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Bras De Fer Entre Banquier Et Investisseur
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Lors d’un achat immobilier, il est courant d’avoir un ou plusieurs refus. Alexandre et Gaëtan nous démontrent ici qu’un refus de prêt n’est pas une fatalité.

Disponible en Mp3

 

 

Pour Obtenir Ton Prêt Immobilier,
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Transcription de l’audio :

Vous avez décidé d’investir dans l’immobilier pour construire ou anticiper votre retraite. Vous avez trouvé votre bien qui va vous permettre de générer soit une rente, soit une réserve de cash à l »heure de la retraite. Vous avez décidé de passer à l’action, ça y est vous avez le compromis signé en poche, là tout s’accélère. Vous devez trouver rapidement un mode de financement. Il n’y a pas de secret, pour toucher la rente, il faudra passer par la case banque, c’est la case départ de votre nouveau monopoly ! Nous allons vous raconter ce qui nous est arrivé sur notre dernier investissement et vous dévoiler un secret…

 

Juillet 2013

Nous venons de  trouver un bien présentant  des caractéristiques intéressantes en terme de rentabilité potentielle (10%). Nous y reviendrons un peu plus tard. Ni une, ni deux, nous négocions et trouvons un terrain d’entente avec le vendeur.  

 

20 Septembre 2013

Après quelques échanges entre notaires, le compromis est signé : nous avons 2 mois pour trouver la somme requise. Rappelons que nous utilisons toujours notre nombre d’or : 111 comme financement à 111% ! En effet, au prix d’achat du bien, on ajoute  les frais de notaire, les garanties et parfois les frais d’agence. Autant être clair, ce ne sera pas évident.

 

27 septembre 2013

Rompus à ce type d’exercice, nous préparons un dossier contenant tous les éléments que les conseillers bancaires et leur pôle immobilier sont susceptibles de nous demander.

  • Descriptif du bien et de la zone dans laquelle il se trouve
  • Coût du bien
  • Prévisionnel en terme de loyers à percevoir
  • Montant du financement demandé. ´
  • Revenus
  • Patrimoine mobilier et immobiliers
  • Prêts en cours

Nous envoyons ce dossier par mail à 3 banques avant nos rendez vous.   Rappelons que notre stratégie se construit toujours sur 5 piliers :

  1. Constituer un dossier en béton c’est à dire irréprochable. A ce sujet, il peut être déterminant de présenter un prévisionnel intégrant tous les éléments financiers. Nous vous suggérons ce site.
  2. Savoir présenter son projet à la perfection
  3. Se comporter comme un gentleman investisseur en vous attachant au critères objectifs de votre dossier mais aussi à votre présentation, à votre attitude et à votre langage.
  4. Gagner « subtilement » la confiance du banquier en se mettant à sa place et en apparaissant vous aussi comme un professionnel.
  5. Avoir une confiance inaltérable en soi et en son projet de manière à inspirer confiance et susciter l’adhésion de votre interlocuteur.

 

1ère quinzaine d’octobre 2013

Et 1, et 2, et 3 refus ! Bien sûr, les conseillers nous ont reçus avec tout le sérieux requis. Mais notre dossier ne résista pas à la sentence des analystes des pôles immobilier. Mais alors pourquoi ces 3 refus, qui ne furent d’ailleurs pas immédiats ? Notre taux d’endettement se situe largement au dessus des 30% mais ce point ne constitue pas en soi un point rédhibitoire.   En fait, plusieurs raisons sont à l’origine des refus :

  • Ce bien n’est pas un bien « classique » puisqu’il s’agit d’un bien commercial, autrement dit des murs de boutique. Les conseillers bancaires sont assez mal rodés à ce type de dossier.
  • Ce bien n’est pas loué, … puisqu’il est … sur plan ! Il s’agit d’un emplacement dans un nouveau centre commercial qui n’existe pas.
  • Ce futur centre se situera dans une nouvelle zone d’habitation qui est en cours de construction.
  • Mais surtout nos 3 banques ne connaissent pas la zone.

Le banquier étant par nature inquiet, notre dossier ne disposait pas d’assez de certitudes pour se lancer.

 

18 octobre 2013

Devant autant de succès (…), nous décidons de sortir notre carte joker, qui fonctionne à tous les coups, nous avons nommé, … notre courtier en prêt immobilier. Et là, il nous fait comprendre que ce sera peut être difficile car ses interlocuteurs sont les analystes des pôles immobiliers des banques et que ces gens ne connaissent pas nécessairement le tissu de commerces locaux.

