Comment optimiser sa fiscalité immobilière.

Optimiser sa fiscalité immobilière
Optimiser sa fiscalité immobilière

J’accueil aujourd’hui Nicolas, investisseur et blogueur immobilier depuis peu. Dans cet article invité, il nous fait un petit rappel sur la fiscalité, et nous présente son blog immobilier bien entendu. 

 

Dans son blog, Nicolas vous fait profiter de son expérience de l’immobilier en termes simples et compréhensibles pour les débutants.
Vous comprendrez alors qu’il est possible de réussir à investir dans l’immobilier en partant de zéro !

Ce blog est a mis chemin entre l’apprentissage de l’investissement immobilier et le développement personnel. C’est la raison pour laquelle Nicolas utilise les techniques simples et efficaces utilisées par ceux qui réussissent dans l’investissement !
N’hésitez pas à visiter son blog et à lui poser des questions !

La fiscalité immobilière :

Règles et méthodes à maîtriser pour optimiser ses impôts fonciers

Le premier conseil que je vais vous donner va vous paraître simple et pourtant bon nombre de propriétaires ne l’applique pas.
Il s’agit de mettre en place une bonne gestion de vos comptes.
Vous devez suivre avec intérêt vos rentrées et sorties d’argent liées à la location immobilière.

Commencez par ouvrir un 2ème compte courant dans votre banque habituelle : c’est facile, rapide et GRATUIT.
Une fois cette opération effectuée, il ne vous reste plus qu’à dédier ce compte à vos opérations locatives.
Vous pourrez ainsi le consulter, en faire le contrôle et la gestion régulièrement et facilement tout en vous concentrant sur l’essentiel.

Pensez également à pointer et à garder toutes vos factures (taxe foncière, charges de copropriété, d’entretien, d’assurance ou autre) dans un endroit séparé de votre paperasse habituelle.

Le B.A-B.A de la fiscalité immobilière

Si vous avez fait le choix de la location immobilière ou si vous commencez seulement à vous y intéresser, ne vous bercez pas d’illusions : les loyers issus de la location sont également soumis à l’impôt.

Que vous touchiez des loyers issus d’immeubles bâtis tels que des logements, des fonds de commerce ou des bureaux, ou des loyers issus de locations non bâties telles que des terrains, parkings ou étangs, vous êtes tenus de les déclarer à l’administration fiscale.

Vous devez également savoir que les revenus fonciers sont taxés à hauteur de votre taux d’imposition sur les revenus « classique ».
En clair, si vous êtes imposé à hauteur de 14% sur vos revenus issus du travail, vous serez imposé de la même manière de 14% pour vos revenus locatifs.

Néanmoins, il subsiste des subtilités concernant certaines règles relatives à la fiscalité immobilière.

C’est le cas notamment de la location meublée.

Dans ce cas, le fisc considère qu’il s’agit d’une activité commerciale et les loyers sont donc taxés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Les loyers perçus ne relèvent donc pas de la catégorie des revenus fonciers, mais la loi appelle ce statut soit « Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) », soit « Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ».

Le cas du LMNP étant le plus rependu et celui qui sera (ou est déjà) le vôtre au début, c’est sur ce dernier que j’ai choisi de vous apporter mon expérience.

Les statuts du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Je ne m’attarderais pas sur les avantages et les inconvénients de ce choix, mais si vous souhaitez les connaitre et approfondir le sujet, posez vos questions dans les commentaires.

Ce régime concerne aussi bien :

  • les locations de chambre d’étudiant,
  • les locations saisonnières.

Pour rappel, la loi n’est pas très contraignante sur ce point, car un logement est considéré meublé à partir du moment où il comporte tout ce dont le locataire a besoin dans la vie courante : un lit, une table, une chaise, une cuisine équipée, du chauffage, etc…

Je vous laisse le soin d’apprécier la limite entre l’indispensable de la vie courante et les petits plus qui vous permettrons de louer plus vite et plus cher en y ajoutant par exemple un canapé, une TV, des meubles rangements ou une connexion internet.

Pour être considéré comme un Loueur Meublé Non Professionnel, il faut remplir au moins une de ces deux conditions :

  1. Aucun membre du foyer fiscal n’est inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)
  2. Au moins un membre du foyer fiscal est inscrit au RSC, mais le montant des recettes provenant de la location meublée pour l’ensemble  du foyer fiscal ne doit pas excéder 23 000 €/an. S’il est supérieur, dans ce cas, les revenus locatifs ne doivent pas être supérieurs aux autres revenus de foyer fiscal.

