Comment Présenter Son Dossier d’Investissement Locatif Au Banquier

Il Faut Semer Pour Récolter
Il Faut Semer Pour Récolter

Une étape incontournable de l’investissement immobilier est la constitution d’un dossier de financement.
Ce dossier est la vitrine de votre projet, c’est lui qui le « vendra » au banquier.
Olivier nous dévoile les clés qui lui ont permis d’investir en étant en CDD. 

 

Comment Présenter Son Dossier
d’Investissement Locatif Au Banquier,
Afin d’Obtenir Un OUI ?

La présentation d’un projet au banquier nécessite d’être bien menée, et ce, pour tout investisseur (et tout investissement) immobilier, notamment, souhaitant faire aboutir positivement son projet par la validation du banquier sollicité.

Mon article se compose :

  • d’une partie « obligations », les documents administratifs à fournir liés à la personne-investisseur,
  • un second point sur « le projet immobilier » en lui-même et les documents à rassembler le concernant,
  • un troisième point mentionnant l’importance de l’attitude à adopter lors de la présentation du projet qu’il s’agit de défendre,
  • enfin une dernière partie évoquant « mon expérience personnelle » et permettant d’illustrer mes dires par l’évocation de mon vécu.

A travers ces quatre points, il s’agit ainsi de guider tout investisseur dans l’élaboration du dossier relatif à son projet immobilier, qui lui faudra présenter ensuite au banquier.
L’objectif de cette présentation d’un projet au banquier, est bien évidemment l’obtention d’un prêt immobilier (à des fins de location).

 

1°) Réunir tous ses documents PERSONNELS.

La constitution du dossier présentant un projet immobilier, implique nécessairement le rassemblement de tous les documents administratifs concernant l’investisseur.
Par essence, un dossier présentant un projet est administratif, et implique alors une attention rigoureuse de la part de l’auteur du projet.
Toute tâche administrative, et plus spécifiquement concernant un projet immobilier, est une source récurrente de stress (le projet en question étant un investissement conséquent), du fait des tracas potentiels qu’elle engendre souvent.
Aussi, la présentation d’un projet au banquier nécessite en amont une préparation personnelle, organisée et assidue, dont la première étape consiste à rassembler proprement dit ses documents personnels :

  • carte d’identité,
  • trois dernières fiches de paie,
  • deux derniers avis d’imposition,
  • contrat de travail,
  • justificatif de domicile (facture d’énergie, taxe foncière).

Le tout doit être présenté en double, justifiant un achat effectué à deux ou si l’investisseur vit en couple.
Dans la dernière situation, si l’investisseur réalise son achat seul, mais vit en couple, il lui faut présenter tous les papiers relatifs à son partenaire, ce qui permettra au banquier de calculer son reste à vivre, la conclusion n’étant pas la même lorsque l’on vit seul ou à deux.

Si l’on vient de s’acheter une nouvelle voiture, qui plus est très récente, cette précision est à mentionner, car elle prouve que son budget ne sera pas amputé de cette dépense dans les années à venir…

Si l’on est propriétaire, joindre :

  • la taxe foncière,
  • l’estimation du bien,
  • et le crédit en cours,  il s’agit bien sûr ici du tableau d’amortissement.

Outre ces papiers administratifs « classiques », il faut fournir les preuves témoignant de sa capacité à tenir son budget au quotidien, à mettre de l’argent de côté, à se constituer une épargne de précaution, lesquelles vont nécessairement rassurer le banquier (financièrement parlant).
Les relevés de compte sont la meilleure preuve pour ce faire, surtout si l’on possède plusieurs produits financiers dans différentes banques.
Il faut être acteur de ses finances et, démontrer que dans sa propre situation, ce fait est avéré.
La création de mon fichier de gestion « Bilan financier, comment se porte votre budget ? », est directement en lien avec ces dires, puisqu’il est à la fois une aide et une preuve de sa gestion financière quotidienne, il atteste d’une démarche témoignant cette capacité de gestion autonome et construite sur le long terme. Vous pouvez télécharger gratuitement cet outil sur mon blog.

Réunir tous ces documents, démontre au banquier que l’on connaît la procédure à suivre pour présenter un projet, que l’on ne veut ni perdre son temps, ni lui en faire perdre.
Les recherches préalables pour la constitution de son dossier sont effectives, il s’agit maintenant de « lancer » concrètement le processus.
« Je m’occupe de la constitution du dossier, vous, banquier, aidez-moi maintenant à concrétiser ce projet ».

 

2°) Réunir tous les documents relatifs au PROJET IMMOBILIER lui-même.

