Mon Secret Pour Ne Pas Etre Piégé Par Mes Investissements

Evitez Les Pièges de l'Immobilier
Évitez Les Pièges de l’Immobilier

L’investissement immobilier comporte son lot de pièges et d’imprévus. Il est donc important de les anticiper. Romuald nous conte son histoire vécue et nous dévoile comment il s’en est sorti grâce à ce secret d’investisseur. 

 

Mon secret pour ne pas être piégé
par mes investissements

 

 Histoire vécue :

Je vais vous raconter une expérience hyper stressante que j’ai vécue l’année dernière.

J’étais en train d’acheter ma résidence principale.
J’avais pris les devants en allant voir un courtier longtemps à l’avance pour être certain de pouvoir signer l’acte final à temps.
Ce courtier m’a orienté vers une banque qui a mis plus d’un mois pour pouvoir me recevoir en premier rendez-vous… C’est dire le niveau d’importance qu’elle accorde à ce type de client.

Ensuite, j’ai eu des problèmes avec leurs assurances.
Ils m’ont fait faire tout un check-up complet avant d’aller plus loin.
Je vous laisse imaginer le temps que cela prend de passer chez le cardiologue et compagnie… Je me retrouvais finalement en retard pour la signature de l’acte final. Tout ce que je voulais éviter.
Je devais signer la semaine d’après quand j’ai reçu un appel téléphonique de la banquière me disant qu’il y avait du mouvement sur le compte de ma SCI (je venais d’acheter un autre appartement en locatif).
Elle me dit qu’il faut tout reprendre de zéro. L’analyse du dossier est caduque à cause des mouvements sur le compte de la SCI.
Elle part en vacances. Elle n’a pas de remplaçante. Je dois attendre le début de l’année prochaine !

Pour résumer, je suis à la rue, car j’ai donné mon préavis pour l’appartement que j’occupe pour la semaine prochaine.
Je vous laisse imaginer dans quelles situations de stress je pouvais me trouver si…

… Si ce n’est que j’avais anticipé un possible problème.
Voyant qu’elle mettait 15 jours à me répondre à chaque mail envoyé. Et que sa banque me posait des problèmes avec son assurance. J’ai décidé d’aller voir ma banque Bordelaise. Je leur ai exposé la situation.
Ils m’ont fait une offre de prêt en 48h.
Bien entendu, j’ai perdu 5 000€ en coût total sur l’opération.
Mais j’ai pu tenir les dates de la signature et entrer dans mon appartement en temps et en heure.
C’est plus confortable que de dormir dehors !

 

Morale de cette histoire :

Il faut que vous ayez toujours un plan de secours.

  • Si vous devez produire au moins une offre, il vous en faut deux !
  • Si vous devez produire une attestation qui montre le refus d’une banque de vous prêter l’argent aux conditions énoncées dans l’avant contrat, il vous en faut deux !

Mon secret est donc de ne jamais avoir qu’une seule offre de prêt dans les mains.

 

 Les conditions suspensives :

Parlons maintenant justement de ces conditions suspensives.
Elles sont le fondement même de votre recherche de financement.

  • Si vous avez correctement définit vos conditions suspensives, vous devez être capable de trouver deux établissements bancaires qui sont prêts à vous fournir une attestation de refus d’emprunt aux conditions énoncées.
  • Et vous devez pouvoir dans le même temps obtenir deux offres de prêt aux conditions énoncées.

Cela est fondamental, car dans tous les cas, vous êtes gagnant.
Si vous pouvez financer le bien et que vous souhaitez aller au bout, vous pourrez acheter.
Si vous voulez tout arrêtez, même sans vraie raison, vous pourrez grâce aux attestations de refus.
C’est donc toute une science de bien fixer ces conditions suspensives.

Voici ma méthode, très simple au demeurant.
Je vais sur le site meilleurtaux.com et je me renseigne sur les taux pratiqués proches de chez moi. Ils affichent trois niveaux de taux :

  • excellent
  • très bon
  • bon

Mon expérience m’a montré qu’en utilisant un taux entre « très bon » et « excellent », il serait :

  • accepté par l’autre partie (en produisant l’imprimé de la page web si besoin)
  • parfait pour trouver à la fois des attestations de refus et des offres de prêt.

Notez que le plus important, c’est un taux qui permet de trouver des refus
Le taux pour les offres de prêt, vous en faites votre histoire.

