me trompe.

J’ai personnellement investi sur 2 apparts hôtel que je mets en location depuis 10 jours. J’utilise plusieurs réseaux de diffusion que j’ai personnellement démarché faute d’être bien aiguillé parce que je suis une personne qui cherche aussi par elle même et ne se laisse pas seulement bercer par les douces promesses.

Ce qui m’énerve particulièrement, comme toues les belles prommesses qu’on trouve par ci par là dans les divers lancements ou promotions marketing, de blog ou d’immobilier (formations que j’ai également suivies et achetées) c’est l’information incomplète qui est distillée.

Pour réagir à cet article et parce que le sujet du blog concerne les « investisseurs immobiliers débutants » que Jérôme désire informer justement, je suppose, voici ce qu’il faut dire en complément :

 » 350 euros de prêt par mois, 50 euros par nuit donc 7 nuits pour être à l’équilibre et le reste grosso modo c’est bénéf » … gloups….

 » 70% d’occupation par an en location saisonnière » … gloups…

Pour la deuxième affirmation je mets au défi l’auteur de cette phrase d’apporter la preuve de cette affirmation. Même si ça peut se vérifier dans de grandes villes touristiques et selon la nature de votre offre, on est loin de ce taux de remplissage en général.

Pour l’histoire des 350 euros et 50 euros par nuit, sachez que quand vous aurez pris un logement pour en faire de la location saisonnière, il vous faudra ajouter les charges (eau 20 euros/mois, électricité 30 euros/mois, box internet 30 à 38 euros/mois, les taxes d’habitation et foncières qui peuvent comme dans ma ville ajouter 100 euros/mois cumulées, les charges de l’immeuble perso avec un excellent emplacement je suis obligé de prendre des immeubles avec charges 90 à 120 euros par mois, les menues réparations à provisionner, j’ai un service de linge pro 50 euros/mois, les travaux de copropriété etc…)

Faites le calcul, on est loin des 350 euros par mois et des 7 nuits de rentabilité.

Par ailleurs, en imaginant que vous avez 350 euros de mensualités sur 15 ans à un taux de 2,70 et 0,36 d’assurance, pour l’exemple, cela vous donne droit à 50 000 euros seulement !! Voyez maintenant dans votre région ce que vous achetez avec cette somme (tenez compte des frais de notaire, des travaux et puis surtout de l’aménagement électro, meubles, déco car lorsqu’on fait les choses correctement il faut offrir un appart à la hauteur)

Enfin, ce dont on ne parle pas c’est la promotion :
AirBnB vous augmentera votre loyer de 12 à 14 % pour le voyageur vous obligeant à revoir votre loyer à la baisse pour être raccord avec la location saisonnière sauvage.
Booking vous prend direct 17% de vos revenus quand vous passez par eux.
Abritel c’est 250 à 350 euros par an par appart,
Faire un site comme moi c’est 350 euros et du temps pour le référencer ou payer de la pub google qui a un coût.
Faire faire votre site c’est mini 1000 euros.

Il faudra aussi ajouter la taxe de séjour obligatoire (chez moi c’est 0,75 euros/nuit/pers) qui sortira de votre revenu.

Pour vous donner mon expérience j’ai acheté 2 apparts que je compte effectivement bien rentabiliser (mais ce n’est pas aussi miraculeux qu’on veut bien vous le présenter et j’ai étudié mon affaire avant de me lancer)

Perso j’ai tout financé sans la banque donc à priori rentabilité max.
33m² > 41 000 euros + 4000 euros de frais de notaire + 16 500 euros de travaux par des pros pour tout remettre aux goût du jour(pour info ça fait du 500 euros/m² qui est très raisonnable vu en plus la super qualité de ce que j’ai fait. La rénovation ça peut taper dans les 700 à 800 euros/m²)
A cela on ajoute 4500 euros d’équipements, meubles, déco (sachant qu’il faut étudier les choses pour une longue durée et pour une convenance à tout locataire)

on est donc à 66 000 euros.
Mes apparts sont super bien placés mais dans cette zone (ca dépend des villes il n’y a que des immeubles avec des charges communes élevées)
J’ai fait un prêt conso sur 2 ans de 5 000euros pour l’aménagement à bas taux pour un remboursement de 210 euros par mois par appart.
Jusque là rien d’extraordinaire et pourtant avec les charges diverses évoquées ci-dessus (eau, élect, assurances, internet, copro, taxes…) j’en suis à 520 euros a sortir par mois par appart.

Je rappelle que j’ai 0 emprûnt pour l’immobilier (achat, notaire, travaux). Un simulateur donne ceci en plus sur 15 ans : 466 euros pour mes 66 000 euros de mise aux taux actuels.

