La Première Chose à Faire Avant d’Investir Dans l’Immobilier

Ce que vous devez faire avant d'investir
Ce que vous devez faire avant d’investir

Vous êtes nombreux à me contacter pour me poser une question fondamentale et qui est le premier frein à l’investissement :
« Je n’y connais rien, par où dois-je commencer ? »
Lorsque je me pose une question, j’ai une méthode afin d’orienter mes recherches.
Je vous libre cette technique, que vous pourrez appliquer à de nombreux domaines :

Je me repose la même question, mais en la sortant de son contexte.

 

Ici nous parlons d’immobilier, donc sortons de ce contexte et posons-nous la même question :

  • Je ne sais pas conduire et je veux faire le Paris Dakar, par où dois-je commencer ?
  • Je ne sais pas faire de vélo et je veux faire le Tour de France, par où dois-je commencer ?
  • Je ne sais pas coudre et je voudrais faire des habits pour mes enfants, par où dois-je commencer ?
  • Je ne sais pas investir et je voudrais préparer mon avenir, par où dois-je commencer ?

Maintenant que vous avez vu le principe, voyez-vous où je veux en venir ?
Quel que soit le contexte, il y a une réponse commune :

Vous devez apprendre avant de commencer

Tout comme il vous parait logique d’apprendre à conduire, à faire du vélo ou de la couture,

vous devez apprendre à investir avant d’investir.

 

Quand apprendre ?

La réponse logique serait de dire « le plus tôt possible ».
En effet, plus tôt vos apprendrez, plus tôt vous pourrez commencer.
L’immobilier comme d’autres domaines évoluent en permanence,
ma recommandation est donc :

  1. d’apprendre les bases avant de commencer,
  2. Réaliser un premier investissement
  3. Continuer à apprendre car il y  toujours des choses nouvelles à connaitre

Reprenons notre principe « Je sors le sujet de son contexte » et prenons la conduite automobile :

  1. Vous passez votre permis de conduire
  2. Vous faites vos premiers kilomètres
  3. Vous faites un stage de conduite sur sol mouillé pour mieux maitriser votre véhicule

 Vous devez apprendre en permanence.

 

Où apprendre ?

A l’heure d’internet, le premier réflexe est de se dire : « Je vais chercher les infos gratuites sur internet »

C’est bien normal, on trouve beaucoup de chose sur internet et gratuitement, mais croyez-vous que les grands chefs donnent gratuitement leurs techniques et recettes de cuisine qu’ils enseignent dans leurs centres de formation ?

Lorsque vous investissez dans une formation, vous apprendrez non seulement les techniques diffusées sur la toile, mais également des techniques insoupçonnées.

Dans le même esprit, si vous recherchez une recette de cuisine et que vous cherchez « Recette du coq au vin », il est évident que vous trouverez la recette.

En achetant une formation (livre ou autre) sur les différentes façons de préparer les volailles, vous aurez non seulement la recette du coq au vin, mais des dizaines d’autres tels que la cuisson au sel ou la cuisson au lait que vous n’auriez pas recherché si vous ne les connaissiez pas.

Vous pouvez apprendre par vous-même, mais vous ne pourrez pas rechercher des infos sur des choses que vous ne connaissez pas.

L’autre critère à prendre en compte est le temps.

Vous pouvez aussi compter sur le hasard et attendre de tomber sur un article qui vous dévoilera une de ces techniques, puis en attendre une autre, etc. Dans ce cas, en combien de temps pensez-vous pouvoir être opérationnel et efficace ?

 Apprenez auprès de ceux qui ont une réelle expérience

 

Apprendre pour combien ?

Sur internet, c’est gratuit !
Donc jusqu’à combien est-il raisonnable d’investir pour apprendre ?

La réponse est difficile car chacun aura tendance à donner le prix en fonction de ses moyens.

Reprenons donc notre principe « Je sors le sujet de son contexte »

  • Pourquoi avez-vous passé votre permis de conduire alors qu’un ami pouvais vous apprendre à conduire gratuitement ?
  • Pourquoi avez-vous payé un maitre-nageur alors que vous pouviez sauter dans le grand bassin en faisant confiance à votre instinct de survie ?