Vous avez alors le choix entre 2 types de calculs d’imposition en fonction de votre cas : le régime de la micro-entreprise ou le régime réel.

Le régime de la micro-entreprise (ou micro-BIC)

À partir du moment où vous ne dépassez pas la somme de 32 600 € de loyers annuels encaissés vous êtes soumis au régime de la micro-entreprise (ou micro-BIC).
Ce montant à déclarer aux impôts est à reporter sur la déclaration n°2042C.
Si vos revenus locatifs dépassent ce seuil, ce régime reste applicable les 2 années suivantes.

Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes !
Autrement dit, si vous percevez 15 000€/an de recettes locatives en location meublée, votre revenu net imposable sera de 7 500 € et sera appliqué automatiquement.

Comme vous ne pouvez pas créer de déficit foncier, ce régime ne reste intéressant que si vos charges sont inférieures au seuil de 50%.

Cet abattement est censé couvrir l’ensemble des frais et charges déductibles donc en choisissant ce régime, vous ne pourrez plus déduire aucuns frai supplémentaire.

Le régime réel

Il s’applique automatiquement lorsque le seuil de 32 600 € est dépassé ou sur option. Il est alors nécessaire de faire une déclaration au fisc avant le 1er février de l’année en cours. L’option choisie est valable 2 ans puis reconduite tacitement.

Dans ce cas, il vous est possible de déduire sans limitation l’intégralité de vos charges et frais tels que les dépenses liées aux travaux de rénovation, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt, honoraires du Notaire ou encore les frais de gestion locative ainsi que les amortissements du mobilier et de l’immeuble. De ce fait, vos charges augmentent face à vos recettes et peuvent vous permettre de dégager un déficit foncier.

Une fois ces sommes déduites, on obtient le résultat soit positif (bénéfice), soit négatif (déficit). Dans le 1er cas, le montant est ajouté aux revenus imposables pour être imposé alors que dans le cas d’un déficit foncier, ce montant est directement rapportable sur les bénéfices ultérieurs pendant 10 ans !

Ce régime d’imposition vous oblige à établir des tableaux fiscaux tels qu’un bilan, un compte de résultat et des tableaux d’amortissements et de provisions (déclaration N°2033). Une aide d’un comptable peut s’avérer nécessaire.

Cet article invité a été rédigé par Nicolas du blog  http://immobilierzen.com/

 

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romuald

Merci Nicolas Cardon d’immobilier zen.
Vous venez de m’enlever un doute au sujet de la location meublée.
Dès qu’on loue en meublé on passe obligatoirement LMNP? ou LMP? ou
existe-t-il un autre statut fiscal?

J’avais l’impression que ces régimes étaient réservés aux locations longues de type baux de 9 ans…

Vous pourriez me confirmer cela?

Merci 🙂

Romuald lesage
idealinvestisseur.net
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Nicolas

Bonjour Romuald,

Effectivement lorsque l’on commence à louer un bien meublé, le statut est LMNP. Après il faut choisir entre les 2 types de calculs d’imposition en fonction de votre cas comme je l’explique dans cet article, mais ce n’est pas réservé à la location de longue durée.

Le statut de LMP quand à lui n’est intéressant que si vous possédez et mettez en location plusieurs biens meublés.

En espérant avoir répondu à votre question.

😉
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Didier

@Romuald

Oui si tu exerces en tant que particulier tu es forcément LMNP voire LMP si tu cumules les deux conditions de revenus (ce statut étant plus favorable pour les plus-values en cas de cession, pour l’ISF dans certains cas, et permettant l’imputation du déficit sur l’ensemble des revenus il n’y a pas vraiment d’intérêt à rester LMNP si on peut devenir LMP il faut alors s’inscrire au RCS -l’inscription peut être refusée mais le refus vaut inscription-)
Attention il n’en est pas fait mention dans l’article mais dès que tu loues en meublé il faut faire une déclaration d’activite via le formulaire Cerfa 11921*03 (si tu optes pour le réel et que tu prends un comptable il fait généralement la démarche sinon il faut la faire toi-même)

