Bien Penser Son Projet Pour Obtenir Son Financement Immobilier

Bien Penser Son Projet Immobilier
Bien Penser Son Projet Immobilier

En vous lançant dans l’investissement immobilier, vous devenez « entrepreneur ». Tout projet d’entreprise devant avant tout être réfléchi, Charles, nous dévoile  les clés qui ont fait sa réussite dans l’investissement immobilier.

 

 

Un Projet Immobilier Bien Pensé Trouve Plus Facilement Son Financement

 

Le meilleur moyen pour avoir un accord de la banque ou d’un organisme de crédit hypothécaire est d’avoir un bon dossier, bien ficelé.

Cela ne veut pas dire écrire un mémoire de 100 pages, mais plutôt d’avoir bien fait votre travail de préparation à la maison et d’avoir de bons chiffres à présenter.

Je n’ai personnellement pas de « secret » pour obtenir un financement, mais j’ai toujours obtenu des réponses positives.
Voici donc quelques conseils qui pourraient vous aider à obtenir le « oui » tant désiré :

 

1)    Avoir un bon projet

Avant même de chercher un financement, la première chose est d’élaborer un bon projet d’investissement.
Qu’est-ce qu’un bon projet ?
C’est un investissement qui génère suffisamment de revenus locatifs pour  pouvoir couvrir toutes les dépenses de fonctionnement et les remboursements du crédit.
(voir mon article : Huit erreurs à Eviter Pour réussir un Investissement Immobilier).

Le terme « cash-flow » (ou flux de liquidité en français) exprime cela :

Cash-flow = Revenus – Charges – Remboursement des dettes

 Idéalement, pour que l’investissement soit de qualité, le cash-flow doit être positif, c’est-à-dire qu’après avoir tout payé, il vous reste un peu d’argent que vous pourrez, par exemple, mettre de côté pour faire face à d’éventuelles réparations ou à des vides locatifs.

Si le cash-flow est nul, vos revenus locatifs couvriront tout juste vos dépenses, et vous devrez sortir de l’argent de votre poche en cas d’imprévu.
Si le cash-flow est négatif, vous devrez tous les mois rajouter de votre argent personnel pour faire face à toutes vos obligations. C’est une situation d’équilibre instable qui risque de conduire à la faillite si les difficultés s’accumulent.

Un moyen d’améliorer le cash-flow est de prendre une période d’amortissement du prêt plus longue, ce qui aura pour effet de diminuer les remboursements mensuels.

Que veut le banquier pour vous accorder un crédit ?
Etre certain que vous pourrez le rembourser tous les mois pendant toute la durée du prêt. Vos revenus professionnels sont importants, mais ce qui l’est plus encore, c’est que l’immeuble produise assez d’argent pour le payer. Le meilleur moyen de convaincre le banquier de vous suivre est donc de lui présenter un cash-flow très nettement positif.

 

2)    Acheter un bien immobilier en dessous de sa valeur

C’est à l’achat que l’on gagne de l’argent avec l’immobilier, vous avez donc tout intérêt à trouver un bien sous-évalué, c’est-à-dire dont le prix de vente final est inférieur à sa valeur de marché.
Mais en plus de vous faire gagner de l’argent dès le départ, c’est aussi quelque chose qui plaira à votre banquier.
Acheter bas aura pour effet de diminuer la « quotité empruntée », laquelle est le rapport entre le montant que vous voulez emprunter et la valeur de la maison telle qu’estimée par l’expert.
Au plus, la quotité est basse, au plus facilement, on vous prêtera et au plus avantageux sera le taux d’intérêt.

 

3)    Savoir à l’avance sa capacité d’emprunt

La somme que le banquier acceptera de vous prêter dépend directement de votre situation personnelle.
Il évaluera le montant du crédit qu’il peut vous accorder en fonction de plusieurs critères.
Parmi ceux-ci, l’un des plus importants est la stabilité de votre travail.
Au plus, votre source de revenus professionnels présente des garanties de constance dans le temps, au plus facilement, on vous prêtera.

Généralement, la plupart des banques conseillent que le total des remboursements de crédits ne dépasse pas 33% des revenus disponibles. Attention, il s’agit de l’ensemble de vos dettes !
Donc, si vous payez déjà 500 euros par mois pour votre voiture, votre capacité d’emprunt immobilier sera diminuée d’autan.

Si l’immeuble que vous désirez acheter produit des revenus locatifs, ceux-ci pourront également être pris en compte dans le calcul de vos revenus.
Toutefois, les banques ne considèrent généralement que 75 % du montant des loyers, afin de tenir compte des frais de fonctionnement et des vides locatifs.
Par ailleurs, la banque s’assurera également qu’il vous reste suffisamment pour vivre après déduction de tous vos remboursements de crédit.