La réponse est que si vous n’aviez pas acheté ces formations, cela aurais pu vous coûter plus cher que le prix de ces formations.

Je résumerai donc cette question en paraphrasant mon ami Olivier Seban :

Si vous trouvez l’apprentissage trop cher, essayez donc l’ignorance

Olivier Seban – Tout le monde mérite d’être riche

 

J’ai fait cette erreur

Là vous vous dites « Ça y est, Jérôme veut nous vendre quelque chose ».

Certes je peux être amené à vous proposer des formations, mais c’est avant tout un conseil que je vous donne.

J’ai moi-même commencé à investir en minimisant les formations, j’ai lu 2 ou 3 blogs, 1 ou 2 bouquins et je me suis lancé.

C’est après avoir investi, que je me suis aperçu que j’aurais pu économiser quelques milliers d’euros si j’avais connu quelques techniques.

Je l’ai dit ouvertement dans cette interview

 

En conclusion

Disons qu’un appartement va coûter en moyenne 80 000€

Les techniques révélées dans les formations vous permettent d’économiser environ 5% (c’est un minimum)

Je vous laisse faire le calcul… facile pour un investisseur !

 

Alors dites-moi dans les commentaires combien vous êtes prêt à payer pour avoir la connaissance ?
Vous pouvez aussi justifier votre décision de ne pas vouloir vous former

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jeje

bonjour, je sais pas combien je suis prêt à payer pour apprendre
à investir dans l’immobilier,
mais ce que je sais c’est que cela fait maintenant plusieurs mois que nous sommes en contact par e-mail via votre blog car je souhaite inverstir dans l’immobilier ( par exemple 2 appartements en quelques mois) mais qu’il n’y a rien de concrèt, je suis votre blog, je suis également le site d’olivier seban mais je n’avance pas dans mon projet, oui justement car je me manque de formation et oui je souhaite investir que une fois formé, lorsque j’aurais appris à investir dans 1 ou 2 biens et économiser avec le banquier, le notaire… comment je pourrais négocier avec le vendeur etc… également au niveau de la fiscalité… parce que vous dites qu’on peut faire ses choses là mais comment justement et c’est bien ce que je veux apprendre maintenant, alors que me proposer vous maintenant?
merci pour votre réponse, cordialement.

Jérôme

@Jeje
En suivant mon blog et celui d’Olivier, vous êtes au bon endroit, car nous sommes complémentaires.
Commencez donc dès aujourd’hui à identifier ce qui vous bloque pour commencer à apprendre. Bien souvent c’est le coût des formations, mais est-ce vraiment cela ou la peur de devoir agir une fois formé ?
Une fois identifié, écrivez votre plan pour surpasser ce blocage et suivez le.
Dans les vidéos que j’offre, il y en a une dédiée aux étapes à suivre.

Pour le reste, on en reparle dans quelques jours …

jeje

bonjour jérôme,
commençer à identifier ce qui vous bloque pour apprendre?,
je demande qu’à apprendre jérôme mais en suivant votre blog et celui d’olivier vous n’apprenez pas à investir dans l’immobilier, vous vous contentez de donner des affirmations, je me répète par exemple comment négocier un bien avec le vendeur, avec le banquier, le notaire etc…, moi ce que j’attends c’est bien évidement que l’on m’ explique comment faire c’est choses là, comment bien investir dans l’immobilier avec tous les conseils,
Bien souvent c’est le coût des formations, mais est-ce vraiment cela ou la peur de devoir agir une fois formé ?
c’est exact c’est le coût des formations, vous allez me dire 900€ le coût
de la formation c’est rien par rapport au milliers d’euros d’économie que je vais pouvoir réalisé, mais il faut déjà les sortir, et de plus il faut se rendre à Paris,
non pour ma part ce n’est pas la peur d’agir une fois formé, j’ai créer 2
sociétés dont 1 qui se développe plus que l’autre mais je les fais que après avoir été formé à la création d’entreprise, la formation ne ma rien coûter, vous me direz très certainement que aujourd’hui il n’y a rien de gratuit,
Dans les vidéos que j’offre, il y en a une dédiée aux étapes à suivre.
elle se trouve ou sur votre blog
merci