 

18 octobre 2013 (oui, toujours le 18)

Alors que fait-on ? Nous abandonnons ? Et bien nous allons maintenant vous révéler notre secret pour obtenir nos financements : nous n’abandonnons jamais et nous ne lâchons rien. Les personnes qui vous envient et qui ne font rien ont bien souvent la fâcheuse tendance de dire que vous vous enrichissez sur le dos des autres. En fait, c’est ignoré que l’investissement immobilier contient son lot de péripéties et de difficultés. Mais alors qu’avons nous fait ? Le principal point bloquant était que les banques ne connaissaient pas la zone. Nous avons donc contacter le promoteur pour qu’il nous mette en relation avec son réseau de banques. Nous avons transmis l’ensemble des éléments nous concernant sachant qu’eux connaissaient bien la zone.

 

14 novembre 2013

Victoire :  nous avons un accord de l’une des banques régionales  pour un financement intégral.

 

Sur la base de cette histoire, retenez que :

  • Malgré tous les efforts que vous pouvez faire, les banques peuvent refuser votre dossier.
  • Le secret est que vous ne devez pas abandonner si vous êtes convaincu de l’intérêt d’un projet. Contacter les banques locales par exemple.

 

Et vous,

  • Avez vous eu affaire à des refus de banques ?
  • Quels en étaient les raisons ?
  • Comment avez vous réagi ?

Répondez dans la zone commentaire.

 

Cet article a été écrit par Alexandre Bruney et Gaëtan Lefebvre, investisseurs et auteur du blog Construire sa retraite.com

 

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Sebastien

Merci pour ces partages constructifs et intéressants,
Un bel exemple de persévérance. Là où la plupart des gens se serait arrêté aux premiers refus en justifiant auprès de leurs entourages : « c’était un projet impossible puisque 3 banques ont refusés de nous accorder un prêt ». Vous avez fait les choses comme il fallait, étape par étape, crescendo. Il est vrai que le courtier est un vrai atout que l’on doit sortir lors d’une demande de prêt. C’est son métier de trouver des prêts immobilier et il à tout intérêt à faire son maximum pour vous l’avoir puisqu’il est payé quand la transaction arrive à son terme.
Encore un bel exemple qui illustre qu’il faut faire les choses autrement que tout le monde.

Sébastien D
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Pierre

Bravo pour cet article !

C’est une belle leçon ! Comme quoi la vie récompense toujours l’action.

La plupart des gens se laissent décourager au bout d’un ou deux refus. Et ce n’est pas de leur faute, nous sommes tous passés par là.

En tous cas cette expérience est très enrichissante.

PS : Ce blog regorge, d’articles de grande qualité 😉

Pierre

Xolali

Salut,

Merci pour cet article, il est très motivant et vous nous montrez a tous qu’on obtient toujours quelque chose par la persévérance. J’imagine que l’idée de jeter l’éponge vous a traversé l’esprit à un moment donné mais vous avez continuez.
Félicitations en tout cas en espérant avoir des nouvelles de votre avancement

florent

Bonjour,

J’ai 21 ans ,je suis en cdi, je vis chez mes parents (zéro charges). j’ai investi dans un bien en dec 2014 pour de la location saisonnière. J’ai eu beaucoup de mal à avoir un prêt et j’ai dû mettre un gros apport. L’opération s’est faite et le bien s’autofinance avec un cashflow après impôts et toutes les charges de 75€/mois. Je demande à nouveau un prêt pour un autre appartement et on me dit que mon taux d’endettement serait de 40% donc c’est impossible. Comment faire ? Je ne pourrais donc jamais racheter d’autres biens ? de plus les banques m’ont dit qu’il fallait impérativement un apport d’au moins 10% depuis janvier 2015. Comment faîtes vous pour acheter plusieurs appartements ?

Jérôme

Bonjour Florent.

Changez de banque ! ou passez par un courtier.
Votre banque vous ment, il n’y a aucune obligation d’apport, hormis sa politique interne.
Pour preuve,je viens de financer 180 000 € à 110% sans apport et mon taux d’endettement dépasse les 33% !

Benjamin

Suis-je le seul à avoir vécu l’enfer en souhaitant emprunter à la Caisse d’Epargne ?

J’ai initié en juin via CapFi à Aubagne (à fuir aussi) un financement. J’ai obtenu l’accord de principe de la part de la Caisse d’épargne en juillet. Au 6 octobre, toujours pas d’édition de l’offre.

Je vais au final, par une succession délirante de ratés et d’incompétences, de rater mon appartement ! Dossier oublié pendant plus d’un mois, papiers perdus plusieurs fois, documents demandés sans logique…

Êtes-vous du même avis que moi ? La caisse d’épargne est-elle la pire banque que l’on puisse rencontrer ?

Jérôme

Bonjour,

Ce n ‘est malheureusement pas une histoire de banque, mais de personne.
je viens d’avoir un prêt sans problème avec la CE, alors que j’ai eu des déboires
avec la Banque Pop qui m’avais pourtant octroyé un autre prêt immo il y a 1 an

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