Avant d’approcher sérieusement votre banquier, faites-vous faire des simulations dans d’autres établissements, et faites ensuite vos propres calculs.
Venez finalement avec un projet réaliste que vous savez tenir la route par rapport à votre situation personnelle.

 

4)    Chercher un financement adapté à ses objectifs

Avant de vous précipiter chez votre banquier, prenez le temps de réfléchir à ce que vous voulez faire avec cet immeuble, et particulièrement si vous allez le garder quelques mois, quelques années ou très longtemps.
Selon vos objectifs, vous choisirez l’une ou l’autre formule de financement, de façon à obtenir la rentabilité maximale de vos fonds personnels et à limiter vos dépenses.

Par exemple :
Si votre but est d’acheter un immeuble pour le conserver et le mettre en location, vous privilégierez les emprunts à taux d’intérêt fixe afin de vous protéger des risques d’augmentation des taux d’intérêt pendant une période aussi longue.

Par contre, si votre but est d’acheter pour revendre en faisant un bénéfice, vous ne garderez l’immeuble que peu de temps. Pour ce genre d’opération, vous pouvez préférer un emprunt avec un taux variable qui a généralement un taux d’intérêt plus bas que ceux à taux fixe. Comme vous ne garderez le bien que peu de temps, vous ne devez pas trop vous inquiéter d’une éventuelle augmentation des taux d’intérêt.
Ce qui vous importe, c’est de payer le moins possible de remboursements durant la période pendant laquelle vous détenez l’immeuble, et vous pouvez également pour cela préférer une durée du crédit la plus longue possible.

 

Une chose à comprendre est que l’accord pour votre financement ne viendra pas de l’agence bancaire ou du courtier.
La personne qui vous recevra composera votre dossier, et ensuite enverra celui-ci à une administration centrale où un comité l’examinera et prendra une décision positive ou négative. Vous ne serez donc pas là en personne pour défendre votre cas, et ce sont donc seulement les chiffres qui pourront les convaincre !

Si vous avez bien fait votre préparation, il ne devrait pas y avoir de problèmes. Et si par malheur votre financement était refusé, ne vous découragez pas et allez voir un autre organisme, ce n’est pas ça qui manque.

 

 5) Soyez prévenus

Je voudrais conclure cet article par une incitation à la prudence.
Emprunter permet certes de mettre en œuvre un effet de levier financier qui booste l’enrichissement, mais il ne faut cependant pas perdre de vue que cela augmente aussi le risque.
Il est relativement facile pour tout citoyen « moyen » possédant un travail régulier d’obtenir un crédit afin d’acheter un bien immobilier. Mais la partie difficile du jeu consiste à pouvoir garder longtemps le bien que l’on a acheté.
Pour cela, c’est très simple, il suffit de payer régulièrement ses remboursements et toutes ses factures. Il suffit … oui, mais il faut le faire pendant 20 ou 30 ans !

Par le passé, j’ai participé à beaucoup de ventes publiques, et j’ai ainsi vu beaucoup de cas de gens qui ne savaient plus payer leurs crédits et dont les immeubles étaient saisis et vendus publiquement.
Et parmi eux, il y avait des investisseurs qui avaient accumulé beaucoup de propriétés en s’endettant toujours plus; et lorsqu’une grosse difficulté est survenue, c’est toutes leurs constructions qui se sont écroulées comme des jeux de dominos.
C’est pour cela que je préfère personnellement ne pas trop m’endetter, et chercher toujours un équilibre entre le risque et la sécurité.
Mon conseil est donc d’être prudent et d’avancer pas à pas, en veillant à consolider régulièrement sa position.

Enfin, je vous encourage à mettre de l’ordre dans vos finances personnelles avant de vous lancer dans l’aventure.
Et notamment, débarrassez-vous de vos autres dettes et crédits, car cela augmentera votre capacité d’emprunt.
En cas de difficultés imprévues (vide locatif prolongé, loyers impayés, grosses réparations urgentes), c’est dans votre portefeuille personnel que vous devrez puiser pour rembourser la banque ou payer le plombier.
Si vos finances personnelles sont saines et sous contrôle, vous serez en mesure d’absorber le choc.

Cet article a été rédigé par Charles MORGAN, auteur et éditeur du blog Liberté Financière

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Didier

Bonjour,

Je ne suis pas totalement d’accord avec toi. Avoir un bon projet est certes indispensable mais ta définition du bon projet laisse à désirer puisque tu ne tiens compte que du cashflow sans étudier les autres paramètres. Tu indiques même qu’il suffit d’allonger la durée du prêt pour augmenter le cashflow et donc de transformer l’opération en bon projet.
Démonstration par l’absurde : prendre un mauvais projet, rallonger la durée de prêt à 100 ou 150 ans le projet devient bon et donc le banquier dira oui car CF is king.
Non un bon projet doit être bon intrinsèquement ensuite la modulation de la durée de prêt afin d’agir sur le CF est une optimation qui entre dans ton point 4 ie pour coller à ta stratégie globale.
Ne pas oublier que le CF est valable pour la durée du prêt et que si tu as un cashflow positif de 1 euro pour un prêt de 25 ans c’est très loin d’être un meilleur projet qu’un cashflow négatif de 1 euro pour un prêt de 8 ans car tu oublies trop vite que pendant les 17 dernières années le second CF va très largement superformé le premier !