Femme indépendante

Salut Jérôme,

Je suis tout à fait d’accord avec toi, avant de se lancer dans un projet immobilier il faut d’abord se former. On peut certes lire des livres, consulter des blogs, mais le plus efficace reste tout de même les

séminaires. En effet, en deux jours de séminaires :
– nous seulement on gagne énormément de temps ( c’est tout de même plus rapide que de lire plusieurs livres et de rechercher les infos sur le net)
– on est directement en contact avec le formateur /l’investisseur qui est une personne qui a déjà investi, qui se sert donc de son expérience pour donner des astuces et nous expliquer les pièges à éviter ( beaucoup de temps de gagner)
– Et lors de séminaire c’est aussi un moyen de développer son réseau, d’être en contact avec d’autres investisseurs.

D’ailleurs j’en parle dans mon article :
http://femmeindependante.fr/le-meilleur-investissement-cest-vous/

Bon Dimanche.

Cynthia
Articles récents de Femme indépendante : Comment convaincre votre banquier de vous accorder un prêt immobilier ?My Profile

Mireille 974

Bonjour, je viens de terminer et réviser toute la formation 2013 d’Olivier Seban (prix 900 €). Aprés avoir tout lu de Bob Kiyosacki (millionaire immobilier US) et de Donald Trump (milliardaire …), je confirme que cette formation a été décisive pour atteindre mon indépendance financière. J’avais de l’épargne qui ne rapportait rien, je l’ai transformée en 3 petits apparts bien négociés,rénovés, meublés et loués de suite,j’étais chômeuse, aujourd’hui je suis rentière aux yeux du fisc parce que je vis de mes loyers.
Donc, 1ère condition : apprendre avec ceux qui l’ont fait.
2nde condition : épargner pour pouvoir démarrer, même si c’est avec un parking mis en location. Faire avec ce que l’on a et se lancer. Rester en contact avec Olivier et les participants pour soumettre ses projets si on craint de se planter, les conseils et astuces ne manqueront pas.
Donc, avec ces 900 € de formation, j’ai fait un bon placement.
Cdt.
Mireille, ex-chômeuse-néo-rentière de 62 ans

Jérôme

Salut Cynthia

Merci pour ce témoignage.

Allez, je leur dit … c’est lors d’un séminaire qu’on s’est connu avec d’autres investisseurs. C’EST DONC VRAI ce que dit Cynthia !

PS : Sympa ton nouveau logo

Thomas

Bonjour Jérôme

Je travaille depuis quelques années et j’aimerais acheter mon logement car je perds énormément d’argent dans les locations.
Le problème, c’est que je travaille sur Paris et tout est très cher. Mes possibilités limitées me forcent à quitter Paris pour m’installer en proche banlieue…
Sans cesse, je me pose cette question: Est-il préférable que j’achète mon propre logement en début de carrière (ce qui est intéressant pour ne plus à avoir à payer de frais de location mais va me lier à un prêt durant de nombreuses années sans possibilité d’investir dans d’autres projets) ou cela est une mauvaise idée, je devrais plutôt utiliser mon argent d’une autre manière?

Où puis-je trouver la réponse à cette question?
Merci d’avance pour vos conseils et votre aide.

Didier

@Thomas

Tu ne trouveras pas la réponse à cette question car il n’y a pas de réponse définitive.
En effet, la « bonne » stratégie est fonction de divers paramètres : montant de ton loyer, perspective concernant la valeur du bien que tu envisages d’acheter, durée prévue de détention (en particulier es-tu susceptible d’avoir une mutation professionnelle ou une modification de la composition de ton foyer dans un futur proche)…
En revanche je veux revenir sur un point de ta question : « va me lier à un prêt durant de nombreuses années sans possibilité d’investir dans d’autres projets »
L’acquisition d’une RP contrairement à ce qu’affirment parfois les vendeurs de rêve, n’est pas obligatoirement synonyme de frein à un autre investissement. L’élément le plus déterminant sera la différence entre ton loyer actuel et le montant de la mensualité de remboursement du prêt.
Si j’extrapole bien ton message tu résides à Paris intra-muros et accepterait un départ vers la petite voire grande couronne (selon ton lieu de travail un endroit plus éloigné géographiquement peut être joint plus rapidement par les transports)
En général sur Paris intra-muros les loyers ne sont pas donnés, il n’est donc pas dit que l’écart entre les deux soient gravement en ta défaveur. Il faut voir aussi quel « confort » tu es prêt à éventuellement perdre (par exemple acheter un 2 pièces au lieu de louer un 3 pièces) selon la formule « mieux vaut un petit chez soi qu’un grand chez les autres ». Je ne suis pas 100% d’accord avec cette formule, (avec l’âge je m’embourgeoise), mais cela peut être une solution économiquement très intéressante (mais il n’y a pas que le point de vue économique dans la vie)
En tout cas je t’invite grandement à prospecter car même si tu n’achètes pas cela te donnera de l’expérience. Si tu trouves un bien pour lequel tu as un coup de coeur il sera temps de faire les calculs
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Capcime

