Les Secrets d’Une Offre d’Achat Qui Fait Gagner de l’Argent

Les Secrets d'Une Offre d'Achat Qui Fait Gagner de l'Argent
Les Secrets d’Une Offre d’Achat Qui Fait Gagner de l’Argent

Dans cette vidéo, je vous dévoile comment rédiger une offre d’achat à votre avantage et comment obtenir plus du vendeur qu’une simple remise sur le prix. 

 

 

 

 

Les Secrets d’Une Offre d’Achat
Qui Fait Gagner de l’Argent

Cliquez ici pour voir la vidéo sur YouTube

Laissez vos commentaires en bas de page !

 

Transcription de la vidéo :

Bonjour,

Dans cette vidéo, nous allons voir l’importance et les points essentiels à prendre en compte lorsque vous faites une offre d’achat pour un bien immobilier.

Restez bien jusqu’à la fin, car je vais vous dévoiler 2 éléments importants :

  • Nous verrons comment une mauvaise idée reçue peut engager votre responsabilité
  • et je vous dirai comment vous pouvez utiliser votre offre d’achat pour négocier certaines choses.

Les acheteurs, et mêmes bien souvent les agences ont tendance à prendre l’offre d’achat un peu à la légère, mais attention, parce que cela peut vous engager beaucoup plus que vous ne le pensez.

C’est donc vital de ne pas faire n’importe quoi et surtout de prendre quelques précautions.

Pour commencer, on va faire un petit rappel sur le déroulement d’un achat immobilier.

Lorsque vous achetez un bien immobilier, il y a  3 étapes principales :

  1. L’offre d’achat

    C’est un document qui est établi directement entre vous, qui êtes acquéreur et le vendeur ou l’agence qui le représente. Elle détermine principalement le prix d’achat du bien. C’est ce dont on va parler aujourd’hui.

  2. Le compromis ou la promesse de vente

    Cela officialise la transaction et fixe les obligations de chacun, et les conditions suspensives. Généralement, on l’établit devant notaire, certaines agences font signer ce document, on peut même le faire signer entre particuliers, mais c’est un cas plutôt rare.

  3. L’acte de vente

    Il finalise la transaction et déclenche le transfert de propriété du bien. C’est un document notarié et c’est à ce moment que vous devez payer l’intégralité du bien. Souvent, c’est le notaire qui fait la demande de transfert des fonds à votre banque.

 

Revenons donc à l’offre d’achat.

A quoi vous engage une offre d’achat écrite ?

Oui, parce qu’une fois écrite, elle risque d’être acceptée en l’état.

 

Si le vendeur accepte les conditions de votre offre, alors, vous êtes engagé.

Juridiquement, on considère que dès l’instant qu’il y a « accord sur la chose et sur le prix », la vente est formée.

En tant qu’acquéreur, vous ne pouvez alors plus renoncer à l’achat du bien sans engager votre responsabilité, ou vous risquez de devoir payer des dommages et intérêts, à moins que vous fassiez valoir une condition suspensive qui aurait été prévue dans l’offre

C’est sur ce point qu’il va falloir être très vigilent

Vous allez me dire, et le délai de rétractation !

Et bien contrairement au compromis, l’offre d’achat et son acceptation ne sont pas tenus d’être réalisés par écrit. Vous pouvez négocier et vous entendre sur une vente oralement, puis signer directement le compromis chez le notaire.

Par contre, si vous faites une offre écrite, vous vous engagez juridiquement dans les conditions que vous avez vous-même établies.

Dans ce cas, la loi qui régit ces transactions, la loi SRU, ne s’applique pas sur les offres d’achat, mais uniquement sur le compromis ou la promesse de vente.

Attention à cette idée reçue !

Il n’y a pas de délais de rétractation sur une offre d’achat.
Seul l’avant contrat fait courir le délai de rétractation
de sept jours prévus dans la loi SRU.

 

Le contenu d’une offre d’achat

Pour la rédaction d’une offre d’achat, il n’y a pas de règle, mais il doit tout de même y figurer un minimum d’informations :

  • La date du jour,
  • Vos coordonnées, ainsi que celles du vendeur ou de son représentant, si c’est une agence,
  • Le descriptif du bien, notamment sa localisation et son type,
  • Votre prix,
  • Le délai de validité, généralement de 1 à 2 semaines, ou vous pouvez aussi mettre une date fixe,
  • Les modalités de réponse, lettre AR ou réception de mail.

 

Nous allons voir maintenant l’importance de ces différents points :

La date du jour,

d’établissement de votre offre détermine l’ordre de priorité. S’il y a plusieurs offres équivalentes. C’est le principe du « Premier arrivé, premier servi ». Pour cela, je vous conseille de l’envoyer par mail, car en plus, il y a l’heure d’envoi qui fait foi.

Le prix de votre offre

Bien évidemment, c’est l’objet de ce document. Sachez que si le vendeur vous fait une contre-proposition, votre offre est alors caduque, et vous perdez l’ordre de priorité. Donc si vous l’acceptez, vous devez refaire une offre pour validation du vendeur, ensuite,

La durée de validité

Permet dans certains cas de mettre un peu la pression au vendeur.
Mais surtout, s’il n’y a pas de durée de validité, votre offre est valable à vie.
Le vendeur peut donc revenir vers vous dans deux ans, et vous annoncer qu’il accepte votre offre, et là, vous ne serez plus forcément acheteur. Puis, il y a

Les modalités de réponse

Tant que vous n’avez pas une réponse écrite, le délai de validité court en votre faveur. Donc si vous avez un accord verbal, vous pouvez attendre la veille du délai de validité pour lui réclamer un accord écrit, par mail, entre temps, vous vous serez créé un délai de rétractation.

Oui, car temps que vous n’avez pas eu l’accord du vendeur, vous pouvez annuler votre offre. Ce n’est qu’une fois acceptée qu’elle est irrévocable.

 

Je vous rappelle que le délai de rétractation de 7 jours n’est valable que pour le compromis ou la promesse de vente.

 

Les conditions suspensives maintenant :

Je vous ai parlé au début de cette vidéo de conditions suspensives sur l’offre d’achat.

Et oui.

Généralement, les conditions suspensives sont mentionnées dans le compromis ou la promesse de vente, mais il est tout à fait possible de mettre certaines conditions particulières en tant que conditions d’achat dans votre offre.

Je ne parle pas ici des conditions légales, telles que l’obtention du prêt, de l’état hypothécaire du bien, etc, mais bien de conditions propres à cet achat.

Le fait de mentionner ces conditions particulières dès l’offre d’achat va vous permettre de négocier certains points directement avec l’acheteur, sans avoir les réticences de son notaire.

Rappelez-vous que si votre offre est acceptée, vous êtes engagé. Donc si le vendeur n’accepte pas vos conditions particulières, vous êtes coincé.

Bon, il restera bien le délai de rétractation, mais c’est dommage d’aller jusqu’au notaire, sachant que vous allez vous rétracter.

Donc là, ce que vous allez pouvoir mentionner dans votre offre d’achat ; des points comme :

  • Le fait que vous financiez entièrement par un prêt bancaire, le dépôt de garantie sera  ramené à zéro euro (où un autre montant que vous aurez décidé).
  • Ou encore, que le vendeur s’engage à vous donner les clés dès que vous aurez transmis l’accord de prêt au notaire. ça vous permettra de commencer des petits travaux ou de faire intervenir des entreprises pour établir des devis précis. Quand on sait que certaines entreprises mettent 15 jours ou 3 semaines pour envoyer un devis, c’est autant de temps de gagné

 

Je vous engage notamment à préciser ce type de points que les notaires n’aiment pas, car une fois accordé par le vendeur, le notaire peut difficilement revenir en arrière, tant que vous restez dans la légalité.

Certains points qui ne coûtent pas d’argent, mais beaucoup de temps peuvent notamment être négociés, tels qu’un accord de copropriété pour faire certains travaux ou pour changer les fenêtres par exemple.

 

Vous pouvez, comme ça, lister un ensemble de conditions d’achat, négociées avec le vendeur.
Ça peut aussi être le fait de vous laisser le canapé, qu’il s’engage à remplacer les fenêtres ou à repeindre les toilettes.

Comme ça, si au moment  de la signature du compromis, les toilettes ne sont pas repeintes, cela devient officiellement une condition suspensive, qui devra être notifiée dans le compromis.

 

L’offre d’achat, un outil de négociation

Vous n’êtes peut-être pas à l’aise pour négocier directement lors de la visite, ou certains vendeurs ne veulent pas descende le prix.

Une astuce peut être d’utiliser l’offre comme outil de négociation.

Je m’explique :

Vous avez vu une annonce, et vous êtes intéressé par un appartement annoncé à 100 000 €.

Il vous intéresse, mais vous voudriez le payer un peu moins cher et avoir quelques avantages.

