Comment Je Finance Mes Studios Sans Apport

Obtenir son crédit immobilier
Comment Obtenir Son Prêt Immobilier.

Obtenir son prêt immobilier peut être un frein à l’investissement. Damien nous explique ici comment il a financé tous ses biens à crédit en restant dans la même banque. 

 

 

Comment Je Finance Mes Studios Sans Apport

Lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier, la question du financement représente souvent un frein pour votre projet.
Vous vous posez probablement beaucoup de questions, et la peur de se voir refuser le crédit est toujours bien présente, ce qui est tout à fait compréhensible.
Rassurez-vous, il ne faut pas avoir peur du financement !

 

N’ayez pas peur du crédit !

Pour réaliser votre investissement il est très fréquent d’avoir recours à un crédit. Il est même conseillé de profiter pleinement de l’effet de levier que procure le crédit immobilier. Sauf bien entendu si vous avez les moyens de payer votre bien cash et que vous souhaitez avant tout profiter de vos rentes pour agrémenter vos fins de moins, ou tout simplement pour vous assurer votre retraite anticipée si votre parcours d’investisseur vous le permet.

Dans le cas idéal, vous rechercherez à obtenir un auto-financement, à 110% de votre investissement.
C’est-à-dire que l’intégralité du montant demandé par votre transaction (frais de notaire, frais d’agence si présents ainsi que le coût du crédit immobilier) soit supporté par un crédit immobilier.
Autrement dit, vous profiterez pleinement de l’effet de levier du crédit immobilier, et de plus vous gardez l’intégralité de votre capital.
Car ne l’oubliez pas, il faut aussi diversifier vos investissements pour limiter les risques de façon judicieuse.
Votre capital restant vous servira donc de coussin pour amortir les risques liés à l’immobilier (travaux en tout genre, vacance locative…), ainsi qu’à diversifier vos actifs.

C’est exactement la méthode que j’ai utilisé pour financer l’intégralité de mes investissements, trois studios et un lot de huit parkings, à aujourd’hui.
Et je ne souhaite pas m’arrêter là !
Pour être entièrement transparent, j’ai mis seulement 1500€ d’apport dans un des studios.
La banque me le demandait, mais avec du recul j’aurais dû insister pour obtenir un financement complet.
Bref, c’est l’expérience qui s’acquiert au fil du temps…

 

Maîtrisez vos finances :

Vous vous posez certainement la question du financement, surtout lorsque l’intégralité du montant est prêté par votre chère et tendre banque.
Comment est-ce qu’elle peut accepter de financer l’intégralité de mes investissements ?
Il n’est pas nécessaire de vous dire que la règle des 33% n’est pas applicable dans mon cas (je suis actuellement endetté à plus de 40%).

Il n’est pas non plus nécessaire de vous préciser que vous devez avant tout avoir une gestion impeccable de vos finances, et que ces dernières soient saines.

  • Avez-vous des crédits à la consommation ?
  • Ou toute autre dépense qui viendra grever votre capacité d’emprunt ?

Votre banquier ne va pas se fier seulement à votre taux d’endettement.
Il va calculer ce qu’on peut communément appeler le « résiduel » ou « reste à vivre ».
Et c’est principalement sur ce critère spécifique que votre banquier va réellement juger de votre capacité d’endettement.
Je ne vais pas détailler la définition du « reste à vivre » Jérôme l’a très bien fait dans cet article .
Sachez que vous pouvez très bien être endetté à plus de 40% et continuer à emprunter pour investir !
Je suis personnellement à plus de 40%, et mon banquier me suit toujours…
Bien évidemment ce schéma n’est pas reproductible à l’infini vous vous en doutez bien !
Autre précision, tout dépend également de vos salaires mais sachez que même avec un salaire peu élevé il vous sera possible d’acquérir un ou deux investissements immobiliers sans apport.

D’après ma banquière, le taux d’endettement peut atteindre 45% sans remarque spécifique de la société de cautionnement.
Il est donc possible de s’endetter au-delà de ces 45%.
Sauf que dans ce cas, la société de cautionnement sera extrêmement vigilante sur la tenue de vos comptes et de vos investissements.
Peut-être que d’autres banquiers tiendront un discours différent, mais n’hésitez pas à leur demander jusqu’à quel seuil d’endettement est-il possible d’emprunter si votre résiduel le permet.
Cela vous permettra d’analyser au mieux votre future capacité à investir.

 

« Mon ami » le banquier :

Autre paramètre d’une très grande importance : la relation que vous nouez avec votre banquier.
Sachez que je possède tous mes crédits dans la même banque. Et je sais que j’aurais pu économiser en allant chez la concurrence, via un courtier.
Mais mon banquier, je sais qu’il me connait.
Je le « connais » aussi, et je sais qu’il me comprend également.
Nous avons établi une relation de confiance.
Disons que j’irai consulter la concurrence seulement le jour où il me dira « non »….
Mais à aujourd’hui, peut-être que je paye plus cher que chez la banque voisine, mais au moins, je suis persuadé que mes projets sont bien défendus.