Voici donc ce qui est le fondement de tout financement dans l’immobilier :

  • avoir deux offres sous la main
  • avoir deux attestations de refus sous le coude
  • avoir négocié aux mieux ses conditions suspensives (souvent, aucune négociation)

Je vous ferais remarquer qui si vous êtes vendeur et non acheteur, cet article est tout aussi précieux pour vous.
Prenez garde à des conditions suspensives trop ambitieuses.
Vous risqueriez bien de vous trouver sans acheteur, sans son argent, en ayant perdu votre temps.

 

Cet article a été écrit par Romuald, investisseur et
auteur du blog Idéal Investisseur.net

 

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Rémi

Salut,

Je ne vois pas l’intérêt de cet article.
A quoi bon être certain de disposer d’une attestation de refus de la banque ?

Tu réalises un investissement , tu as étudié un peu le dossier avant de signer le compromis. Si tu veux à tout prix pouvoir disposer de cette attestation de refus, c’est que tu n’es pas du tout sûr de toi, et de la qualité de l’investissement que tu t’apprêtes à réaliser.

Donc, soi tu n’as pas assez étudié le dossier avant de signer le compromis, ce qui me semble être impensable pour un investisseur sérieux, soi tu doutes de toi et tu penses que tu es encore entrain de faire un bêtise en achetant le bien, dans ce cas là abstient toi.

Pas de signature de compromis sans une étude préalable sérieuse est exhaustive. Si tout cela est fait correctement, je ne vois pas ce qui peut t’amener à espérer une refus de prêt ta banque…

Jérôme

Bonjour Remi
Parfois pour saisir une bonne affaire, il faut etre réactif; donc pas le temps d’examiner tous les details.
C’est là que se prevoir une sortie de secours est utile.

Construire sa retraite

Bonjour Rémi,

Effectivement, il n’est pas naturel de chercher à obtenir un refus de prêt !

Cela dit entre
– des examens médicaux approfondis qui peuvent révéler un petit décalage par rapport aux normes et qui entraînent des examens complémentaires et donc un délai supplémentaire
– une banque qui demande sans cesse des documents, pour peu que l’on ait plusieurs biens,

Et c’est tout de suite des délais qui s’étalent.

La précaution prise par Romuald est certainement sage.
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Charles de Liberté Financière

Bonjour Romuald et Jérôme,

Merci pour ce retour d’expérience personnelle. Effectivement, il ne doit pas être très confortable de se retrouver à la rue parce qu’un investissement ne se réalise pas.
Je ne sais pas quelle est la banque qui t’as fait traîner en longueur comme cela, mais ils ne doivent pas être très sérieux.
Là où j’ai un peu du mal à te suivre, c’est que j’ai l’impression que tu accordes trop d’importance à être certain de pouvoir produire le cas échéant un document de refus de prêt. Ne crois-tu pas que c’est nourrir des pensées négatives Quand on s’efforce de concrétiser un projet, ne vaut-il pas mieux penser positivement et concentrer ses forces pour trouver la meilleure solution pour financer cet investissement ?
Les conditions suspensives, OK c’est très important pour se couvrir. Mais on peut y mettre ce qu’on veut, et il n’est vraiment pas difficile de les faire jouer. Et même sans papier de la banque !! Personnellement, il m’est arrivé deux fois de sortir d’une transaction après avoir signé une offre (dont une devant notaire !), et sans rien produire comme papier officiel. Car le seul risque qu’il y a, c’est que le vendeur nous traîne en justice pour réclamer des dommages et intérêts. S’il a déjà du mal à vendre son immeuble, croyez-vous qu’il ait du temps et de l’argent à perdre à payer un avocat pour aller au tribunal ?
A bientôt.

Pipols

Bonjour,

nous sommes au début d’un projet locatif, en phase de recherche d’un bien. Nous en sommes au début des visites. Nous avons visité un appartement très grand et son agencement permettrait de le diviser en deux pour augmenter la rentabilité.
Ma question est simple, quelles sont les démarches et les couts (hors travaux) lorsqu’on achète un bien pour le diviser en deux pour le louer ou pour le revendre ?

Bon courage pour votre blog, il est très intéressant et très accessible !!

Nicolas

Bonsoir,

J’ai procédé exactement de la même manière avec les offres. Je suis allé dans deux banques faire une demande de prêt. Le plus drôle c’est que ma banque a faillit me refuser un crédit (tout ça parce que j’avais un petit crédit conso de 400 €). Si je n’avais pas négocié, l’offre de la deuxième banque m’aurait été bien utile.
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