Bien souvent, l’agence vous dit (vrai ou pas ?) qu’une précédente offre à 90 000€ a été refusée et que le vendeur ne le lâchera pas en dessous de 95 000€

Ne proposez pas 95 000 €

Vous faites donc une offre à 90 ou 92 000€.

Elle a donc de grandes chances de revenir avec un refus, l’idéale étant d’avoir une contre-offre. Si le vendeur n’en fait pas, vous la demandez, vous n’avez rien à perdre.

Vous pouvez alors entrer en négociation en remontant le prix ou en acceptant la contre-offre, sous condition des éléments que nous venons de voir.

 

Voilà, maintenant vous en savez un petit peu plus. Vous n’avez plus qu’à trouver une bonne affaire pour passer à l’action et tester quelques conditions suspensives sur vos offres d’achat.

 

 

Vous avez certainement des questions, une expérience ou un avis à partager.
Laissez votre commentaire en dessous, ça pourra en aider certains et ça me fera très plaisir.

 

A bientôt

Formation GRATUITE en 12 Modules Vidéo
111111111
Découvrez les 12 étapes INDISPENSABLES à connaitre pour réussir vos projets immobiliers...

Elise

Merci à vous pour cette vidéo très utile qui répond justement à nos questions car nous nous préparons à faire une offre d’achat, forts des connaissances acquises grâce à la formation d’Olivier Seban sur la location saisonnière ainsi qu’à la lecture de votre blog.

valérie

Bonjour, à tous
je viens justement de faire une proposition d’achat mais j’ai omis de marquer la date de validité de mon offre. La grosse erreur vu cette vidéo
c’est pour avoir de immobilier locatif donc dans 2 ans j’aurai surement trouver quelque chose, si le vendeur ne se manifeste pas avant, je serai coincée, exactement comme dans la vidéo, Merci, j’appelle de suite l’agence

Jérôme

@ Valérie

Ce n’est toutefois pas si grave.
Il suffit de veiller à bien avoir un retour écrit mentionnant l’accord ou le refus de votre offre.

Mais c’est tout de même mieux avec une durée de validité. (Pour la prochaine fois !)

Charles de Liberté Financière

Bonjour Jérôme,
Merci pour cette vidéo de bonne qualité.
Effectivement, tout commence par une offre d’achat, et il ne faut pas signer ce genre de document à la légère !
Pour compléter un peu, j’ajouterais que lorsque l’on vend un bien, il faut aussi faire très attention à ne pas signer trop vite une offre !!
D’une part, la loi dans beaucoup de pays est plus favorable aux acheteurs (attention aux transformations qui ont été faites sans permis, par exemple), et d’autre part si vous acceptez une offre avec de multiples clauses suspensives, vous serez tenue par elle et risqueriez de perdre un meilleur acheteur.
A bientôt.
Charles
Articles récents de Charles de Liberté Financière : Investissement Immobilier Locatif : Comment Fixer le Montant du Loyer ?My Profile

Jérôme

Si vous faites des travaux, il est préférable de voir avec votre assurance comment vous êtes couvert.
Si votre assurance « Responsabilité civile » ne suffit pas, vous pouvez souscrire une assurance provisoire.

Laura

Bonjour,

Merci pour cette vidéo bien utile. Mon mari et moi sommes actuellement à la recherche de notre premier bien à acheter et nous sommes un peu perdus face à toutes les informations qu’on trouve sur internet.

Louis

Vous dites qu’il n’y a pas de délai de délai de rétractation après une offre d’achat.
Dans le cas où l’on s’est un peu emballé, n’est-il pas possible d’attendre le compromis et alors de se rétracter dans le délai de 7 jours??

Louis

Jérôme

Bonjour Louis,

C’est ce que je dis dans la vidéo, pour vous rétracter officiellement, il faut signer le compromis pour bénéficier d’un délais de rétractation.
Mieux vaut toutefois négocier cela à l’amiable avec le vendeur afin que tout le monde gagne du temps.

lionel

Merci pour cette vidéo, j’ai une petite question… Tu dis que lorsque l’offre d’achat est validée par le vendeur elle devient irrévocable et donc la vente est scellée.
Ce que je ne comprends pas c’est qu’après avoir fait cette offre d’achat il y aura forcément un compromis de vente ou une promesse de vente qui sera signé. Il y aura donc possibilité de se rétracter pendant 7 jours. Si c’est bien ça, la vente peut être annulée alors ?

Jérôme

@ Lionel

En effet, mais ce n’est qu’une fois être passé chez le notaire et avoir signé le compromis que le délai de rétractation entre en jeu.
C’est dommage d’aller jusque là sachant qu’on veut se rétracter.

investimmo-autrement.fr

Merci pour cette vidéo très intéressante !

Par contre j’ai un petit (même gros) doute sur l’aspect délai de rétractation.

En effet dans l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation (qui fixe les règles du délai de rétractation de 7 jours), il n’est nulle part question d’une distinction entre promesse unilatérale d’achat ou de vente…

Les deux types de promesses unilatérales semblent concernés par le dispositif !

Pouvez-vous nous faire part des textes législatifs qui excluent la promesse unilatérale d’achat ?

Alexandre Tripier

Bonjour Jérôme,
Cette vidéo est particulièrement bien réalisé et très clair,
as tu fait appel a quelqu’un d’extérieur pour le montage ou te sert tu d’un logiciel en particulier ?

Clay

Bonjour Jérôme,
Je ne comprends pas bien en quoi l’offre d’achat est engageante pour l’acquéreur car une fois le compromis de vente ou la promesse de vente signée, il y a toujours le délai de rétractation de 7 jours pour se retirer de la vente.
Peux-tu stp préciser ce point ?
Merci

Pierre

bonsoir
Dans le cas contraire, le vendeur peut il arrêter la date trop courte 15jours, un acquéreur ayant signé 39 jours auparavant chez le notaire.

Cette offre que je négocie depuis un certain temps ne me convient pas. Je souhaite qu’elle soit juste. Je souhaite davantage car il envisage en famille de faire un lotissement avec notre seul et unique bien immobilier maison de type5 avec un terrain constructible. Ce qui lui permettra de faire un lotissement sur une grande surface car toutes leurs terres ne seront plus maraichères ou patager mais deviendront constructibles.
Mon notaire commençait déjà demander ma quote part, ce que j’ai refusé, en demandant un écrit de l’acquéreur avec ces conditions d’achat sur 98 000 €. et conditions suspensives et mettre le prix à 96000 €.
Merci d’une réponse très urgentes.

fabre

Bonjour
J’ai fait une offre d’achat au prix pour un appartement par mail. Cela fait 15 jours et je n’ai aucune réponse. Sauf que dans mon offre d’achat je n’ai mentionné aucun délai. Mon offre est – elle vraiment valable ou puis – je considérer qu’elle est non valide?
En vous remerciant.

Jérôme

@ Favre

Si votre offre ne comporte aucune date de validité, elle est donc valable … indéfiniment.
Je vous conseille donc de renouveler votre demande en mentionnant bien que c’est une relance et que votre proposition est valable jusqu’à « telle date ».

Ynaud

Bonjour,

Suite à la contre visite d’un appartement à 136 900€, j’ai fait une offre à 125 500€ lundi 9 février par mail à l’agence, sans délai de validité. Mardi, l’agence m’annonce qu’un promoteur va visiter vendredi et certainement faire une offre au prix, et donc que le propriétaire n’a pas répondu à mon offre et attend de voir ce qu’on lui propose vendredi.
Vendredi j’appelle pour me tenir au courant, et finalement on me dit que le promoteur va re-visiter lundi et faire son offre vers midi… L’agent immo me conseille donc de faire une offre au prix avant lundi si je ne veux pas me faire gruger !
L’agence est-elle en droit de me faire poireauter comme cela et de me faire cette sorte de chantage aux enchères alors que j’ai une semaine d’avance sur ma proposition ? Puis-je exiger d’avoir une réponse du propriétaire et d’éventuelles négociations avant que l’agence ne l’informe de l’offre du promoteur ?
Merci de votre réponse rapide, l’échéance tombe demain !!

Jérôme

Bonjour,

La règle est que la priorité est donnée au premier offrant.
Si l’agence a bien donnée votre offre à réception, le vendeur est toutefois en droit d’attendre d’autres propositions avant de se décider.

Toutefois, ne succombez pas à la surenchère, gardez votre prix, si vous estimez que c’est le bon (pour vous).
Si vous êtes joueuse et que le promoteur décline, revenez sur votre offre et proposez 120 000€

Jérôme

@ Gruslin

Les signatures doivent êtres apposées sur tous les documents, sans quoi rien ne certifie que vous en êtes bien le rédacteurs ou le décisionnaire.

vidal

bonjour,explications trés claires et instructives!
une petite question devant prospecter pour ma fille ,je viens de trouver un bien pour celle-ci :peut-on signer une offre d’achat a sa place ?
merci pour votre reponse et tous vos conseils

Vidal

Merci pour cette vidéo. Commentaires clairs et précis avec propos repris par écrit sous la vidéo permet de revenir rapidement sur le fond. Dans la mesure où l’on peut trouver des affirmations sur le net contraire à ce que vous avancez (délais de retractation sur l’offre d’achat)il pourrait être utile de préciser les textes de loi.

