Les Secrets De La Promesse De Vente

Les Secrets de la Promesse de Vente
Les Secrets de la Promesse de Vente

Dans cette troisième vidéo dédiée aux avants-contrats je vous dévoile la face cachée de la Promesse De Vente, souvent confondue avec la Promesse Synallagmatique. 

 

 

 

Les Secrets de La Promesse De Vente

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Transcription de la vidéo :

La promesse de vente

Bonjour, je suis Jérôme YVON et je suis heureux de vous accueillir pour cette vidéo.
Aujourd’hui, je vais vous parler de la promesse de vente.

Si vous ne les avez pas déjà vues, je vous conseille de regarder mes précédentes vidéos sur l’offre d’achat et sur le compromis de vente.
Cette vidéo étant la 3ème de la série dédiée à l’achat immobilier.

Pour accéder à ces vidéos, je vous mets les liens, juste là en dessous.

  • Accès à la vidéo 1 sur l’offre d’achat : cliquez ici
  • Accès à la vidéo 2 sur le Compromis de Vente : cliquez ici

 

Dans quelques instants, on va donc voir :

  • Les engagements qui sont pris avec une promesse de vente,
  • Le cout de la promesse de vente,
  • Ce qu’elle contient,
  • Et on parlera de liberté.

Lorsque vous achetez un bien immobilier, après avoir fait votre offre d’achat et qu’elle est été acceptée, vous allez signer un avant contrat, qui peut se présenter sous 2 formes.

  • Le Compromis de Vente, qui est aussi appelé Promesse Synallagmatique dont je vous ai déjà parlé
  • ou La Promesse de Vente, plus précisément la Promesse Unilatérale de Vente dont on va parler aujourd’hui.

Avant tout, faites attention aux termes qui sont employés.
Le compromis de vente est aussi appelé Promesse synallagmatique.
Donc si l’on vous parle simplement de signer une promesse, ça peut tout aussi bien être une promesse de vente qu’une promesse synallagmatique.
Donc, soyez bien vigilent sur ce point.

 

Un engagement « presque » unilatéral :

Comme son nom l’indique, dans une Promesse Unilatérale de Vente, il n’y a qu’une personne qui s’engage (bon, c’est pas tout à fait vrai, on va voir pourquoi)

C’est donc le vendeur, le promettant, qui s’engage à vendre, de manière irrévocable, il ne peut pas changer d’avis.

Le bénéficiaire, l’acheteur, bénéficie simplement d’une promesse, donc, en tant qu’acheteur, je dis OK, vous me promettez de me vendre votre bien, c’est gentil, je vais y réfléchir.

 

La signature et le délai de rétractation :

Comme pour le compromis de vente, la promesse de vente peut être signée sous seing privé ou chez le notaire.

L’une des différences entre ces deux actes, c’est que la promesse de vente a un coût :

Pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts, dans les dix jours qui suivent la signature s’il s’agit d’un acte sous seing privé, ou bien dans le mois qui suit si c’est un acte notarié.
Les droits d’enregistrement, payés par l’acquéreur, s’élèvent à 125 €

Là aussi, la loi SRU s’applique et vous avez un délai de rétractation de 7 jours.

 

Le contenu d’une promesse de vente :

On retrouvera les mêmes éléments dans une promesse de vente de vente que dans un compromis :

  • Le prix de vente avec le détail des frais de notaire et des frais d’agence s’il y en a,
  • La description détaillée du bien et des équipements,
  • Sa situation hypothécaire,
  • La date de signature prévue de l’acte authentique,
  • Le mode de financement, si c’est à crédit ou non et les conditions du crédit,
  • Les conditions suspensives, usuelles, telles que l’obtention du prêt et l’état hypothécaire du bien. Et, les conditions suspensives plus particulières que vous aurez défini lors de votre offre d’achat.
  • Si des travaux sont prévus dans la copropriété, même s’ils ont été votés et à la charge du vendeur, ils sont mentionnés dans cet avant contrat

 

L’indemnité d’immobilisation :

On a vu tout à l’heure, que c’est le vendeur qui s’engage de façon unilatérale à vendre.

En tant qu’acheteur, je n’aurai pas d’obligation d’acheter, mais pas gratuitement, faut pas rêver !

Pour le temps de réflexion que m’accorde le vendeur je vais quand même verser une somme, de maximum 10% du montant de la vente, négociable bien sûr, mais qui n’est pas un dépôt de garantie, mais, une indemnité d’immobilisation.

Donc le vendeur s’engage, en me promettant le bien. Il me le réserve.

Et moi, je m’engage en versant une indemnité pour montrer ma bonne fois. Bien sûr, le montant de cette indemnité sera déduit du prix de vente lors de la signature de l’acte authentique.

La grosse différence avec le compromis, c’est donc qu’avec une promesse de vente, si toutes les conditions sont réalisées, que rien ne m’empêche d’acheter et que j’ai plus envie d’acheter, alors, je peux me retirer librement, puisque je ne me suis pas engagé à acheter, par contre, je perds mes 10%, ou du moins la somme qui aura été convenue.

Bien entendu, toutes les astuces que je vous ai données dans la vidéo sur le compromis de vente sont également valables pour la promesse de vente.

 

La Promesse de Vente, Une Liberté Partagée :

Contrairement à ce qu’on pense, la liberté de la promesse de vente, n’est pas que pour l’acquéreur.

Pour le vendeur, passé le délai qui a été convenu pour finaliser la vente, si moi, l’acheteur, je ne me suis pas manifesté, le vendeur retrouve sa liberté et il garde l’indemnité qui a été versée à titre de dédommagement.