Tous les documents concernant le projet immobilier proprement dis, doivent renseigner tous les points financiers qui se rapportent au projet, afin de minimiser au maximum les surprises ultérieurement.
Au besoin, il s’agit de faire appel à des professionnels du secteur pour obtenir tout document manquant s’y rapportant.
Voici plusieurs documents à se procurer et, dans le cas où ils viendraient à manquer, les professionnels à consulter pour les obtenir :

  • Pour connaître le montant de la taxe foncière, s’adresser au vendeur du bien,
  • Pour obtenir celui des frais notariés, consulter un notaire.
  • Si le bien est un appartement, en connaître la gestion, plus particulièrement les frais de gestion.
  • S’il s’agit d’un bien faisant partie d’une copropriété, obtenir les trois derniers avis d’Assemblée Générale (pour prendre connaissance de l’historique de la copropriété et surtout, des éventuels travaux à prévoir…).
  • Si des travaux sont effectivement à prévoir, obtenir des devis auprès de professionnels du secteur concerné par ces travaux.
  • Pour obtenir une estimation des loyers locatifs, consulter plusieurs agents immobiliers.
  • Un comptable et/ou le centre des impôts informeront sur le statut de gestion (SCI, meublé…).
  • Les assureurs estimeront l’assurance PNO,
  • de même, ils guideront dans le choix d’une assurance GLI par exemple.
  • Si le logement est loué , le bail et une attestation de propriétaire-vendeur sont à fournir, afin de certifier d’aucun impayé.

Pour vérifier la cohérence des chiffres de rentabilité, mon fichier de gestion « Calculer la rentabilité d’un investissement locatif » peut aider dans l’analyse concrète du bien.

Le compromis ou la promesse de vente doit être joint(e) au dossier.

D’une manière générale, tous les chiffres mentionnés dans le dossier, quels qu’ils soient, doivent être soigneusement vérifiés par l’investisseur.
Il serait dommage de défendre son projet avec des chiffres inexacts, sensés pourtant le soutenir.
La crédibilité auteur/projet est dans ce cas au combien compromise.
L’exactitude des chiffres proposés est donc primordiale ! 

Tout comme les documents personnels, ceux relatifs au projet servent à rassurer le banquier, par la réalisation d’une projection, c’est-à-dire d’un « business-plan ».

 

3°) « Change d’ATTITUDE »…

Afin de parfaire sa connaissance sur le sujet de l’investissement, il est indispensable de lire des ouvrages se référant à cette thématique, consulter des blogs tels que Économiser et Investir ou Investisseur Immobilier Débutant, pour assimiler le vocabulaire spécifique à ce sujet, prendre en compte les démarches d’investissement ou de gestion financière.
Ce bagage démontrera à l’interlocuteur que le projet présenté est parfaitement maîtrisé « je sais de quoi je parle« .
Il garantit ainsi la capacité de l’investisseur à développer un projet fiable, étudié en amont de sa présentation, la connaissance parfaite d’un investissement réalisé dans l’immobilier « je sais ce que je fais« .

La constitution sérieuse et judicieuse de son dossier, favorise la reconnaissance du banquier qui voit alors se présenter un investisseur consciencieux, un dossier solide proposé par un individu sachant allier pertinence du support (« mon dossier tient la route, il ne manque rien », « je n’arrive pas en touriste ») et pertinence du propos « mon discours est porté par une attitude tout aussi professionnelle que celle que l’on attend du banquier lui-même… si ce n’est plus ».
L’investisseur doit arborer une attitude déterminée, confiante, sereine et ferme au possible, pour persuader du bon fondement du projet présenté, tout comme de son auteur.

Ne pas négliger son attitude lors de la présentation de son projet au banquier !
Elle est le prolongement de la qualité et de la fiabilité du projet lui-même, elle le complète et le soutient.
La crédibilité du projet dépend en grande partie de l’attitude de son auteur qui doit l’affirmer au possible en démontrant sa propre crédibilité.

Constitution soigneuse du dossier du projet + attitude consciencieuse et fiable pour le présenter/l’appuyer = garantie de réussite favorisée.

 

4°) Mon expérience personnelle, MA présentation d’un projet au banquier.

Pour réaliser mon premier investissement immobilier locatif (pour rappel, l’acquisition d’un ensemble studio/F2/place de parking/garage), j’ai suivi les diverses étapes mentionnées plus haut, en veillant bien à me présenter devant mon banquier avec un dossier complet, anticipé au maximum.
Les maîtres-mots de ma constitution de dossier, en amont de ma présentation, furent :

  • l’organisation,
  • le renseignement,
  • la justification précise de tous les points financiers me concernant personnellement et concernant mon projet,
  • la preuve de la rentabilité de ce dernier.

En somme, tous les points signifiés dans cet article sont récapitulés ici ; « il n’y a pas de secrets« , les étapes à suivre ne sont révolutionnaires en rien, elles constituent la recette élémentaire à suivre pour accéder à une validation de projet face au banquier.