ANNA

Bonsoir, j’ai fais une proposition écrite pour une maison en passant par une agence immobilière le 20 mars qui a été oralement acceptée par la vendeuse, depuis hier l’agence me dit qu il y aurait une offre plus intéréssante forcement pour le vendeur, je demande d’en avoir la preuve ayant un gros doute sur une possibilité de bluff mais ils ne veulent pas me montrer ce document? Sont ils dans leur droit? je precise que la vendeuse n’est pas du tout au courant d’une surenchère et est très embété!

Matova

Bonjour,
Notre offre d’achat validée par les vendeurs porte en clause suspensive la signature du compromis avant 10 jours suite à la validation de l’offre.

Voilà plus de deux mois que nous travaillons à faire avancer le projet mais le vendeur se montre laxiste et rien n’avance.

Peut on se rétracter?

Merci par avance pour vos lumières!
🙂

Jérôme

Bonjour

En effet, si c’est noté en condition, vous pouvez vous rétracter.
Si c’est une bonne affaire, appelez le vendeur ou essayez d’avoir directement son notaire pour savoir ce qui se passe.
A noter que si vous êtes sous offre acceptée, il ne peut le vendre a quelqu’un d’autre

Rouviere

Le notaire du vendeur a rédigé une promesse de vente (payante au fisc) sans m’en avertir. J’ai donc demandé un compromis à la place mais il refuse! Celà s’apparente à « une vente forcée ».
Est il dans son droit???
Merci, cdlt

Jérôme

Bonjour

Il n’y a pas ici de « vente forcé », car personne ne vend rien, c’est une taxe d’état.
Le type d’avant contrat est une négociation amiable, rien ne peut être imposé, mais tout est négociable.

Si c’est une bonne affaire que vous achetez, je ne pense pas toutefois que le prix de cet acte soit un frein, c’est plutôt les conditions entre le compromis et la promesse qui sont importantes de comparer.

Negociateurs debutants

Bonjour,
Nous sommes les vendeurs et nous avons signé hier une offre d’achat avec de futurs acquereurs. Mais ceux ci ont précisé dans les conditions particulières que l’offre ne sera effective au’après l’obtention de nouveaux devis pour des travaux.
Nous avons deja baisse le prix et cette histoire traine depuis 3 mois.
A t’on le droit de reprendre contact avec d’autres visiteurs qui etaient fortement interessés par notre bien? Peut on annuler cette offre d’achat ?
Merci de votre aide ?

Jérôme

Bonjour
Pour moi, cette clause ne peut avoir de valeur :
Soit l’offre est ferme et vous ne pouvez pas vendre a quelqu’un d’autre.
Soit elle n’est pas ferme et si une autre offre, ferme, se presente, vous pouvez l’accepter.
Sinon, que se passe t-il si les « devis complementaires » arrivent dans 6 mois, 2 ans … ou jamais

Jasmin

Bonsoir,
J’ai signé un compromis de vente avec une clause suspensive stipulant que la vente serait caduque si les travaux de rénovation de toiture dépassait les 25000 euros.
Le premier devis annonce une rénovation de la toiture pour 40000 euros.
La vente est elle donc purement cassée ou une renégociation est elle envisageable et alors comment la présenter ( via le notaire, le vendeur) sans perdre le bien en question.
Merci beaucoup pour votre réponse.
Cordialement.

Nelson

Bonjour,

Nous avons fait une offre d’achat il y a 1 mois qui a été accepté, signé et renvoyé par le vendeur.

Notre agent immobilier ainsi que le notaire nous informe aujourd’hui ne plus avoir de nouvelle du vendeur suite à un conflit avec l’agence immobilière ils ne souhaitent plus vendre cet appartement.

Le vendeur peut-il se rétracter et nous bloquer l’achat de l’appartement?
Quels sont les moyens de recourt?
Avons-nous toujours la possibilité d’avoir le bien ou si au moins des dommages-intérêt pour le temps perdu (administratif, congés au travail pour les rendez-vous bancaires, etc.)?

Nous sommes totalement dépourvus et ne savons quoi faire..

Cordialement,
Nelson

Nutsss

Super Jérôme pour tout ça! Merci ce sont des informations très précieuse.
Nous avons repéré un bien et nous souhaiterions faire une offre. Lors de la visite jai cherche à connaître leur marge de négociation acceptable. Ils me répondu « au plus offrant ». Sachant que c’est un particulier directement, comment savoir si il a vraiEnt d’autres offres et a quel prix??
Autre point, son prix particulier est le même que le prix d’agence, alors que l’agence prend des frais… Pour lui c’est un bon prix puisque les agences l’on fixée… Pour une négociation est ce que je peux lui faire remarquer que son prix n’est pas le bon?
Merci merci.merci pour toutes a réponses!

Jérôme

@ Nutsss

En effet, vous pouvez lui faire remarquer qu’a prix égale, vous préférez que la transaction soit encadrée par un professionnel.
Vous « grattez déjà » 7 à 10%.
Ensuite, faite une offre au prix qui vous convient, peu importe les autres offres.
S’il refuse en direct, refaite la même offre par une agence (même prix et le vendeur perd le montant des frais d’agence »
En fait, c’est que de la négo !

Nutsss

Merci pour votre réponse jerome! Et merci pour l’idée!
Si je saisie bien, en lui disant qu’à prix égale autant etre encadré par un pro, il va penser que comme l’agence prends des frais il va avoir moins dans sa poche, c’est bien ca?
Et si il dit non à mon offre entre particulier, je me tourne de suite vers l’agence ou je lui propose de faire une contre proposition? A votre avis.
Si il dit non à l’offre faites s l’agence, quels recours me reste t il?
Merci encore beaucoup de votre aide précieuse !

Cassaro

Bonjour
Explications faciles à comprendre, claires. Que fait-on quand on n’a jamais reçu copie de l’offre d’achat malgré deux rappels dont un en recommandé avec accusé de réception ? Merci pour votre aide. Bonne journée.

Jérôme

Bonjour,

Si c’est vous qui avez fait l’offre et qu’elle est acceptée, vous n’avez pas besoin d’avoir le retour pour qu’elle soit valable.
Pensez juste à l’adresser au notaire avant rédaction de l’avant contrat.

carine

bonjour, moi j ai fais une offre d’achat hier pour mon 1er achat de maison et j’ai bien peur de mettre mis dans les problèmes en faite j’ai rédigé l’offre moi même avec des modèles internet et j’ai fait l’erreur de signé le document et de le remettre au vendeur.sur l’offre j’ai mis 2 conditions suspensives acceptation de prêt et voir tout les diagnostics hors lorsque je lui est remis le doc en lui demandant tous les documents des diagnostics divers(DPE,termites etc.. elle a pretexter que les documents était vieux et plus valable quel devait les refaires donc dois je lui réclamer quand même et quest ce que je risque.merci

philippe

Bonjour,

Très bonnes explications, merci pour la simplicité. Une question, dans quelles conditions le vendeur peut-il se rétracter si il ne veut plus vendre. Est-ce possible pour lui après avoir signer une contre proposition sur l’offre d’achat?
Merci

ali

bonjour, je suis bien embêtée, j’ai signé une offre d’achat le jour de la visite du bien, ne sachant pas qu’il fallait rembourser mon prêt de la maison que je vends en parallèle, je pensai payer comptant avec l’argent de la maison qui serai vendue, quand le notaire a préparé le dossier pour le compromis c’est là qu’il m’a fait savoir qu’il fallait rembourser le prêt et refaire un autre prêt pour la nouvelle acquisition (on pensait continuer à payer notre prêt actuel et payer comptant avec les sous de la vente), donc nous avons fait au plus vite pour faire une demande de prêt à notre banque, et refus de prêt… l’agent immobilier et le vendeur nous demande 10% du prix de la maison et l’agent le prix de sa commission sur le bien. mon notaire dit qu’il ne comprend pas leur démarche car je peux aller jusqu’au compromis et me rétracter sans motif. Et que si l’offre d’achat vaut compromis je n’ai pas eu de notification donc pas usé de mon droit rétractation.