Ecoutez bien, parce que ça, c’est important :

S’il vous manque quelques jours pour finaliser le financement, ou pour avoir l’autorisation de travaux, par exemple ; prévenez le notaire suffisamment tôt pour qu’il puisse vous prolonger ce délai officiellement.

Notez bien que dans ces procédures, vous devez tout faire par écrit, parce que là, ça se joue au jour près.

Le compromis est donc beaucoup plus ferme, alors qu’il y a plus de libertés dans la promesse de vente.

 

Voilà, vous en savez un peu plus sur la promesse unilatérale de vente.

 

Vos questions, vos avis ou retour d’expérience sur ce sujet sont importants.

Partagez-les.

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 Merci de votre attention, à bientôt

 

 

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Sébastien D

Bonsoir Jérôme,
Merci pour ta vidéo, je la trouve très simple à comprendre.
Tu rends accessible à tous les termes de ce contrat que tout le monde ne connait pas. Personnellement j’ai toujours réalisé des compromis de vente plutôt que des promesses.
Bravo, continue comme ça.

Sébastien D

Simonne

J’ai une petite question: j’ai signé une promosses de vente unilaterale avec un groupe immobilier qui veut construire un immeuble sur le terrain que je vends. Le permis de construire a été obtenu mais fait maintenant l’objet d’un recours auprès d’un tribunal administratif. Le juge n’aura vraisemblablement pas rendu son jugement au moment où la promesse de vente va expirer. Puis-je me désengager de ma prommesse à son délai d’expiration ou le fait qu’il y ait une action en justice m’oblige-t-il à attendre le jugement ( sans compter que celui-ci, s’il confirmait le permis de construire, donnerait sans doute lieu à un appel de la part des opposants et m’entrainerai aux calendes grecques!).
Merci

Nicolas

Bonsoir,

On l’appelle parfois «compromis de vente» ou «promesse de vente», alors qu’il y a de grosses différences sur le plan juridique. Dans les deux cas, il s’agit d’un avant-contrat signé préalablement à l’acte authentique établi par le notaire.

Ce document provisoire formalise l’engagement des parties. La promesse de vente est le document par lequel le vendeur s’engage à vendre à un acquéreur à un prix fixé. À l’acheteur, ensuite, de lever l’option ou non d’acheter.

Le compromis correspond a une promesse synallagmatique, un mot peu usité désignant, en droit français, les contrats dans lesquels les parties s’obligent les unes envers le autres et où la prestation de l’une est la cause de la contre-prestation de l’autre.

Plus précis que la promesse, le compromis comprend presque autant de détails que l’acte authentique. Seul le financement, qui n’est généralement pas encore obtenu au moment de sa signature, n’est pas détaillé. Depuis la mise en œuvre de la loi Alur, et pour augmenter la sécurité juridique des acquéreurs, de nombreux documents supplémentaires doivent être joints au compromis ou à la promesse : des renseignements sur l’état technique de l’immeuble, sur l’état financier de la copropriété, etc.

Ces données, que les vendeurs devraient normalement avoir en leur possession, sont difficiles à obtenir auprès des syndics qui ne sont pas habitués (voire peu enclins) à les fournir. Par ailleurs, ainsi pourvus de leurs annexes, les avant-contrats finissent par peser jusqu’à un kilo ! Qui va les lire ? Personne, probablement… Tous protagonistes confondus, acquéreurs, agents immobiliers et notaires voient dans ces nouvelles dispositions des contraintes supplémentaires lourdes dont l’intérêt n’est pas encore démontré. Il est question qu’une ordonnance prochaine corrige ces excès paperassiers.
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Tom

Bonjour Jérôme

Je suis acheteur et le compromis avait une date de réalisation au 30 Septembre 2016.
Malheureusement du a la défaillance d’une banque puis a la lenteur d’une seconde, nous arrivons seulement maintenant (fin Février) a la signature. Toutefois, j’ai respecté les dates de soumission du dossier de prêt et toujours fait diligence pour fournir à la banque et aux assureurs les documents dont ils avaient besoin.
Le compromis indique que la date du 30 septembre 2016 « n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter ». Il n’est par ailleurs prévu aucune « pénalité de retard » dans ce compromis.
Or le vendeur me réclame maintenant environ 1600 euros de pénalité.. (charges, taxes, assurances). Faute de quoi il menace de ne pas signer la vente et de retenir le dépôt de garantie. Il a par ailleurs refusé de me laisser visiter l’appartement avant signature. Au passage son agent immobilier (century 21) est extrêmement agressif et le soutien dans cette position.
Qu’en pensez vous ? Dois je négocier ces 1600 euros, ou bien le droit est de mon côté et je peux refuser de payer ? Le vendeur a-t-il moyen de retenir le dépôt de garantie (qui a été verse à mon notaire) ?

Merci de votre réponse

Jérôme

Bonjour,

Regardez les réponses à des commentaires précédents.
Le dépôt de « garantie » est une avance sur le vente uniquement;
Le vendeur n’a aucun droit de vous réclamer des dommages ou intérêts quelconques.
Si il trouvait la procédure trop longue, il avait la liberté d’abandonner la vente et de chercher un autre acheteur;
Toute pénalité s’appuie sur une clause pénale, et c’est uniquement à un juge d’en décider.
Ni le vendeur, ni l’agent immobilier, ni le notaire ne peuvent vous imposer des dommages et intérêts; cela serait une rétention abusive et interdite.

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