Dans ton point 4 les deux exemples sont contradictoires. En effet tu conseilles d’une part de prendre un taux variable afin de le minimiser et donc de payer moins d’intérêts et d’allonger la durée pour rembourser moins de capital (et donc à contrario de payer plus d’intérêts)
Si tu rembourses moins de capital pendant la période où tu détiens l’immeuble cela signifie que tu en auras plus à rembourser à la revente pour solder l’immeuble ce n’est donc pas du tout judicieux (ne pas oublier que tu auras potentiellement des IRA à payer avec comme maximum légal 3% du capital restant dû ou 6 mois d’intérêt donc plus il te reste de capital à rembourser et plus du paye d’intérêt cela signifie plus d’IRA) seule éventuelle exception si tu revends sans solder le prêt alors que les taux d’intérêts sont très faibles (ce qui n’est pas toujours possible)

En revanche merci de préciser que l’effet de levier maximise les gains en cas de réussite mais qu’il maximise également les pertes en cas d’échec ce qu’on oublie souvent de préciser
Articles récents de Didier : Les étranges choix de GrégoryMy Profile

Jérôme

Ah, te revoilà

Ça faisait longtemps que ne n’avais pas eu droit à un commentaire contradictoire du blogueur au cœur rose.
Merci de ta fidélité et de tes commentaires toujours plein de réflexion, au moins, c’est constructif.

Charles de Liberté Financière

Bonjour Didier,
Merci pour ton commentaire.
Je n’ai jamais écrit, me semble-t-il, que le cash-flow positif était la seule caractéristique d’un bon projet. Dans cet article, à la demande de Jérôme, nous parlons du financement, et c’est donc dans ce cadre que j’ai écrit.
Bien entendu que les caractéristiques du bien sont primordiales ! Personne ne dira le contraire. Mais ici on parle de financement, c-a-d comment convaincre le banquier, en considérant comme entendu que le projet en lui-même est bon au départ. Si Jérôme refaisait un événement sur le thème « Qu’est-ce qui fait un bon projet immobilier rentable », j’aurais beaucoup d’autres choses à dire …
Pour le point 4, c’est parce que tous les investisseurs n’ont pas les mêmes objectifs. Celui qui achète pour revendre rapidement (moins d’un an) a pour souci de minimiser ses frais pendant sa détention du bien. Le remboursement en capital de l’emprunt est pour lui secondaire. Mais ce n’est peut-être pas ton objectif, et donc je comprends ta réflexion.
En ce qui concerne les IRA, je dirais seulement que tous les investisseurs n’habitent pas en France, et que les cadres fiscaux sont très différents dans tous les pays.

Robin

Bonjour et merci pour cet article qui me conforte dans ma situation,en effet j’emprunte sur des longues durées (25 ans) pour me permettre de dégager du cash flow et continuer a faire d’autres projets…et ça marche!!La banque est rassurée et continue à me suivre dans tous mes projets car pour elle plus j’emprunte plus mon taux d’endettement baisse!!!
Je m’explique,le taux d’endettement est la différence entre le montant de tous les crédits et tous les revenus (personne et locatifs), vu que je suis dans le positif a chaque opération le taux baisse.
Dernier petit conseil j’essaie que mon cash flow corresponde a mon taux d’imposition avec les cotisations sociales comme cela le bien s’autofinance impôts compris!!
Merci de me dire ce que vous pensais de cette solution…

Charles de Liberté Financière

Bonjour Robin,
Eh bien félicitation si tout se passe bien. L’important c’est de trouver une formule qui marche et d’avancer.
En fait, pour être précis, le taux d’endettement, c’est le rapport entre le montant des dettes et son capital. Si tu possède des immeubles évalués aujourd’hui à 500.000 euros et que tu dois encore 250.000 à la banque, cela fera un taux d’endettement de 50%.
Ce que je pourrais te conseiller, c’est d’être prudent et de consolider ta position, justement pour réduire ce taux d’endettement.
Pour ce qui est du cash-flow, effectivement, je suis totalement d’accord avec toi : pour dire que l’immeuble s’autofinance, il faut également qu’il puisse payer toutes les taxes et suppléments d’impôts qu’aura son propriétaire. Sinon, gare aux mauvaises surprises ! Si tes investissements remplissent ces conditions, c’est parfait.
A bientôt.
Charles

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