Jérôme

@ Ali
Pas de panique.
Tout d’abord, tant que le compromis n’est pas signé, vous pouvez vous rétracter sans motif, comme vous le dit votre notaire.
Une fois le compromis signé, vous avez la condition suspensive légale d’obtention du prêt. En cas de refus de prêt, la vente est caduque et sans frais.
Concernant l’agent immobilier, faites lui remarquer que vous ne l’avez pas mandaté pour vous trouver un bien, c’est avec le vendeur qu’il a un mandat de vente, c’est donc au vendeur de lui payer sa commission, même si elle est comprise dans le prix de vente.

ali

franchement je panique, car j’ai reçu une lettre recommandée d’un avocat, qui dit que l’offre d’achat a été faite sans condition suspensive d’un prêt mais sous la condition suspensive de la vente de ma maison, et comme nous avons trouvé un acheteur pour notre maison (compromis signé) la condition suspensive est réalisée, donc ses clients (vendeur et agent immo) restent dans l’attente de la régularisation de la vente de leur maison par acte notarié. Vu que nous n’entendons pas aller plus avant dans cette vente alors que nous étions engagés par l’offre d’achat, les vendeurs réclament à titre de clause pénale 10% du prix de vente du bien acheté. et l’agent imm vu notre refus de régulariser la vente est en droit de solliciter à titre de dommages et intérêts une somme équivalente aux frais d’agence qu’il aurait du percevoir. l’avocat nous contraint une mise en demeure de lui adresser sous huitaine la somme de 25000euros, à défaut de quoi ses clients se réservent le droit de saisir la juridiction compétente pour obtenir notre condamnation à régler lesdites sommes

Jérôme

@ Ali

Je pense que vous avez à faire a une bande de charlatans (vous devriez vérifier que l’avocat existe bien, et si oui, l’appeler pour confirmé qu’il a bien envoyé ce courrier).
Comme l’as dis votre notaire, tant que le compromis n’est pas signé, vous n’êtes engagé en rien.
Vous avez plusieurs solutions qui s’ouvrent a vous :
– Dites que vous continuez la transaction et demandez un Rdv pour la signature du compromis. Vous aurez alors un droit de rétractation de 7 jours, sans raison a donner et sans aucune pénalité (c’est la loi !)
– Demandez qu’il soit précisé au compromis que vous aurez recours au crédit pour l’acquisition (votre banque refusant le transfert du prêt sur un autre bien). S’il n’est pas noté que vous ne voulez pas de la condition suspensive d’obtention du crédit, cette close est tacitement convenue.
– Si le vendeur vous attaque en justice (il est joueur), vous pouvez utiliser votre assurance responsabilité civile et l’assistance juridique; vous n’aurez rien a payer ni a faire, ils s’occupent de tout. La vente du bien est alors mise sous séquestre le temps de la procédure (plusieurs années) durant lesquels le bien ne peut être ni vendu, ni loué. Il coûte donc de l’argent au propriétaire.
Dans 90% des cas, c’est l’acheteur qui a gain de cause.
– Revoyez votre banque pour qu’ils vous accorde le transfert du prêt, sinon, allez voir la concurrence ou un courtier.
Le plus simple restant de vous rapprocher de votre notaire et de celui du vendeur pour clôturer cette histoire.
Retenez qui ni le vendeur, ni l’agent immobilier ne sont au dessus des lois, malgré leurs menaces.

ali

mon notaire a appelé leur avocat donc il existe bien, mais il a dit répondez moi à ce courrier et je verrai avec mes clients,
mon notaire trouve que c’est n’importe quoi d’aller jusqu’au compromis sachant qu’on peut se rétracter après, ça fait travailler les notaires pour rien, et fait perdre du temps à tout le monde, il a contacté leur notaire qui est d’accord pour classer le dossier sans suite,
c’est le vendeur et l’agent qui veulent nous embêter car on s’est engagé dans l’offre d’achat, du coup notre notaire nous a trouvé une autre maison sans besoin de faire un prêt, et nous dit que oui on peut se lancer dans l’achat d’une autre maison, ça nous angoisse

Fabrice2410

Bonjour Jerome,

peux tu nous dire stp concretement comment tu places ton ordre d achat ?

quand tu visites le bien, a la fin de la visite, si tu es acheteur, tu fais une offre directe ? mais si c est le cas, comment tu places les conditions suspensives ?
ou tu leur demandes leurs coordonnees et tu leur envoies un recommande ou un email ?

merci

Fabrice

Jérôme

@ Fabrice
Il n’y a pas de règle pour faire une offre, sauf que la priorité est donnée au premier arrivé.
Si tu es seul, tu peux t permettre d’attendre et d’envoyer un mail ou un courrier; sinon, tu le fais sur place.
Je prévois toujours une offre « vierge » avec des blancs a remplir pour les montants et les délais.
Les conditions sont simplement écrite dans l’offre

Jessica

Bonjour,

Votre vidéo est super. Elle a éclaircie quelques petites choses, par contre, je recherche quand même une réponse à ma question:
Nous avons rempli une proposition d’achat qui été accorder par la famille ( a qui appartient le bien ), 5 jours plus tard, l’agent immobilier m’appelle pour me dire que la maison a été vendu au prix de départ.
N’y a t il pas un problème quelque part ??

J’espère avoir une réponse très rapidement, en pensant que nous pouvons encore réagir sur cette vente.
Car c’est un bien que l’on souhaite absolument.

Cordialement, Jessica.
Articles récents de Jessica : Pourquoi j’ai acheté cette bonne affaire ?My Profile

PELE

Bonjour,
j’ai realisé une offre par email à une agence pour un bien, le conseillé m’a indiqué la contre offre de la vendeuse, je l’ai accepté par E-mail il y a 2 jours.J’ai entamé les demarches de financement etc. Aujourd’hui, il m’annonce que la vendeuse a accepté une offre d’une autre agence sur un prix plus élevé et d’une personne payant « CASH »…
Je suppose que je ne peux rien faire … ?
Merci pour vos commentaires.

faillon

salut,

j’ai signé une offre d’achat le 19/10/2015, renvoyé par mail à l’agence, 2 jours aprés l’agence nous appelle pour dire que l’offre a été acceptée….

aprés quelques menues discussions quant aux conditions suspensives a apporter sur le compromis, il apparaît que le métré de la fiche descriptive de l’agence est faux de 10%, que la cuisine du Rdc dite « équipée » et expressement qualifiée de « reste telle qu’elle pendant la visite », se fait déplumer de l’électroménager….arrive la date de signature du compromis de vente demain.

Ai je un recours pour faire marche arriére?? En fait, pour être plus précis et surtout plus honnête, est ce que je peux stopper la vente car je n’ai pas eu d’écrits du client et recommencer à faire une offre d’achat, dans laquelle je stipulerais certains éléments à prendre en considération. Par contre, sur l’offre d’achat de l’agence il n’y a aucune place pour marquer ses propes clauses

merci, j’espére avoir une réponse avant la signature

Jérôme

@ Faillon
Je vous suggère de réviser le prix directement chez le notaire; si cette négociation n’aboutit pas, rien ne vous oblige à signer le compromis

Pierre

Aucun soucis pour vous, tant que vous ne signez pas de compromis, vous n’êtes pas engagés…
L’agence ou le propriétaire ne vont pas venir vous chercher dans votre lit… Et meme si vous allez signer, vous aurez au moins 10 jours pour vous retracter sans frais. La loi française protège excessivement les acquéreurs… DEMANDEZ A VOTRE NOTAIRE… IL EST LA POUR CA

Pierre

Bonjour,
Professionel de l’immobilier, je considère cette vidéo comme effrayante pour les acquéreurs… Une offre d’achat ne vous engage pas car si vous ne versez pas l’indemnité d’immobilisation, ni ne signez de compromis ou promesse, personne ne pourra vous forcer a acheter et encore moins vous réclamer de l’argent…
Vous bénéficierez donc de votre délai de rétractation du moment de l’offre jusqu’à la fin du délai de rétractation 10 jours après la signature de l’avant contrat, à conditions que tous les documents ALUR aient été réunis…
Dans l’immobilier, seul le vendeur (dans 99% des cas) peut être obligé de vendre… L’acquéreur a de multiples portes de sortie…

Jérôme

@ Pierre
En effet, l’offre n’engage pas à acheter, mais les termes qui y sont mentionnés permettent de les intégrer dans le compromis (remise des clés anticipé et autres conditions particulières)

audrey

Bonjour,
Nous achetons une maison par l’ intermédiaire d’ une agence.Nous avons fait une offre d’ achat par mail a la demande de l’ agence .Nous avons accepté une contreproposition oralement par téléphone. L’agence nous a envoyé un mail pour nous confirmer notre contreproposition acceptée a laquelle nous n’ avons pas repondu de manière ecrite.
que risquons nous si nous refusons de signer le compromis de vente ?

Jérôme

@ Audrey

Officiellement, vous ne risquez rien.
L’offre d’achat est un accord de négociation, mais seul la signature de l’avant contrat engage les parties.