@Nicolas

Il y a une erreur dans ton article (plus exactement il manque une précision) les amortissements ne peuvent pas concourir au déficit. Ils sont utilisés le cas échéant pour réduire le bénéfice imposable à zéro le reste constituant une réserve d’amortissement qui peut être utilisée sans limitation du durée (toujours pour ramener les bénéfices à zéro)
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gabriel

j ai pratiquement tout compris , sauf la fin sur le regime reel
sur le calcul du deficit , quelqu un aurais une video ou autre pour illustrer la chose
mais en tout cas merci j y vois deja mieux en matiere d imposition
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Gwen

De tete je crois qu’il y a un artcile bien detaillé su le site de Francois « objectif-tune » sur ce calcul. (Tu peux trouver un lien en blog-roll de mon blog ;D). Je crois que le traitement des interets d’emprunt est aussi similaire aux amortissements?

Nicolas

Bonjour Canyoning Verdon,;)
L’article auquel tu fais référence parle de location nue et non meublée. Par ailleurs, le régime micro-bic est effectivement soumis aux charges sociales, c’est pourquoi, il est conseillé de souscrire au régime réel simplifié (malgré les contraintes comptables) afin de dégager un déficit foncier.

Lionel Ségaut

Merci pour cet article.

En revanche, il aurait été intéressant de souligner un point important en terme de fiscalité : le financement !

C’est le cœur de votre opération immobilière (sans financement, pas d’investissement)

Sur ce point, un financement long offre beaucoup plus d’avantages en terme de fiscalité car la totalité des intérêts et l’ADI sont totalement déductibles sur les loyer sans limite dans le temps.

L’erreur de beaucoup d’investisseurs débutants est « d’écouter » leur banquier qui cherche à lui vendre un financement court avec moins d’intérêts déductibles et une mensualité plus élevée…

Amicalement

Robin

Oui tout a fait d’accord avec toi surtout c’est ce qui permet de dégager du cash flow pour justement payer ses impôts…
Par contre je ne suis pas sur de la déduction des frais de notaire en régime réel,je pense plus que l’on peut déduire les frais de garantie ou hypothèque mais pas les frais de notaire sauf en sci.

Jérôme

@ Sébastien

Les dispositifs fiscaux ne sont pas destinés à vous enrichir, mais à défiscaliser en créant du déficit.
Acheter un logement plus cher que le prix du marché et le louer vide avec un loyer bas n’a jamais permis de s’enrichir.

Le statut LMNP permet à la fois de défiscaliser et de gagner de l’argent.
De plus vous n’êtes dépendant d’aucune loi de finance, soumis à des changements réguliers.

vente de bureaux

Merci pour cet article riche en information.
En effet, pour un bon investissement immobilier, tout commence par la bonne gestion de trésorerie qu’il s’agisse de LMNP ou de LMP.
Même si beaucoup seront d’accord sur le fait que le LMNP est beaucoup plus simple entre les deux, je dirai que la base reste la même.

Jules

Je suis pour ma part très attiré par le statut de LMNP, je trouve que ça permet d’investir sans prendre trop de risques, et ça permet de récupérer un peu d’argent une fois le bien payé. En tout cas, c’est comme ça que ça m’a été présenté, et je suis plutôt convaincu. J’avoue que j’ai du mal à passer le cap, mais je vais y arriver!
Cela dit, j’ai lu ici http://www.loueur-meuble.eu/ que la loi ALUR pourrait faire augmenter les charges de copropriété. ça reste hypothétique, mais ce n’est pas négligeable. Qu’en pensez-vous? Et comment est-ce que je pourrai optimiser ma fiscalité en fonction de cette augmentation?

Jérôme

@ Jules
En effet, le LMNP est un statut interressant.

Concernant le projet de loi ALUR, c’est encore un projet de loi.
Ce n’est pas le premier ni le dernier.
Il ne faut surtout pas s’arrêter à cela pour investir.
Votre investissement reste, les lois et décrets vont et viennent.

Il risque d’avoir comme effet d’augmenter le montant des loyers.
En effet, si les propriétaires doivent augmenter leurs charges,
ils vont répercuter cela sur les loyers.