Si vous souhaitez profiter pleinement de l’effet de levier et obtenir un financement intégral de votre investissement immobilier, n’oubliez pas de respecter les règles suivantes :

  1. –          N’ayez pas peur du taux d’endettement, pensez au résiduel !
  2. –          Prenez soin de vos finances, éviter les crédits non indispensables. Montrez à votre banquier que vous maintenez vos finances avec rigueur.
  3. –          Nouez une relation de confiance avec votre banquier, c’est lui qui défendra vos projets !

Et vous, estimez-vous que la question du financement représente un frein ?

Cet article a été écrit par Damien, investisseur et auteur du blog Immo-Topics 

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Sebastien

Merci Jérome et Damien pour cet article.

Vous y décrivez 2 aspects qui me semble vraiment important de souligner :

-Que l’on peut AUSSI acheter un bien avec son propre argent SI ON VEUT AVOIR DES RENTES IMMEDIATEMENT et REGULIERES. Dans certain cas, les investisseurs ont déjà utilisés l’argent des autres (lors d’investissement dans le passé) et se sont constitués un bel appart qui pourrait permettre d’acheter sans crédit pour devenir « RENTIER ». C’est une autre facette de l’effet de levier. Au lieu d’attendre 20 ans on peut en profiter maintenant et jusqu’à la vente du dit bien. C’est un autre moyen de gagner de l’argent. Personnellement je ne l’ai pas mis en place mais j’y réfléchi beaucoup. Tout dépend de ses objectifs de vie et d’investisseur.

-Enfin le fameux taux d’endettement supérieur à 33%, je confirme que c’est tout à fait réalisables si le dossier est bon et que l’on sait le défendre auprès des banques ou laisser un courtier travailler pour nous et faire le travail. Si on a un reste à vivre suffisant c’est réalisable. Il m’est arrivé d’avoir un taux d’endettement de 47% alors que je n’avais que 2100€ de revenu de mon salaire et un appartement déjà loué qui me rapportait de l’argent tous les mois).

Sébastien D

Charles de Liberté Financière

Bonjour Damien et Jérôme,

Merci pour cette belle expérience encourageante.
Je constate avec grand plaisir que la plupart des articles écrits dans le cadre de cet événement « spécial financement » mettent l’accent sur l’importance de savoir bien gérer ses finances personnelles avant même d’emprunter. C’est très sage, et cela contraste avec beaucoup d’autres discours que l’on trouve sur le Net ou l’on ne prône que l’endettement maximal, en oubliant cette base fondamentale.
Damien, tu parles ici de l’importance d’avoir une bonne relation avec son banquier. Personnellement, je n’ai pas cette fidélité, car j’ai toujours plutôt cherché la solution la moins chère. Mais si tu travailles avec un bon banquier, je comprends que revenir chez le même puisse payer à terme. Dans le fond, ça ne me déplairait pas, mais je trouve qu’il devient de plus en plus difficile d’avoir un contact humain avec sa banque (et aussi de leur faire confiance, bien sûr).
A bientôt.

Construire sa retraite

Bonjour Damien et Jérôme,

Merci pour ces rappels qui démontrent qu’il ne faut pas nécessairement céder aux « on dit « . La notion de reste à vivre est effectivement l’une des variables importantes.

Au sujet de la relation de confiance avec le banquier, nous n’avons pas la même qualité de relation… En fait , ils sont amenés à changer d’agence tous les 2-3 ans et les quelques relations que nous pouvons avoir sont à reconstruire régulièrement.

Bilan : nous prenons a ceux qui nous prêtent au moins cher !
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Jérôme

En effet, la relation avec le banquier est éphémère alors que le prêt dure des années.
Cela me donne l’idée d’un prochain article sur les déboires que j’ai eu avec les banques à cause de cela.

Valentin

Salut Damien et Jérôme,

Merci beaucoup pour cet article très instructif. J’aimerais avoir votre avis sur un point. Quelles-sont selon vous les chances d’obtenir un prêt immobilier lorsqu’on est étudiant, c’est à dire avec de très faibles revenus. Dans l’hypothèse où le bien est auto-financé.

Merci d’avance et bonne soirée.

Nicolas

Bonjour,

Je ne suis pas d’accord sur un point : emprunter à taux zéro. Je gagne très bien ma vie et il m’a été impossible d’emprunter sans apport pour un financement de même pas 10 K€ sur 9 ans. Aujourd’hui, c’est presque obligatoire.

Cependant, la seule chose que je rajouterai concerne les zones non tendues. Il peut être possible d’emprunter sans apport (pour des faibles montants) dans les endroits où il y a beaucoup plus d’offres que de demandes. Mais c’est vraiment de plus en plus rare, même pour ceux qui ont de l’argent…
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Tony

merci pour ton articles mais je commence à m’inquiéter de ma banque , chaque année j’ai un nouveau gestionnaire et je n’arrive pas à avoir de vrais réponses à mes préoccupations et il faut à chaque fois renouer avec des gestionnaires pas très sympaS FRANCHEMENT POUR UN Crédit imm ça reste à voir

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