Julie

Bonjour,

Nous avons fait une offre d’achat écrite que les propriétaires et nous mêmes avons signé le jour même. Le soir en question l’agent immobilier nous dit que les propriétaires ont finalement accepté une autre offre, au prix total du mandat. Et qu’ils annulaient notre offre qui est inférieure…

Sont-ils dans leurs droits de faire ça???!!!
En vous remerciant d’une réponse rapide…

(Ils ont eu l’autre offre par l’autre agent, qui leur a dit qu’ils avaient tout à fait le droit de faire ça mais à priori ne l’ont pas encore signée)

Jérôme

@ Julie

Normalement, la règle veut que le vendeur soit tenue à son premier accord.
Toutefois juridiquement ce n’est que le compromis (ou la promesse) qui engage le vendeur.
Le reste est une négo entre les agents immo.

capdeviolle

Bonjour Jérôme

pouvez-vous me préciser sur quels textes de loi s’appuie vos informations selon quoi: « Normalement, la règle veut que le vendeur soit tenu à son premier accord . Toutefois, juridiquement, ce n’est que le compromis (ou la promesse) qui engage le vendeur. Le reste est une négo entre les agents immobiliers »
en effet, nous sommes une indivision et nous avons confié la vente d’une maison familiale à une agence immobilière qui nous a autorisés dans son mandat à proposer ce bien à trois acheteurs potentiels nommés au mandat. -Quel que soit le nom donné par l’agence, cette autorisation permet-elle de prétendre qu’il s’agit d’un mandat simple? l’agence dit qu’il s’agit d’un mandat exclusif!!!
l’agence nous a présenté un acheteur qui a fait 2 offres que nous avons refusées car inférieures à l’estimation et même à la barre basse de la fourchette de négociation fixée par l’agence.

pendant ce temps, nous avons mené une négociation avec l’un de nos clients et, le 29 juin dernier nous avons accepté le principe d’un accord sur le bien et le prix par mail mais restait à négocier des points substantiels tels que:
– la remise en état de la chaudière
– la réparation de la canalisation allant de la maison au tout à l’égout
– la réparation d’une fissure en façade
– la destruction d’un abri de bouteilles de gaz en bois, le chauffage au gaz étant, depuis peu, relié au gaz de ville.
avant un accord définitif sur l’ensemble de ces points l’acheteur et nous même avons convenu de nous rapprocher de nos notaires respectifs pour préparer la formalisation de cette vente par sous-seing privé. Le 3 juillet, notre notaire nous informe que la signature interviendra le 15 juillet et nous demande, pour les indivisaires ne pouvant se déplacer, de lui signer une procuration pour valider notre accord.
entre le 3 et le 15 juillet, nous nous sommes attachés à répondre et satisfaire les points soulevés par l’acheteur.
le 11 juillet nous sommes contactés (via notre co- indivisaire mandaté par nous)par l’agence immobilière qui nous demande de reconsidérer la dernière proposition de son acquéreur toujours en dessous du mandat et même en dessous de l’offre de notre acquéreur malgré une baisse de la commission de l’agence. Ma soeur lui indique que nous ne pouvons pas accepter cette offre car nous sommes en négociation avec notre acheteur, à un niveau plus élevé.
le 13 juillet l’agence nous recontacte pour nous proposer une vente parfaite avec son client.
nous sommes surpris et même sans voix quand tombe cette nouvelle surtout quand l’agence nous annonce que nous ne pouvons pas la refuser. Nous lui indiquons que le sous seing est programmé pour le 15 Juillet.
depuis, nous avons été assignés par LRAR pour vendre puis en dommages et intérêts
aujourd’hui, nous avons refusé de payer la commission de 22 500 € par l’intermédiaire d’une amie juriste . L’agence a alors pris un avocat et une négociation entre juristes s’est engagée .Une nouvelle proposition de l’avocat nous est parvenue:dommages et intérêts: 11 000 €. à nouveau nous avons refusé. Nous avons alors proposé 8 000€ lassés par cette affaire et, pour avoir la paix, car nous ne savons où est le droit et beaucoup de questions restent en suspens.
Pouvez-vous nous éclairer?
si vous souhaitez d’autres renseignements je reste à votre entière disposition.

capdeviolle

Jérome
j’ai oublié de vous préciser que,dans un premier temps, l’ agence nous a reproché de ne pas avoir respecté le mandat et nous a demandé 22 500 €, montant de sa commission en dommages et intérêts.
Contestée par notre juriste, cette demande à été transformée par l’avocat de l’agence en  » dommages et intérêts en raison de notre comportement: 11 000€ ».
Notre faute serait, le refus de la vente parfaite le 13 juillet alors qu’elle a fait le forcing pour obtenir cette vente sachant que nous étions en négociation au dessus de sa deuxième offre.Son offre n’était pas aboutie nous n’avions qu’une simulation de prêt et non pas une offre de prêt.
de plus, l’agence s’est faite la représentante de son acheteur et nous a aussi demandé, par LRAR, de le dédommager à hauteur de 10 000 € pour non acceptation de son offre
après notre premier refus, nous n’avons plus entendu parler des supposés prétentions de son acheteur

avons nous eu raison ou tort de proposer 8000 €( le prix de la paix!!!) car depuis, nous avons reçu un projet de protocole transactionnel acceptant les 8 000 € mais surtout, nous interdisant tout recours et même de ne plus parler à quiconque de cette affaire. nous n’avons pas encore répondu et surtout, encore une fois nous n’avons pas participé à l’élaboration de ce protocole.

Jérôme

Bonjour

Difficile de vous éclairé, n’étant pas juriste.
Toutefois, je comprend que l’agence se base sur un « mandat exclusif ».
Si ce mandat existe, il faut en voir les clauses, car l’exclusivité à généralement une limite de temps.
Si le mandat n’existe pas, a procédure est abusive et c’est vous qui pouvez assigner l’agence pour tentative d’escroquerie et procédure abusive.
En ces temps difficile, beaucoup d’agences essayent de forcer les vendeurs avec des procédures abusives.
Une négo de votre part, montre alors que vous vous sentez un temps soit peu fautif.
Si vous n’avez rien à vous reprocher, refusez toute négo et renversez l’affaire.
Attaquez l’agence, ça devrait vite les calmer !

Babe

Bonjour.
Nous avons eu une simulation de prêt immobilier il y a quelques mois suite à un projet de construction tombé à l’eau.
Nos recherches de maisons relancées et la situation professionnelle de mon compagnon ayant changée, nous avons un rdv prochainement à la banque afin de faire un nouveau point concernant la budgétisation d’un éventuel prêt immobilier.
Cependant, suite à la visite « coup de cœur » d’une maison et pour bloquer les visites en attendant notre rdv à la banque, l’agence m’a demandé de rédiger une offre d’achat au prix de vente via mail qu’elle va faire signer dès que possible aux vendeurs.
Ma question est, suite à notre rdv à la banque prochainement, sera t’il possible de négocier le prix de vente si celui-ci semble trop élevé par rapport au prêt raisonnablement accordée par la banque?

Michel

Bonjour Jérôme,

Merci pour toutes ces informations précieuses.

J’ai déjà fait une proposition d’achat par texto au vendeur et il m’a répondu favorablement par email.
Ma proposition par texto est-elle reconnue comme engagement écrit si je souhaite me rétracter ?
Merci par avance.

JC ollivier

Si je peux me permettre je vous expose mon cas. Nous venons de voir une maison plus grande qui nous intéresse. Seulement je ne souhaite pas faire un prêt relais.(notre maison actuelle n’est pas encore fini de payer). Quelles conditions suspensives pour me faciliter la vente de ma maison actuelle.
Cordialement

Jérôme

Bonjour

En théorie, vous pourriez mettre une condition suspensive d’achat,
sous réserve de la vente de votre RP actuelle, mais la plupart des acheteurs
refusent car ils ne sont pas certain d’avoir votre maison et le délai est incertain.
Actuellement, les banques font difficilement des prêts relais, elles préfèrent que vous
vendiez votre maison pour vous financer la nouvelle.

Luky Luke

C’est bien gentil toutes ces fables juridiques qu’on trouve sur le net en ce qui concerne l’offre d’achat, mais je vais vous livrer mon expérience :
j’ai fait une offre d’achat, je me suis rendu compte que le bien n’était pas aussi intéressant que je le pensais. J’ai donc contacté l’agence et je leur ai dis que je me rétractais. Il m’ont confirmé que je n’étais lié en rien, étant donné que le compromis de vente n’avait pas été engagé.
Un peu interpellé après avoir lu tous ces sites qui font trembler sur l’offre d’achat, j’ai interrogé pas moins de 3 agents immobiliers + 1 avocat sur le sujet. La réponse était sans équivoque : vous n’êtes engagés en rien, de toute façon, vous pouvez vous rétracter au compromis.
Alors bon, quel est l’intérêt de cette offre d’achat leur ai-je demandé ? Ils m’ont tous répondu la même chose : ça permet d’avoir du poids et de la crédibilité lorsqu’on va voir le vendeur. Et en plus, ils m’ont dit que c’était un avantage pour l’acquéreur, car vous avez l’assurance (bien qu’un vendeur indélicat cherchant à vendre au plus offrant est toujours possible), que vous serez le premier servi si votre offre est accepté. Ils m’ont dit que l’acquéreur pourrait même se retourner contre le vendeur.
Alors bon, d’un point de vue strictement juridique, je veux bien que cette histoire d’offre d’achat tienne la route. En pratique, avec le compromis et la loi SRU, tout ça n’est que du pipeau :). Où alors, il va falloir m’expliquer dans quel cas précis le vendeur peut se retourner contre l’acquéreur. De toute façon, mon argumentaire était tout préparé : « Ah d’accord; M. X veut aller en justice pour me forcer à acheter ? Ça marche, allons au compromis comme je n’ai pas le choix ;). J’ai toutefois pris soin de demander une confirmation écrite.