C’est vrai que pour ce lancer dans ce type de projet, une assistance professionnel ou une formation est indispensable, un investissement immobilier se fait de manière réfléchie en prenant en compte quelques critères indispensable, le type de bien, la fiscalité, le coût des travaux , l’emplacement…vous pouvez également consulter cet article : http://www.capcime.fr/un-investissement-immobilier-reussi/
J’en profite pour remercier jérôme pour la qualité de ses articles.
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quentin

bonjours je suis tres attiré part votre site et se que j’y est lu ma très bien plus ! alors voila j’ai 20 ans je travail actuellement en charpente ou je suis en C.D.I en gagnant un peut plus du s.m.i.c j’ai rencontré quelque personne qui on investi et maintenan son tres bien lancé et mon donner l’envie de me lancer dedans , je reflechie depuis pas mal de temps a comment m’organiser en partant a zero ! je compte acheter un appartement de 30 m2 pour un budjet de 45000e maximum je peut rembourser 250e part mois sur 25 ans pour le louer de 350 a 400 e part moi suivant l’etat et le marcher , quel conseil pouvais vous m’apporter pour bien me lancer ? cordialement quentin

Gwen

Je comprends bien les 2 points de vue..; perso, je penche vers le partage mais je ne suis pas dans le cas ou je souhaite en vivre… en tout cas, je n’aurais jamais mis 900 euros dans une formation même si APRES coup elle en vaut plus.

@Quentin, tu trouvera sur mon blog pas une histoire mais mon histoire: celle d’un gars qui vient de se lancer (1er achat en avril 2013)
Articles récents de Gwen : Mon dernier dossier immobilier: une VAE, partie 1/2My Profile

Pierre et vacances investir

Bonjour,
Je viens de découvrir ton blog, c’est vrai qu’il est important d’investir dans l’apprentissage pour avoir un retour d’expérience de la part de professionnels. Seulement, je pense personnellement qu’il est important dans un premier temps d’apprendre les bases de son coté pour retenir le maximum d’informations lors de la formation. Imaginons qu’un débutant désire apprendre à investir dans l’immobilier mais il ne connait pas les termes de bases, lors de la formation il aura besoin d’un temps d’adaptation, ce temps sera donc perdu…
Merci pour tes conseils!

GREG

il est toujours plus facile de faire des erreurs lorsqu´on ne connait pas! il faut aussi savoir apprendre des erreurs des autres! Se former permet de gagner du temps, de l´argent et éviter des erreurs…

pascal

Bonjour a tous

Pour ma part, j’ai déjà ma maison, plus un bâtiment de 800 m² que je vient de créer pour les 3/4 sur un an, ce fut difficile Physiquement, car je suis passer par un malaise sur la fin.
Heureusement, j’ai arrêté net et laissé les finitions pendant quelques mois, le jeu malgré tous en valait la chandelle, ayant fait réalisé des devis, je me suis retrouvé au départ avec un total de 550 k€ + 95 k€ de terrain pour arriver au final à un résultat finis (sauf 10 ou 15k€ de petites finitions) de 345 k€.
Quelle fût ma joie, d’autant que je suis artisan, donc mon propre locataire, de plus avec plus de 1000 € de moins en location pour mon entreprise que le bâtis ou j’était avant, la cerise, un CA entreprise de + 25%.
Ce qui m’a donné envie d’allé plus loin, donc voilà, si cela peut pousser certains à franchir le pas ou utiliser mes idées.
Toutefois, je suis un peu bloqué, mon épouse à peur d’investir plus et me garantie qu’il nous est impossible de faire plus d’investissement, et comme nous le savons tous dans ce cas, il est difficile d’avancer.
Est ce que quelqu’un à rencontré ce cas, et à su persuader sa moitié d’aller plus loin.