Donc pour résumer avec un vrai exemple étudié, bien refait, bien placé avec un emprûnt total, on obtiendrait avec le « tout emprûnt » 1006 euros de frais mensuels.
On est donc loin des 350 euros annoncés.
Prenez maintenant 50 euros par nuit et 70% de remplissage (supposés) mensuel soit 20 jours on gagne 50*20= 1000 euros !!!
Donc pas du tout intéressant puisque vous devez assurer le ménage, la réception, la gestion des annonces pour ne rien gagner.
Il faut donc avoir de l’argent de côté idéalement pour commencer ou envisager de louer plus cher (perso 75 euros/nuit) mais l’aménagement et le service doivent être top à ce niveau donc demandent plus d’investissement.

A réfléchir intelligemment sans se laisser bercer par les sirènes qui promettent des taux extraordinaires et une facilité enfantine !

J’ai personnellement investi avec l’intime convicition que ce sera rentable mais j’ai fait cela avec des conditions particulières et du temps pour gérer et instaurer mes stratégies de promotions.
Tout le monde ne peut pas faire ça, il faut le dire car certains vont bouffer leur petit salaire dans les charges sans louer 70% du temps et ne pas le signaler c’est vendre un piège à des personnes fragiles.

Les vendeurs de pelles sont plus riches que les chercheurs d’or et ne subissent pas les conséquences des échecs personnels. Si c’était aussi facile et rentable, le vendeurs de pelles ne vendraient pas de pelles et se contenteraient de faire leur business !

En espérant ne pas être censuré car un investisseur débutant doit avoir de bonnes bases de réflexion.

Cordialement

Jérôme

Hey, c’est plus un commentaire, c’est un article !

Merci Lorent pour ces précisions.
En effet, un projet doit être étudié avec tous les frais annexe.
C’est pour cela que je préconise toujours de monter son dossier avec un autofinancement en location classique.
cela laisse le choix ensuite de louer en meublé, colocation ou saisonnier.

Sophie

Je trouve ce témoignage très réaliste, et de par son ton engagé et direct, nettement mieux que les dizaines d’articles que l’ont peut lire sur les rentabilités miraculeuses et la simplicité enfantine de l’investissement locatif.
J’insisterai cependant sur la gestion locative au quotidien, en location saisonnière, des caractères de vos locataires, de leurs humeurs et de leurs envie. Alors que certains sont respectueux et raisonnés, vous serez confronté à celle ou celui qui a toujours un reproche à faire (une feuille qui aura osé de poser sur la terrasse, un voisin qui a « hurlé » dans le couloir, la chaine 156 qu’on capte mal sur la télé…). Pour une différence de rentabilité modérée, parfois la location annuelle s’avère un meilleur rapport temps/rentabilité.
Pour en parler, j’avais fait un comparatif : http://www.mystone.fr/location-nue-vide-location-meublee-choisir/
et un dossier sur la location saisonnière au quotidien : http://www.mystone.fr/location-saisonniere-gestion-locative-rentabilite/
Pour ceux qui cherchent encore à investir, annonces immobilières d’agences ou de particuliers, avec calcul intégré et automatique de la rentabilité estimée sur http://www.mystone.fr.

Laury

Bonjour Jerome et Lorent

Je suis de prêt plusieurs investisseurs immobilier en ce moment car je souhaite ré apprendre à investir, suite à une mauvaise expérience personnelle.

Les chiffres ou les taux de remplissages annoncés par les investisseurs en location saisonnière que j’ai rencontré, laissent rêveur !

Mais tout comme Lorent, j’ai été interpellé par le raccourci chiffré, cité en illustration par Cédric. Il parle de rentabilité brute, bien sur ! Sans déduire tous les frais et la liste est longue comme le précise Lorent.

Perso, pour me faire une idée de la rentabilité d’un bien que je prospecte ; j’utilise depuis peu le tableur « excel ». Je me suis fait une sorte de calculette de rentabilité, c’est un très bon outil et je conseille à tous les nouveaux investisseurs débutants comme moi de s’en créer un.

« Merci encore Jerome pour votre blog »
Laury

leitao

Bonsoir,
Votre article m’intéresse énormément. je n’ai que 22 ans et suis très ambitieux sur tout ce qui concerne l’immobilier. Votre article m’a motivé encore plus.
Serait t’il possible de vous parler par mail ou par tel pour avoir un maximum de renseignement de votre part car je ne prend pas sa a la légère un investissement qui peut vite finir très mal et je ne désire tomber plus bas.
Voila en vous remerciant encore pour cette article et à bientôt j’espère

Jean

Merci beaucoup pour ce partage d’expérience. Moi qui pensais que la location saisonnière c’était une perte de temps et d’argent. Effectivement, le prêt personnel auquel j’ai souscrit sur http://credit-rapide.info/ vient tout juste de m’être accordé et investir dans ce type de projet ne m’a même pas survolé l’esprit. Mais après ces bons arguments, il mérite un temps de réflexion…

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