Aurore

Bonjour Jérôme et merci pour cette vidéo très instructive mais que j’aurai dû visionner plus tôt!
J’ai signé une offre d’achat sur laquelle n’apparaît pas la superficie du terrain et qui précise que cette offre se réiterera en acte authentique après que les obligations légales du code de l’urbanisme soient remplies par le lotisseur.
Or, nous pensons avoir fait une erreur en « réservant » ce terrain comme nous l’avez dit notre constructeur. Quels sont nos recours? Devons nous attendre la signature du compromis pour nous rétracter? Devons nous avoir un motif légitime?
En vous remerciant par avance de votre réponse Jérôme.

Jérôme

Bonjour,
Si vous n’avez pas encore signé de compromis ou promesse de vente, vous pouvez encore renoncer.
Attention toutefois, certains promoteurs ou lotisseurs vous font parfois signer un compromis en vous disant que c’est une offre d’achat.
Il faut alors qu’une condition suspensive ne soit pas réalisée.

Aurore

Merci pour la réponse Jérôme.
L’offre d’achat n’a pas été contre signée à ce jour, pouvons-nous l’annuler ? Je n’ai rien trouvé à ce sujet en parcourant divers sites internet.

David

Bonjour Jérôme, nous avons fait une offre de 515kE à l’agence pour une maison affichée au 525kE, 3 jours plus tard, le vendeur a accepté notre offre par email. Quelques heures avant la signature de compromis, nous avons eu un appel de l’agence en disant qu’il y a un autre acheteur qui veut acheter au prix de 525kE, et il va présenter cette offre bien que le vendeur avait déjà accepté notre offre. Ma question c’est: est ce que le vendeur est juridiquement engagé après avoir accepté l’offre par email? Merci pour votre réponse.

Jérôme

Bonjour,
Malheureusement, c’est le compromis qui engage les parties.
Attention quand même à ce que l’agence ne tente pas un coup de bluff pour vous faire remonter le prix juste avant de signer. (c’est chose courante)

Gaëlle Rolland

J ai fait une offre d achat pour un bien au prix demandé. J ai eu peur qu’ une autre personne en propose davantage si je baisser le prix de 6mille euros. Dans le même temps j en ai fait part à l agent immobilier qui m à pas du tout aider… Normal mais maintenant je me sens laiser… Il y
a t il quelque chose à faire ? On doit signer le compromis dans 1semaine, Il faut qu un géomètre finisse de baliser le terrain. Merci de votre reponse

drouet

Bonjour, suite à un seul refus de credit,alors que le compromis signé avec l’agence demandee 3 demande de credit, le vendeur et moi même ayant passée par une agence immobiliere, le vendeur seul me réclame les 10% de la clause penale en a t il le droit ? Alors que je suis passée par une agence immobiliere square habitat

Jérôme

Bonjour,
Comme vous le soulignez, c’est une clause pénale.
C’est donc uniquement un juge qui peux vous demander de verser cette somme.
Cela implique que le vendeur doit lancer une procédure judiciaire (via son notaire).
La procédure peut durer plusieurs années durant lesquelles le bien peut être ni loué, ni vendu car le juge peut a tout moment intervenir et vous pourriez accepter l’achat plutôt que de payer 10% pour rien.
A noter que généralement le jugement va en faveur de l’acheteur car les juges n’ont aucun intérêt a mettre des personnes en difficulté financière.

LEGRAND Catherine

Bonjour,

Merci pour ces explications bien claires.

J’ai toutefois quelques questions à vous poser. Je viens de faire une offre d’achat au prix demandé pour un bien immobilier que le vendeur à accepter via l’agence qui le représentait (via des documents écrits).

La date de signature de la promesse de vente devant notaire sera fixée d’ici peu de temps.

Entretemps, j’ai remarqué que l’agence qui a fait la transaction n’a pas l’exclusivité sur ce bien (plusieurs agences ont été consultées).

Malgré mon offre d’achat entérinée par le vendeur, l’annonce de ce bien est toujours accessibles sur les sites des agents immobiliers et dont disponible à la visite (je me suis renseignée auprès de cesdits agents immobiliers).

En conséquence, je me pose plusieurs questions :
1) ce bien est-il légalement visitable tant que le compromis de vente n’a pas été signé ?

2) Est-ce normal et est-ce une pratique courante des agences immobilières de continuer à faire visiter le bien pour avoir, je présume ,des potentiels acquéreurs sous le coude en cas de rétractation après la signature du compromis de vente?

3) Est-ce que le vendeur n’est pas tenu à demander aux agences de retirer leur annonce et à suspendre les visites dans la mesure où il lui a été fait une offre d’achat au prix demandé et qu’il l’a accepté ?

Ce procédé est-il dangereux pour la conclusion de cette vente?

Merci pour votre aide

Cordialement,

Catherine Legrand

Jérôme

Bonjour,

Normalement, vous n’avez pas d’inquiétude à avoir, d’autant que vous avez fait une offre au prix.
En effet, les agents préfèrent avoir des personnes a recontacter au cas où la vente n’irai pas à son terme.

moniot marc

Je vend ma maison via une societé; sur la promesse d’achat puis je marquer mon accord sur la somme et ajouter une close que je quitte mon bien a partir d’une date précise, par ex 6 mois après la signature

Jérôme

Bonjour,
En effet, la date de disponibilité du bien peut être entendue entre le vendeur et l’acheteur.
Toutefois, l’acheteur sera propriétaire dès la signature de l’acte, c’est donc la date de signature de celui-ci qui peut être convenu dans 6 mois par exemple.

FABRE

Bonjour,
Le propriétaire d’une maison a décidé de la vendre a une autre personne soit disant plus généreuse.
Après la visite (avec son cousin qui habite plus prés, lui à 700 kms) j’ai fait une offre de 95000€ (115000€ demandé) le propriétaire a refusé et m’a proposé 110000€ j’ai fait une contre offre a 105000€ qu’ils ont acceptés et vont voir un notaire pour le compromis, tous nos conversation étaient par mail !
a présent un mail pour me dire que les agences et le cousin continu et qu’il y a des offres plus généreuse !
Quel est mon recoud ?
Merci de m’aider.
Jeremy

Jérôme

Bonjour,

Tant qu’il n’y a pas de compromis de signer, les 2 parties, vendeur et acheteur peuvent se désister de la transaction.
Même après la signature d’un compromis, reste un délais de 10 jours pour se désengager sans justification

Bastard

si le vendeur propose un bien pouvant être separé en 2 lots, qu’il a une offre basse pour un lot, signe l’offre et qu’en même temps il reçoit une offre globale, peut’il se désengager auprès de l’acheteur du petit lot?

Jérôme

Bonjour,

Si un compromis est signé, le vendeur ne peut pas se désengager après le délais de rétractation de 10 jours qui suis la signature

langlois

Bonjour
Je suis intéressé par un bien sur lequel je devrai faire des travaux importants. Mais je n’ai pas encore pu les estimer avec un entrepreneur.
L’agent immobilier me dit que je peux faire une offre d’achat mentionnant « sous reserve du montant des travaux à réaliser », pour arrêter l’affaire tout en me protégeant, selon lui.
Est-ce legal ?
Comment formuler cette clause suspensive, attendu que les dits travaux peuvent être ceux qui sont strictement nécessaires ou aller beaucoup plus loin, par exemple pour correspondre à mes goûts. Aussi comment chiffrer cela, de manière à satisfaire et le vendeur et l’acheteur ?
Merci de vos conseils (et d’un exemple éventuel)
PL

Gabriel

Intéressant. Question : J’ai fait une offre d’achat en y joignant une simulation de prêt faite par une courtier en prêts. Le vendeur refuse de donner son accord à cette offre en arguant du fait que cette simulation faite par un courtier en prêts n’offre strictement aucune garantie quant à l’obtention du prêt. Est-il dans son droit ?

