Optimiser sa fiscalité immobilière

Optimiser sa fiscalité immobilière

J’accueil aujourd’hui Nicolas, investisseur et blogueur immobilier depuis peu. Dans cet article invité, il nous fait un petit rappel sur la fiscalité, et nous présente son blog immobilier bien entendu. 

 

Dans son blog, Nicolas vous fait profiter de son expérience de l’immobilier en termes simples et compréhensibles pour les débutants.
Vous comprendrez alors qu’il est possible de réussir à investir dans l’immobilier en partant de zéro !

Ce blog est a mis chemin entre l’apprentissage de l’investissement immobilier et le développement personnel. C’est la raison pour laquelle Nicolas utilise les techniques simples et efficaces utilisées par ceux qui réussissent dans l’investissement !
N’hésitez pas à visiter son blog et à lui poser des questions !

La fiscalité immobilière :

Règles et méthodes à maîtriser pour optimiser ses impôts fonciers

Le premier conseil que je vais vous donner va vous paraître simple et pourtant bon nombre de propriétaires ne l’applique pas.
Il s’agit de mettre en place une bonne gestion de vos comptes.
Vous devez suivre avec intérêt vos rentrées et sorties d’argent liées à la location immobilière.

Commencez par ouvrir un 2ème compte courant dans votre banque habituelle : c’est facile, rapide et GRATUIT.
Une fois cette opération effectuée, il ne vous reste plus qu’à dédier ce compte à vos opérations locatives.
Vous pourrez ainsi le consulter, en faire le contrôle et la gestion régulièrement et facilement tout en vous concentrant sur l’essentiel.

Pensez également à pointer et à garder toutes vos factures (taxe foncière, charges de copropriété, d’entretien, d’assurance ou autre) dans un endroit séparé de votre paperasse habituelle.

Le B.A-B.A de la fiscalité immobilière

Si vous avez fait le choix de la location immobilière ou si vous commencez seulement à vous y intéresser, ne vous bercez pas d’illusions : les loyers issus de la location sont également soumis à l’impôt.

Que vous touchiez des loyers issus d’immeubles bâtis tels que des logements, des fonds de commerce ou des bureaux, ou des loyers issus de locations non bâties telles que des terrains, parkings ou étangs, vous êtes tenus de les déclarer à l’administration fiscale.

Vous devez également savoir que les revenus fonciers sont taxés à hauteur de votre taux d’imposition sur les revenus « classique ».
En clair, si vous êtes imposé à hauteur de 14% sur vos revenus issus du travail, vous serez imposé de la même manière de 14% pour vos revenus locatifs.

Néanmoins, il subsiste des subtilités concernant certaines règles relatives à la fiscalité immobilière.

C’est le cas notamment de la location meublée.

Dans ce cas, le fisc considère qu’il s’agit d’une activité commerciale et les loyers sont donc taxés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Les loyers perçus ne relèvent donc pas de la catégorie des revenus fonciers, mais la loi appelle ce statut soit « Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) », soit « Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ».

Le cas du LMNP étant le plus rependu et celui qui sera (ou est déjà) le vôtre au début, c’est sur ce dernier que j’ai choisi de vous apporter mon expérience.

Les statuts du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Je ne m’attarderais pas sur les avantages et les inconvénients de ce choix, mais si vous souhaitez les connaitre et approfondir le sujet, posez vos questions dans les commentaires.

Ce régime concerne aussi bien :

  • les locations de chambre d’étudiant,
  • les locations saisonnières.

Pour rappel, la loi n’est pas très contraignante sur ce point, car un logement est considéré meublé à partir du moment où il comporte tout ce dont le locataire a besoin dans la vie courante : un lit, une table, une chaise, une cuisine équipée, du chauffage, etc…

Je vous laisse le soin d’apprécier la limite entre l’indispensable de la vie courante et les petits plus qui vous permettrons de louer plus vite et plus cher en y ajoutant par exemple un canapé, une TV, des meubles rangements ou une connexion internet.

Pour être considéré comme un Loueur Meublé Non Professionnel, il faut remplir au moins une de ces deux conditions :

  1. Aucun membre du foyer fiscal n’est inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)
  2. Au moins un membre du foyer fiscal est inscrit au RSC, mais le montant des recettes provenant de la location meublée pour l’ensemble  du foyer fiscal ne doit pas excéder 23 000 €/an. S’il est supérieur, dans ce cas, les revenus locatifs ne doivent pas être supérieurs aux autres revenus de foyer fiscal.

Vous avez alors le choix entre 2 types de calculs d’imposition en fonction de votre cas : le régime de la micro-entreprise ou le régime réel.

Le régime de la micro-entreprise (ou micro-BIC)

À partir du moment où vous ne dépassez pas la somme de 32 600 € de loyers annuels encaissés vous êtes soumis au régime de la micro-entreprise (ou micro-BIC).
Ce montant à déclarer aux impôts est à reporter sur la déclaration n°2042C.
Si vos revenus locatifs dépassent ce seuil, ce régime reste applicable les 2 années suivantes.

Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes !
Autrement dit, si vous percevez 15 000€/an de recettes locatives en location meublée, votre revenu net imposable sera de 7 500 € et sera appliqué automatiquement.

Comme vous ne pouvez pas créer de déficit foncier, ce régime ne reste intéressant que si vos charges sont inférieures au seuil de 50%.

Cet abattement est censé couvrir l’ensemble des frais et charges déductibles donc en choisissant ce régime, vous ne pourrez plus déduire aucuns frai supplémentaire.

Le régime réel

Il s’applique automatiquement lorsque le seuil de 32 600 € est dépassé ou sur option. Il est alors nécessaire de faire une déclaration au fisc avant le 1er février de l’année en cours. L’option choisie est valable 2 ans puis reconduite tacitement.

Dans ce cas, il vous est possible de déduire sans limitation l’intégralité de vos charges et frais tels que les dépenses liées aux travaux de rénovation, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt, honoraires du Notaire ou encore les frais de gestion locative ainsi que les amortissements du mobilier et de l’immeuble. De ce fait, vos charges augmentent face à vos recettes et peuvent vous permettre de dégager un déficit foncier.

Une fois ces sommes déduites, on obtient le résultat soit positif (bénéfice), soit négatif (déficit). Dans le 1er cas, le montant est ajouté aux revenus imposables pour être imposé alors que dans le cas d’un déficit foncier, ce montant est directement rapportable sur les bénéfices ultérieurs pendant 10 ans !

Ce régime d’imposition vous oblige à établir des tableaux fiscaux tels qu’un bilan, un compte de résultat et des tableaux d’amortissements et de provisions (déclaration N°2033). Une aide d’un comptable peut s’avérer nécessaire.

Cet article invité a été rédigé par Nicolas du blog  http://immobilierzen.com/

 

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