Une précision personnelle, en ce qui concerne mon projet, j’ai consulté à la fois ma banque et un courtier, puis ai concrétisé avec ma banque qui me proposait une meilleure offre.
Lors de la présentation d’un projet au banquier, penser à négocier les « options annexes » au prêt telles que les frais de dossier, les IRA…, peut engendrer des économies non négligeables…
Le taux doit certes être le plus correct possible, toutefois, il n’est pas primordial de s’obstiner afin d’arriver au meilleur taux ; lors d’un investissement immobilier locatif, le but ultime n’est pas là, car c’est le locataire qui va payer les intérêts d’emprunt.

Autre information préalable à obtenir avant la présentation du dossier, se renseigner sur les taux de prêt immobilier de la ville ou du lieu d’achat, au moment et sur la période souhaités.
Cette information permet immédiatement pendant l’échange, de juger de la proposition faite par le banquier.
Encore une fois, « je ne perds pas mon temps » si cette dernière ne respecte pas les taux constatés du moment.

Dans ma situation, j’ai cherché à étendre les années du prêt d’acquisition pour pouvoir me dégager du cash-flow.
Il s’agissait également de prouver l’autofinancement total du projet présenté, assurer que cet investissement garantissait un profit (« il va me faire gagner de l’argent et « rien » me coûter »).
J’ai donc contracté un prêt sur une durée de 20 ans pour engendrer un gain d’argent immédiat, et ainsi, conforter mes revenus via mon contrat à durée déterminée, pour entreprendre un futur achat immobilier.
A noter, j’ai pris en compte uniquement l’assurance liée aux investisseurs « le décès seul » avec une garantie de caution.

Au final, il s’agit de trouver le meilleur compromis, entre investisseur et banquier, les deux parties devant dans l’idéal des choses, « sortir gagnantes » !

 

Conclusion

La présentation d’un dossier au banquier nécessite en amont une constitution avisée de ce dossier, solide sans conteste, renvoyant à des données précises concernant l’investisseur et son projet, proposant des chiffres financiers viables et fiables.
Un projet bien construit, engendrant qui plus est un gain d’argent à son investisseur, a de grandes chances d’être validé positivement par le banquier, car si l’investisseur gagne de l’argent via cet investissement, lui-même en gagnera via le prêt qui le finance (gagnant/gagnant).

La garantie d’un résultat positif dépend de la préparation du dossier du projet d’une part, de l’attitude arborée par l’investisseur lors de sa présentation face au banquier d’autre part. L’investisseur doit porter son projet « à bout de bras », l’accompagner et démontrer sa croyance dans celui-ci.

« S’il n’y croit pas, comment le banquier pourrait y croire ! »

En somme, l’investisseur doit « éblouir » le banquier, par la qualité de son projet et sa fiabilité incontestable. Le banquier ne pourra que valider un projet déjà constitué, travaillé dans sa presque totalité.

 

Cet article a été écrit par Olivier, investisseur et auteur du blog Economiser & Investir

 

 

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Charles de Liberté Financière

Bonjour Olivier et Jérôme,
Je suis bien d’accord qu’il faut d’abord être convaincu soi-même de son projet avant de pouvoir le « vendre » à un financier.
Et plus le projet est important (en euros) et complexe, et plus ce point est primordial.
Mais il faut quand même se rendre compte que les institutions financières sont de grosses structures avec des règles de fonctionnement très rigides. L’employé de banque qui nous reçoit et rempli notre dossier doit appliquer des procédures et n’a donc qu’une marge de manoeuvre limitée. Alors oui, on peut essayer de l’épater et le séduire par notre enthousiasme, mais ce n’est pas lui qui prendra la décision finale. Il transmettra des chiffres à sa hiérarchie, et c’est sur base de ces chiffres que celle-ci décidera d’accorder ou non le crédit.
Ceci nous ramène à l’essentiel : avoir un bon projet viable !

Audrey

Bonjour,

Je rejoins le commentaire de Charles sur le fait d’être convaincu de son propre projet. C’est indispensable.

A partir du moment ou les chiffres annoncés sont cohérents et que la personne en face du banquier est cohérente dans ses propos et dans son attitude, je pense qu’il n’y a aucun problème pour obtenir un crédit.

Par contre, à l’heure actuelle, il est vrai qu’il devient presque « nécessaire » de bien préparer l’entretien que l’on va avoir avec son banquier. Car il doit avoir en sa possession tous les documents indispensables pour pouvoir donner un pré-accord rapidement.

Bon courage aux personnes qui en sont à cette phase.