Jérôme

Bonjour,

Un vendeur peut refuser une offre avec condition suspensive d’obtention du prêt, mais il limite grandement ses possibiltés de vendre
D’autre part, vous n’aurez pas d’accord de la banque sans un compromis signé

Jean

Bonjour nous souhaitons acheter un bien que nous louons actuellement et le propriétaire nous a fait une offre de vente. Nous souhaitons acquérir se bien mais sous réserve d’avoir notre prêt. J’ai vu que.dans ce cas nous avions 4 mois de délai avec cette clause. Ma question est la suivante: si la vente ne se réalise pas car nous n’avons pas eu notre prêt dans le délais de 4 mois, allons nous devoir verser des indemnités à notre propriétaire ? Merci pour votre réponse

Jean

Ah oui et biensur si au terme du délai de 4 mois la vente n’est pas réalisé peut’il du coup nous mettre dehors sachant que nous occupons le logement depuis mars 2015 seulement

Jérôme

Bonjour,
L’obtention du prêt est une condition suspensive.
Si vous n’obtenez pas votre prêt, ce n’est pas une volonté de votre part, il n’y a donc pas d’indemnité à payer.

MAG

Bonsoir Jérôme, je m’interroge sur un point : Si l’offre d’achat (d’un montant inférieur au prix annoncé) est acceptée par le vendeur, comment s’assurer qu’il ne le vende pas ensuite à quelqu’un de plus offrant ? Je suppose que pour se prémunir de ce risque il faut faire vite pour le compromis de vente mais alors comment procéder ? Quel délai en moyenne pour avoir le RV du compromis de vente ? Comment faire pour que ça se fasse rapidement ?

Adrien

Bonjour, j’ai signé une offre d’achat au début du mois, acceptée par le vendeur, avec pour seule condition suspensive l’obtention d’un prêt. Sur l’offre est stipulé que le compromis doit être signé avant le 24 août. Nous sommes aujourd’hui le 28 août, rien ne s’est passé, et le notaire ne répond pas à mes mails. La date limite étant passée, puis-je me rétracter ?

Jérôme

Bonjour,
heuuu, nous sommes le 26 et non le 28 !
Beaucoup d’études sont fermées au mois d’août, c’est peut être pour cela que vous n’avez pas de réponse;
Avez-vous recontacter le vendeur ?
Vous pouvez toutefois vous rétracter avant la signature du compromis, votre offre ne vous engage en rien.

Adrien

Ah oui en effet, nous sommes le 26. Mais c’est quand même après le 24 🙂

Je n’ai pas les coordonnées du vendeur, seulement de l’agence qui fait l’intermédiaire, et celle-ci fait traîner les choses…

Vous me confirmez donc qu’une offre devient caduque sitôt que l’avant-contrat n’est pas signé dans le délai imparti ?

Jérôme

@ Adrien
Votre offre ne vous engage pas légalement, c’est le compromis qui vous engage.
Libre a vous de continuer la transaction, ce retard pouvant être justifié par des raisons valables, telles que la fermeture de l’office notariale.
Pour faire bouger les choses, envoyez un mail à l’agence, exigeant une date de signature avant le … 15 septembre par exemple, sans quoi vous vous désistez de la vente.
Croyez moi, ils n’auront pas envie de perdre un acheteur par les temps qui courent.
Si vous ne souhaitez plus acheter, informez les que le délais étant dépassé, vous vous désister de la transaction.

Adrien

Permettez-moi de ne pas être tout-à-fait d’accord avec vous. L’offre d’achat engage les parties dès qu’elle est acceptée par le vendeur. Légalement, la vente est formée quand il y a accord sur la chose et sur le prix (art. 1583 du Code civil). Si une des parties se rétracte, l’autre peut légitimement lui demander des dommages et intérêts.

Bien sûr il y a toujours la possibilité pour l’acheteur d’aller au compromis, puis de faire valoir son droit de rétractation de 10 jours. En tout état de cause, l’acheteur est toujours mieux protégé que le vendeur.

Bref, vous aurez compris que je souhaite me rétracter de cette vente. Si j’en crois votre réponse, mon offre ne vaut plus rien car le délai contractuel a expiré. C’est tout ce que je voulais savoir. Merci 🙂

MEZIERE

Bonjour,
J’ai signé un mandat de vente en exclusivité pour un montant de 75 000 € net vendeur, je n’ai eu que cinq visites sur 3 mois, j’ai donc recontacté mon agent immobilier pour signer un mandat de vente en non exclusivité, je suis allée sur le site de l’agence immobilière square habita, le prix de mon bien était mis en vente pour un montant de 87 840 € j’ai donc appelé une secrétaire m’a répondu c’et une erreur technique et l’annonce a été enlevée, quelle démarche dois-je effectuer pour demander des dommages et intérêts…Sachant que le délai du mandat n’est pas arrivé à échéance.
Merci de bien vouloir me répondre.
Je vous remercie de bien vouloir me donner des conseils.

Jérôme

Bonjour,
Je n’ai pas de réponse précise à vous apporter, tout dépend des termes de votre contrat.
Je pense toutefois qu’il n’y a rien a faire, l’agence n’ayant généralement qu’une obligation de moyens de non de résultat.
Essayez de négocier une modification amiable afin de pouvoir mettre vous même une annonce sur « le bon coin », car ça marche mieux (je viens de vendre une maison et un appartement comme cela alors qu’ils étaient en agence depuis plusieurs mois)

Kettani Julia

Merci beaucoup pour votre compétence.
J’ai visité aujourd’hui un studio par une agence, j’ai aimé ce studio. J’ai dit que je propose l’offre au prix demandé et est-ce que je suis première. La dame m’a dit qu’il y a beaucoup de visites, et ce n’est pas importent – première ou non, le vendeur va choisir le meilleur offre (crédibilité d’acheteur) car les studios dans ce quartier sont très demandés (ah, c’est vrai)… Moi, je suis dans la situation de vendre mon appartement, il y a un mois a été signé promesse de vente…
Bon, la question de la règle – qui première propose un offre et obtient un accord – est pas toujours reconnue? Comment je peux obtenir l’acceptation de mon offre? (Peut-être il faut écrire une « lettre de motivation » à propriétaire – pourquoi je veux acheter ce studio?). Ou c’est l’agence qui fait cette « sélection »?

Enna

Je vous remercie pour cette video très enrichissante et d’un professionnalisme excellent.
En effet, j’ai signé début juin 2016, une offre d’achat avec mon futur Acquéreur sur les lieux désignés . Cette offre a été conclue et signé par les parties sur les lieux visités. Il s’avère qu’un retard s’est produit sur la signature du compromis de vente, de juin 2016 à ce jour 16 septembre 2016. Le Notaire Acquéreur a indiqué seulement sous 3 jours à mon notaire que mes Biens immobilier, locaux commerciaux présentait une partie habitable au lieu d’un ensemble commercial alors que non, l’origine est commercial et appuyer par mon titre de propriété. Il s’agit d’une transformation partielle en Bien habitable qui a d’ailleurs été constaté par ce futur Acquéreur qui le confirme par son offre d’achat pour les avoir vu.
L’Acquereur au bout de ce mois de Septembre 2016, est devenu douteux, il n’a pas confirmé son accord sur l’établissement d’une promesse de vente à son Notaire et prétend à des pièces manquantes alors qu’il n’y a pas de compromis établi mais une offre écrite . Inquiet, Je lui ai réclamé comme stipulé sur notre offre d’achat, son accord de prêt (conditions suspensives), projet de financement. l’offre d’achat formule le montant de l’acquisition, la visite des lieux, l’état des biens, une date pour signature du compromis et le nom de son notaire etc…
J’ai procédé à un écrit par mail pour reformuler notre accord de vente, le prix négocié et mon rendez vous prévu ce lundi avec lui pour précaution et preuve écrite. Pourtant, nos Notaires sont informés de cette accord et n’ont pas réagi, le Notaire Acquereur n’a pas considéré cette offre d’achat et indique qu’il n’y a pas de date fixée pour signature du compromis de vente sans l’accord de l’Acquereur. La question est, puis je forcer la vente? L’offre a été remise en main propre et son accord est tamponné et signé comme moi meme en bon pour accord en tant que Vendeur. Cet Acquereur a fixé un RV pour tenté de négocier, que dois je faire? Merci de vos conseils.

