Evitez Les Pièges de l'Immobilier

Évitez Les Pièges de l’Immobilier

L’investissement immobilier comporte son lot de pièges et d’imprévus. Il est donc important de les anticiper. Romuald nous conte son histoire vécue et nous dévoile comment il s’en est sorti grâce à ce secret d’investisseur. 

 

Mon secret pour ne pas être piégé
par mes investissements

 

 Histoire vécue :

Je vais vous raconter une expérience hyper stressante que j’ai vécue l’année dernière.

J’étais en train d’acheter ma résidence principale.
J’avais pris les devants en allant voir un courtier longtemps à l’avance pour être certain de pouvoir signer l’acte final à temps.
Ce courtier m’a orienté vers une banque qui a mis plus d’un mois pour pouvoir me recevoir en premier rendez-vous… C’est dire le niveau d’importance qu’elle accorde à ce type de client.

Ensuite, j’ai eu des problèmes avec leurs assurances.
Ils m’ont fait faire tout un check-up complet avant d’aller plus loin.
Je vous laisse imaginer le temps que cela prend de passer chez le cardiologue et compagnie… Je me retrouvais finalement en retard pour la signature de l’acte final. Tout ce que je voulais éviter.
Je devais signer la semaine d’après quand j’ai reçu un appel téléphonique de la banquière me disant qu’il y avait du mouvement sur le compte de ma SCI (je venais d’acheter un autre appartement en locatif).
Elle me dit qu’il faut tout reprendre de zéro. L’analyse du dossier est caduque à cause des mouvements sur le compte de la SCI.
Elle part en vacances. Elle n’a pas de remplaçante. Je dois attendre le début de l’année prochaine !

Pour résumer, je suis à la rue, car j’ai donné mon préavis pour l’appartement que j’occupe pour la semaine prochaine.
Je vous laisse imaginer dans quelles situations de stress je pouvais me trouver si…

… Si ce n’est que j’avais anticipé un possible problème.
Voyant qu’elle mettait 15 jours à me répondre à chaque mail envoyé. Et que sa banque me posait des problèmes avec son assurance. J’ai décidé d’aller voir ma banque Bordelaise. Je leur ai exposé la situation.
Ils m’ont fait une offre de prêt en 48h.
Bien entendu, j’ai perdu 5 000€ en coût total sur l’opération.
Mais j’ai pu tenir les dates de la signature et entrer dans mon appartement en temps et en heure.
C’est plus confortable que de dormir dehors !

 

Morale de cette histoire :

Il faut que vous ayez toujours un plan de secours.

  • Si vous devez produire au moins une offre, il vous en faut deux !
  • Si vous devez produire une attestation qui montre le refus d’une banque de vous prêter l’argent aux conditions énoncées dans l’avant contrat, il vous en faut deux !

Mon secret est donc de ne jamais avoir qu’une seule offre de prêt dans les mains.

 

 Les conditions suspensives :

Parlons maintenant justement de ces conditions suspensives.
Elles sont le fondement même de votre recherche de financement.

  • Si vous avez correctement définit vos conditions suspensives, vous devez être capable de trouver deux établissements bancaires qui sont prêts à vous fournir une attestation de refus d’emprunt aux conditions énoncées.
  • Et vous devez pouvoir dans le même temps obtenir deux offres de prêt aux conditions énoncées.

Cela est fondamental, car dans tous les cas, vous êtes gagnant.
Si vous pouvez financer le bien et que vous souhaitez aller au bout, vous pourrez acheter.
Si vous voulez tout arrêtez, même sans vraie raison, vous pourrez grâce aux attestations de refus.
C’est donc toute une science de bien fixer ces conditions suspensives.

Voici ma méthode, très simple au demeurant.
Je vais sur le site meilleurtaux.com et je me renseigne sur les taux pratiqués proches de chez moi. Ils affichent trois niveaux de taux :

  • excellent
  • très bon
  • bon

Mon expérience m’a montré qu’en utilisant un taux entre « très bon » et « excellent », il serait :

  • accepté par l’autre partie (en produisant l’imprimé de la page web si besoin)
  • parfait pour trouver à la fois des attestations de refus et des offres de prêt.

Notez que le plus important, c’est un taux qui permet de trouver des refus
Le taux pour les offres de prêt, vous en faites votre histoire.

Voici donc ce qui est le fondement de tout financement dans l’immobilier :

  • avoir deux offres sous la main
  • avoir deux attestations de refus sous le coude
  • avoir négocié aux mieux ses conditions suspensives (souvent, aucune négociation)

Je vous ferais remarquer qui si vous êtes vendeur et non acheteur, cet article est tout aussi précieux pour vous.
Prenez garde à des conditions suspensives trop ambitieuses.
Vous risqueriez bien de vous trouver sans acheteur, sans son argent, en ayant perdu votre temps.

 

Cet article a été écrit par Romuald, investisseur et
auteur du blog Idéal Investisseur.net

 

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