Benjamin

Bonjour à tous,

Avant tout, merci pour toutes ces infos qui sont utiles. Cependant, il me reste une interrogation:

Dans la mesure où nous pouvons mettre en location des biens soit en meublé soit en nu, et imaginons que des biens immmobiliers soient déjà en locations mais en nus. Dans le cas d’un achat immobilier pour une location meublée, faut-il prendre en compte tout les revenus locatifs ou seulement celui ou ceux en meublés pour définir le statut LMNP ou LMP?

En espérant avoir été assez clair dans ma formulation,
Merci beaucoup

Larry

Article très intéressant. Je débute ma formation sur l’immobilier donc même si je n’ai pas tout compris à l’article, j’ai compris que le meublé est intéressant. J’ai pour projet d’investir dans un appartement délabré, le refaire à neuf tout meublé et le louer en location saisonnière. Ma question est est ce que le statut LMNP est le meilleur pour ce genre d’investissement ?? Ou y a t-il un autre régime fiscal plus favorable??
Merci pour vos réponse

Kévin

Bonjour à tous;
Merci pour les renseignements.J’ai connu ce régime en me trompant la première année lors de ma déclaration d’imposition. En effet je pensais faire de la location meublée alors que l’appartement était seulement équipé (cuisine…).

Voilà 6 ans que je loue mes appartements nus, mais je me demande si je ne passerai pas sur de la location meublée non pro..
Cependant ma question est la suivante:
Puis-je meubler mes appartements et changer directement ma façon de déclarer mes impôts? (bien sûr pour la bonne année
Car depuis 6 ans je déduis des travaux effectués à l’achat de chaque appartement.
Merci de m’éclairer

bonin thierry

Bonjour Jérôme,

Je voudrais investir dans la location meublée, voire saisonnière.
Seulement, en lisant un de tes articles de ton site,(qui est très instructif d’ailleurs!)je me demande si je peu devenir LMNP ou LMP.
Car je suis auto-entrepreneur dans le bâtiment et en plus mon épouse à une SARL en sommeil d’un commerce que nous avons vendu il y a 2 ans bientôt et que nous gardons au cas où…Donc nous sommes inscrit au registre des commerces.
Comment dois-je mis prendre ?
dois-je dissoudre la SARL ? et mon statut d’auto-entrepreneur est-il compatible ?

D’avance merci.

Jérôme

@ Thierry

Le statut LMNP ou LMP est un statut qui nécessite une déclaration fiscale.
Il est toutefois compatible avec une activité salarié.
Les fonctionnaires ne peuvent toutefois pas opter pour un statut professionnel.

– Ce commentaire a été modifié suite à la remarque de Didier ci dessous –

Didier

Non Jerome les statuts LMNP ou LMP ne sont pas des statuts pour la déclarations de revenus fonciers. La location meublée est une activité civile fiscalement considérée comme une activité commerciale.
On ne touche donc pas des revenus fonciers mais des revenus BIC. De ce fait cette activité nécéssite l’inscription au répertoire SIRENE pour l’obtention d’un numéro SIREN (une inscription au RCS est en outre indispensable pour l’activié LMP)
Le statut LMP est incompatible avec le statut de fonctionnaire alors que le LMNP l’est.
De plus le statut d’auto-entrepreneur requiert lui aussi un numéro SIREN. Une même personne juridique ne peut avoir deux numéros de SIREN et contrairement à ce que tu écris Thierry ne peut profiter des deux statuts.
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Jérôme

Merci Didier, tu as tout à fais raison.

Cette déclaration est souvent négligée par les loueurs non professionnels, il est toutefois nécessaire de déclarer aux services fiscaux l’activité LMNP. (Le statut LMP est une activité professionnelle avec toute les déclarations qui y sont liées)

Pour la déclaration au régime micro BIC :
Formulaire Cerfa n°11222*15

Pour la déclaration au régime réel :
Il faut donc faire une déclaration de début d’activité – Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante (P0i)
remplir le Cerfa n°11921*03
Ceci entraine l’attribution d’un numéro de SIRET.

Retrouvez de nombreuses infos sur le site : JeDéclareMonMeublé.com

DavidDav31

Il est sûr que le statut de loueur de meublé non professionnel est avantageux dans la mesure où on peut investir dans un bien tout en profitant de certaines lois fiscales. Il ne faut pas oublier aussi que lorsqu’on loue un logement meublé, celui appartient souvent à une résidence de service, ce qui fait que le propriétaire n’a pas à se soucier de la gestion locative. Bref, c’est un véritable plus !

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