Leclerc

Bonjour,
Nous sommes vendeur de notre maison au fond d’une impasse nous avons signé un bon pour accord, il y’a deux jours avec un gros promoteur après coup on a remarqué des petits arrangement entre amis entre le promoteur et le propriétaire d’un reste de l’impasse pour nous faire baisser le prix, on pense que l’on aurait pus avoir 50000 de plus est ce trop tard pour renégocier ?
Merci d’une réponse rapide

Jérôme

Bonjour,
En tant que vendeur, c’est vous qui avez pris la décision d’accepter la vente à ce prix.
Tant que le compromis n’est pas signé, vous pouvez vous rétracter et dire que vous ne vendez plus.
Toutefois, êtes vous certain de trouver un acquéreur finançable rapidement pour un prix plus élevé ?

pascal

Bonjour
Une simple question
Apres avoir signé un mandat de vente non exclusif avec une agence, j’ai signé un avenant pour en refixer le prix. L’agence me dit qu’elle a vendu le bien a un acquéreur, mais qu’elle a (même si elle n’etait pas obligée) reçu une offre d’achat avec 1000€ de plus (pour moi, car elle respecte les honoraires mentionnés a l’avenant)
Mais entre temps, j’ai fait faire une faire une contre-visite me donnant la chance de vendre 3000 € de plus que ce que j’ai mi dans l’avenant ? Suis-obligé de vendre au client de l’agence ? Merci

Jérôme

@ Pascal
Du moment que le mandat est non exclusif, vous pouvez vendre le bien vous-même.
La règle éthique dit que c’est normalement le premier qui fait l’offre qui a le bien, mais légalement, rien ne vous oblige a vendre au moins disant

Sara

Merci beaucoup à vous pour ces informations
J’ai fait une offre d’achat par écrit avec une date butoir au 15 novembre, puis-je me rétracter?
– je n’ai pas reçu de réponse écrite à ce jour.
Bien cordialement

So

Bonjour, est-il possible de faire une offre d’achat valable sur une durée de plus ou moins 7 jours, puis d’en faire une autre au même vendeur alors que le délai de la 1ere n’est pas écoulé, pour remonter le prix ?

Gaelle

Bonjour,
Nous avons fait une offre d’achat à 330 000 euros pour un appartement affiché à 340 000 euros. Quelques jours après l’agent immobilier nous a contactés par téléphone pour nous dire que les propriétaires font une contre proposition à 335 000 euros, sans nous transmettre cette contre proposition par écrit. Il a précisé que la contre proposition ne prendrait pas de forme écrite et que c’était à nous d’envoyer une nouvelle offre d’achat par mail. Est-ce que cette contre proposition est juridiquement valable sans la réponse écrite de la part du vendeur? Le délai butoir de notre offre d’achat s’étend dans une semaine et nous ne savons pas si notre offre devient caduque suite à la déclaration de l’agent immobilier ou seulement à la date limite précisée dans l’offre d’achat.

Jérôme

Seul les écrits ont une valeur, sans un écrit en retour votre offre reste valable.
Ce procédé de l’agent immo me met un doute sur la transmussion de votre offre.
Actuellement, un propriétaire vendeur est il réellement prêt à rater sa vente de 300000€ pour « grater » 5000€ ?
Je pense que c’est plus une manoeuvre de l’agent immo pour monter le prix et augmenter sa commission.
Demandez le retour écrit du vendeur. (laissez sous entendre que vous avez vu une autre maison, et que si vous n’avez pas celle là, ce n’est pas grave)

Jordane

Bonjour,
Avec ma compagne, nous avons visité un terrain pour construire notre maison affiché au prix de 140000€. Nous souhaitons faire une offre d’achat au prix de 130000€. Est-ce que une offre écrite par mail, forcément sans nos signatures, a autant de validité qu’une offre par lettre recommandé avec accusé de réception ?
Merci de vos conseils.

Jérôme

Bonjour,
Vous pouvez faire votre offre par email, du moment que c’est votre email personnel, il permet de vous identifier.
Sinon, vous pouvez imprimer, signer et scanner un courrier que vous enverrais par email

puy

Bonjour,

j ai annuler une offre pour l’achat d’une maison.
Mais ils s’avere que je me suis désister trop rapidement et je voudrais la représenter.
Comment puis je faire.

Merci pour vos conseils.

Julia

Bonjour,

Nous sommes vendeurs d’un bien et avons accepté une offre il y a 3 mois.
Nous avions donné par mail notre accord concernant ce bien sans toutefois noter de date butoire.
Nous devions signé le compromis fin de l’année mais les acquéreurs se sont rétractés la veille car ils nous ont refait une nouvelle offre oralement cette fois ( il fallait que nous prenions les frais de notaire à notre charge, enfin que l’on leur fasse une réduction de la valeur des frais de notaire sur notre prix de vente ) mais nous avons refusé.
Pour nous, comme cette deuxieme offre n’est pas écrite, elle n’est pas valable.
J’ai envoyé un mail aux acquéreurs pour qu’ils nous écrivent une lettre de désistement sur notre bien. Je n’ai pas eu de réponse.
J’ai rappelé les acquéreurs pour leur demander de faire une lettre de désistement, ce qu’ils refusent de faire.
Mais ils m’ont expliqué que pour eux, la deuxième offre étant refusée même oralement, ils ne souhaitent plus acheter notre bien ( il s’agit d’un ancien notaire ).
Je ne sais pas si on peut faire confiance à ce genre de paroles.

Nous avons d’autres personnes intéressées concernant notre bien.
Peut-on accepter d’autres offres?

Jérôme

Bonjour

Vous n’avez pas signé de compromis, donc c’est cool.
Ce que je vous suggère, c’est de faire un courrier à ces acheteurs mentionnant que vous avez bien noté leur désistement à la veille de la signature prévue du compromis, pour l’acquisition de votre bien, malgré leur offre de telle date, à telle prix que vous aviez accepté.
D’autre part, si vous avez d’autres acheteurs, signez rapidement un compromis avec eux.
Ne parlez pas de leur offre orale, disons que … vous ne vous en souvenez plus.

Sabine Morlat

Bonjour
J’ai des questions :
Je loue un appartement que mon propriétaire vient de mettre en vente. En tant que locataire je pense être « prioritaire ». Est-ce vrai ?
Si oui : je lui ai envoyé une offre d’achat restée sans réponse. Est-ce qu’il n’est pas obligé de réagir à mon offre ? A-t-il le droit de vendre l’appartement à quelqu’un d’autre ayant proposé le même prix (voire moins) que moi ?
Merci beaucoup d’avance de votre réponse.

Jérôme

Bonjour,
En effet, en tant que locataire, il doit vous le proposer à la vente, mais il n’est pas obligé d’accepter votre offre, quel que soit le prix

Claire

Bonjour Jérôme, nous vendons actuellement notre bien et nous avons trouvé des potentiels acheteurs cependant c’est un couple et le monsieur est encore en instance de divorce, celui ci doit être prononcé fin mars, nous ne sommes pas pressés je lui ai donc dis qu’il pouvait nous faire une offre d’achat en mettant une clause suspensive que la vente aura lieu uniquement si le divorce est bien prononcé et nous irons alors signé le compromis de vente à partir de ce moment là.
Ce document est -il valable ? les acheteurs peuvent-ils quand même se rétracter sans aucunes raisons ou bien uniquement si le divorce se passe mal?
Merci pour votre réponse.

Jérôme

@ Claire
Tant que le compromis n’est pas signé et les 10 jours de rétractation passés, personne n’est réellement engagé.
Par sécurité, vous pouvez laisser le bien en vente pendant ce temps

guillaume

bonjour
j ai fais une offre pour une maison qui a été rédigé par l agence immobilier, je voulais savoir si on peut renégocier le prix du bien le jour de la signature du compromis ?

Emiliina joly

Bonjour,
Mon mari et moi souhaiterions acheter un bien immobilier (maison) nous avons fait par e-mail une offre d’achat que les propriétaires ont acceptés cependant ils acceptent sous la condition que l’acte soit signe avant le 2 avril sous peine de 3000€ d’amende
Nous avons simplement répondu que nous acceptons d’augmenter le bien à 3000€ plus cher mais que nous devons signer l’acte le 1er juin.
Sommes nous tenu de quoi que ce soit ? Avons nous un recours ? Car l’agent immobilier nous a dit que nous étions engagé. Mais le fait que les propriétaires acceptent sous une certaine condition qui ne nous convient pas nous donne la possibilité d’annuler l’achat ?

Jérôme

Bonjour

Depuis quand un particulier met des amendes à un autre particulier ?
Si les conditions du vendeur ne vous conviennent pas, ne les acceptez pas, c’est tout.

Toute autre « amende » dépend de la clause pénale, au cas où vos conditions suspensives sont réalisées et que vous renoncez tout de même à l’achat.

C’est alors à un juge d’en décider et pas au vendeur, ni au notaire

Lezo

Bonjour,
Je viens de faire une offre d achat à des propriétaires belges.
J aurai besoin d avoir les clés pour effectuer des devis avec entreprises. N étant pas sur place
le vendeur est réticent à se déplacer .
Puis je lui demander de remettre les cles au notaire qui fera la
vente sans que cela n entraîne de frais pour l’un ou l’autre ?
Merci

mel

Bonjour,
j’ai visite une maison et j’ai eu un gros coup de cœur, j ‘ai donc rappeler les propriétaires le soir même et je leur est fait une proposition d’achat qui ne leur convenais pas et ils m’ont fais alors une contre proposition que j’ai accepter .Dois je rédiger une lettre d’offres d’achat ?.

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

CommentLuv badge