Audrey
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Didier

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Le taux doit certes être le plus correct possible, toutefois, il n’est pas primordial de s’obstiner afin d’arriver au meilleur taux ; lors d’un investissement immobilier locatif, le but ultime n’est pas là, car c’est le locataire qui va payer les intérêts d’emprunt.
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FAUX
Le locataire paye le LOYER pas les intérêts d’emprunt. Plusieurs méthodes pour s’en souvenir :
– Quand tu n’auras pas de locataire (sur 20 ans c’est totalement envisageable) va donc dire à ton banquier : ce mois ci j’ai pas de locataire donc pas d’intérêts d’emprunts pour vous désolé et au mois prochain !
– Si tu as un prix de marché pour le loyer de 500 € même si tu as 600 € d’intérêts d’emprunt tu ne pourras pas faire payer 600 € de loyer (personne ne prendra ton appart)

En revanche et surtout si le montant du prêt est relativement faible 0.01 % d’écart ne représentera pas grand chose et le taux nominal n’est qu’une partie il faut étudier les autres composants : frais de dossier, frais de garantie … Par exemple pour un emprunt de 60000 € sur 15 ans un taux nominal de 2.70 % et 513.92 de frais de dossier représente le même coût total qu’un taux nominal de 2.80 sans frais de dossier
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Sophie

Très bon récapitulatif. Une synthèse que je recommanderai aux visiteurs acquéreurs qui consultent les annonces immobilières à fort potentiel locatif déposées sur notre site Mystone.fr.

Cependant, j’aimerai appuyer le fait qu’il faille consulter de nombreuses banques ou courtiers. Même des investisseurs expérimentés peuvent faire jouer une demi douzaine de banques pour obtenir la meilleure solution.

La encore, le taux ne fait pas tout, les frais et les conditions de l’assurance sont importants. Certains assurances par exemple ne couvrent pas les échéances en cas de « problème psychologique » (soit, dépression) ou « dorsale », soit 70% des cas. Certains en ont payé les frais…

Bon courage à ceux qui en sont là, car cette phase, bien que longues, est cruciale pour la mise en place et la réussite d’un investissement.

Cédric Leroy

Bonjour, pour ma part je trouve qu’il faudrait ajouter un élément important concernant le reste à vivre, le niveau de vie de l’acheteur. Lors de mon premier achat immobilier en 2008, j’ai dût montrer patte blanche car j’avais des revenus modestes. J’ai donc tiré une somme d’argent importante (plusieurs centaines d’euros) en liquide au moment où je cherchais un appartement afin de ne pas amputer mon niveau de vie sur la durée. Les gros achats et réparations (moto etc..) ont également été effectués avant. Donc lorsque j’ai présenté mes 3 relevés de comptes à la banquière, chacun d’eux faisait moins d’une demi page et moins de 10 lignes. « vous êtes une vrai fourmi » a-t-elle dit. Et mon dossier pourtant limite est passé comme une lettre à la poste.

Jérôme

En effet, la bonne tenue des comptes fait partie des points essentiels à respecter.
Limiter les opérations bancaires fait partie des stratégies que je conseille

Lilian

Bonjour,

C’est exactement ce que j’envisage de faire et correspond bien à mon organisation générale. J’ai quand même une petite question est-ce qu’il faut déjà parler de son projet à sa banque avant de chercher un bien histoire d’estimer sa capacité d’emprunt ou plutôt l’inverse ?

Merci.

Nicolas

Bonjour,

Attention tout de même à rester en position de force, l’acheteur n’est pas le client, c’est la banque le client, c’est grâce à lui qu’elle gagne de l’argent. Il faut y intégrer un aspect négociation : taux, modularités, assurance, option de transfert de prêt. En ce moment, il est vraiment temps de contracter des crédits immo vu les prix.
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Eno

Bonjour,
Merci pour vos articles très intéressants.
Vous parlez de projets totalement autofinancés et jamais d’apport. Conseillez-vous de négocier avec un apport ou de garder son apport pour des frais annexes tels que des travaux?
Merci

Jérôme

Bonjour

Je vous conseille simplement de garder votre apport, et de tout financer.
Si vous mettez votre apport dans un premier bien, comment faites vous pour le second ?

Courtier

Bonjour,

Comme vous l’indiquez justement dans cet article la bonne préparation du dossier de crédit est fondamentale pour la banque.

En tant que courtier, j’ajouterais une chose sur la partie financière: il est important de noter que les banques ne retiennent que 70 à 75% du loyer prévisible dans le calcul du taux d’endettement. Ainsi un prêt de 700€/mois pour un loyer perçu de 1000€ sera neutre sur votre taux d’endettement, par contre si le loyer n’est que de 900€, votre taux d’endettement sera affecté, même s’il est pourtant supérieur au prêt.

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