Sinon, pouvez vous me faire parvenir des réponses concrètes pouvant la persuader d’avancer dans mon sens, c’est le seul frein que je pense avoir.

Merci pour vos réponses
Cordialement
Pascal

Jérôme

Bonjour Pascal,

Commencez par aller voir des banquiers, c’est ceux qui vous dirons s’ils vous finance un autre investissement.

Pour la suite, compte tenu de la rétissance de votre femme, voyez plus petit, avec un appartement par exemple.

pascal

Merci

Je pense que du coup, je vais commencer par un appartement à la montagne, ce qui permettra de ce reposer et de le mettre a louer, sans pour autant faire un gros crédit.

Pour ce qui est des banque, pas de soucis, je vient de liquider la moitié de mes crédit d’un coup.

A bientôt

Gwen

@Pascal: je te rassure, tu n’est pas seul. Ces problematiques doivent etre traitées en couple. Il ne faut pas voir cela en mal mais en tiré le meilleur. Ton épouse freine? Génial, tu as le meilleur des garde-fous! Tu vas devoir, en préambule de toute action, lui démontrer tes calculs, lui citer tes sources… avant même d’aller voir un tiers (comme le banquier par exemple).
Ceci etant dit, mon cas est un tantinet différent car mon epouse me suit les yeux fermés; c’est moi qui m’impose son avis. Mais pour mieux faire passer la pillule, j’adopte cette démarche: pour chaque actions contraignante je veux une retombée immédiate, pour le bien-etre du foyer. Des exemples:
– mon blog est la ligne directrice pour rabioter un peu partout; les efforts de l’année 2012 m’ont rapporté à la louche 1000 euros… j’en ai prix 300 pour un we a la neige
– j’ai investi ds un T2 à retapper intégralement: plusieurs mois de taf. Mon épouse en avait raz le bol. Il est loué en meublé: ma vieille télé est parti la-bas, j’en ai une chouette dans le salon et une partie des bénéfices dégagés (delta pret/loyer) sert à payer une femme de ménage 1h de temps à autres.

J’améliore notre quotidien tout en batissant un patrimoine. Ton idée l’investir à la montagne est tres pertinente si ton épouse ame y aller… c’était mon idée de départ avant de trouver une opportunité à 2 pas de chez moi…
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pascal

merci, Gwenaël, cela me réconforte.
Pour les quelques mois a venir, je regarde, sans insister, et laisse mon épouse profiter un peu plus que de coutume de la carte.
Il es vrai que la maison avait besoin de quelques améliorations.
Donc, j’ai fixer avec elle de finir la maison intégralement, je pense qu’en moins de 6 mois, les améliorations seront quittes.
Puis, j’attaquerai cette fois le point qui touche.
Le loisir, donc, soit appartement à la montagne, soit aux Maldives, car elle craque pour ce pays.

Merci, et bonne soirée

SAM

Il est a rajouté qu’à la suite d’une formation nous gagnons

1 Du savoir
2 Du temps
3 De la confiance

Donc oui 900€ est une somme, mais j’ai pu constaté le temps gagné, la confiance acquise, les échanges, les contacts, le partage d’expérience via un séminaire.
ça serait à refaire, j’hésiterai pas.

Ducrocq

Bonsoirs, je suis en recherche d’un bien immobilier pour investissement locatif. J’ai vister quelque bien. Le mieux a investir pour démarrer est il de prendre quelques choses de petit avec des petits travaux?
Ou une bonne vieille grange avec le tous a refaire.
Appart?
Je commance par quoi?

Jérôme

Je te conseille de commencer par un appart.
Une grosse réno est toujours source de surprises (Crois moi, ça fait 20 ans que je suis sur des chantiers !)

Larry

Salut Jérôme et salut tout le monde !
Moi je pense qu’il faut un peu de 2, en premier lieu lire des livres sur le sujet qui nous intéresse écrits par des personnes qui ont réussi dans ce domaine. Cela permet d’appréhender des notions et concepts de base puis ensuite investir dans une formation plus poussée en live.
Un séminaire est un bon exemple. Pour ma part j’ai investi cette année dans 2 formations de haut niveau sur le marketing, l’immobilier et le blogging avec 2 jours de séminaires pour l’une et 1 jour de séminaire pour l’autre en fin d’année. Je compte aussi partir à un séminaire sur l’argent et les habitudes financière aux usa ou en Hollande. Je pense qu’il faut apprendre sans cesse sur les sujets ou l’on veut réussir et compléter par des formations de plus haut niveau. Il me paraît évident qu’on ne va pas apprendre les mêmes concepts dans un LIVRE à 25€ que dans un formation à 1000€!
Même principe pour une formation à 1000€ et une formation à 10000€! Le contenu en plus d’être plus fourni sera forcément plus riches en stratégies, anecdotes concrètes et aussi en témoignages. Le séminaire sera aussi plus long. Quoi qu’il en soit chacun doit être capable de se former à son rythme et surtout selon son budget. Mais un jour il faut se jette à l’eau et passer à l’étape supérieure. Je gagne le smic et j’ai investi près de 4000€ de formation cette année pour aller plus loin que les livres que je lis et aller à l’étape supérieure.
Bonne réussite a tous !

Felix

Ce qui bloque le plus aujourd’hui c’est juste l’accès au crédit avant tout. Des affaires il y en a plein, des gens qui veulent investir il y en a plein aussi.
Mais des gens qui veulent investir avec 30% d’apport, et un crédit qui ne dépasse pas les 30% d’endettements c’est beaucoup plus rare ….

Cordialement.

zorha

Bonjour, Je souhaiterai savoir ce qui est le mieux en investissement entre l’achat d’un immeuble pour la location ou l’achat d’une RP avec revente dans l’année qui suit et ainsi de suite (pour ne pas avoir à payer sur la plus-value)?
En ce qui concerne l’apport cela n’est pas un soucis et je n’ai pas besoin de passer par une banque mais comme c’est un domaine qui m’est totalement étranger et que j’aimerai faire fructifier cet argent (parce que c’est pas tous les jours que l’on a une somme aussi importante) au lieu de le dilapider.
Me conseillez vous d’acheter dans du neuf ou dans du vieux à rénover ?
Merci par avance pour vos conseils

Jérôme

@ Zorha

L’achat revente est une bonne opération, mais vous ne pouvez la faire que de temps en temps, sinon le fisc risque de vous requalifier en marchand de biens.
L’achat dans l’ancien coûte moins cher et c’est là que l’on trouve les bonnes affaires
En résumé, faites un achat revente en paiement cash et servez vous de la plus-value pour racheter un bien cash qui générera des loyers; tout cela dans de l’ancien !

Sébastien

La première chose que j’ai fait pour investir dans l’immobilier c’est me renseigner sur mes droits et sur les différentes aides qu’il existait pour rentabiliser son achat. Par la même occasion j’ai réalisé une simulation de ma situation en termes de logement pour bénéficier de l’aide Duflot (cf : http://www.simulation-duflot.fr/). Cela m’a permis de voir ce que cet investissement allait me rapporter en dehors de son coût ! Je pense que c’est indispensable surtout quand on voit comment le marché locatif évolue : http://www.journaldunet.com/economie/immobilier/prix-immobiliers-dans-le-monde.shtml

Valérie W

Bonjour Jérôme,

Je voulais juste vous remercier pour votre article. C’est vrai qu’on ne pense pas assez de cette manière, alors que cela semble évident désormais. Enfin, si on n’a pas la chance d’avoir un as de l’immobilier dans son entourage, on a tendance à surestimer ses capacités et donc à se faire avoir.

Bonne journée,
Valérie

Denis

Bonjour à vous.
De très bon conseils dans un article très bien rédigé.
Je vais de suite suivre au mieux vos conseils dans le but d’effectuer mon premier investissement immobilier à la Réunion !
Merci !

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