Faut-il créer une SCI pour investir ?

Faut-il créer une SCI pour investir ?
Faut-il créer une SCI pour investir ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier, mais vous tenez à minimiser les risques pour votre famille.
C’est alors que vous pensez à la Société Civil Immobilière (SCI).
Avez-vous vraiment un intérêt à constituer une société ?
Lors de vos visites chez le banquier ou le notaire, lorsque vous leur parlez d’investissement immobilier, il est courant qu’ils vous posent la question :

« Alors, vous allez créer une SCI ? », mais lorsque vous leur demandez
« Pour quoi faire ? »,
c’est la foire aux réponses les plus diverses. Comprenez que :

  • L’intérêt du notaire est de constituer une société, ce qui lui génère des honoraires sans pour autant qu’il y ait un intérêt réel pour vous, il peut parfois également vous en proposer la gestion.
  • Quant à la banque, l’ouverture d’un compte société avec la facturation de tous les frais qui y sont liés est toujours plus intéressant que de vous attribuer un prêt qui sera appuyé sur votre compte personnel déjà existant.

Je ne dis pas qu’il ne faut pas constituer de SCI. Cela dépend de votre situation, c’est ce que nous allons voir à présent.

 Définition : qu’est-ce qu’une SCI ?

La Société Civile Immobilière permet de gérer un patrimoine immobilier à plusieurs.

On en distingue plusieurs catégories :

– SCI familiale :

La plus fréquente, également appelée SCI de gestion ou SCI de location.
Elle a pour but d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier.
C’est elle qui nous intéresse, nous la nommerons simplement « SCI ».

Pour les curieux, il y a également les :

– SCI de Construction Vente :

Comme son nom l’indique, ce type de SCI a pour but de construire des logements, puis de les revendre.
Ces sociétés sont très spécifiques car, elles entrent dans le cadre de la promotion immobilière et du marchand de biens.
L’objet de la SCI étant normalement « civil », cette activité relève plutôt d’une activité commerciale.
Toutefois, si vous ne réalisez qu’une seule opération dans l’année, elle peut être considérée comme civile.
Cette considération étant laissée au seul jugement de l’inspection des impôts, il est préférable de laisser ce type de SCI aux promoteurs qui les utilisent pour la réalisation de leurs programmes immobiliers

– SCI d’attribution :

Elle a pour objet d’acheter ou construire un ensemble immobilier, pour le diviser par lots.
Ceux-ci étant destinés à être attribués en propriété ou en jouissance aux associés.
La SCIA gère et entretient également ces immeubles, jusqu’à sa dissolution qui a généralement lieu lorsque l’ensemble des lots a été distribué.
Elle est généralement utilisée pour la division d’une grande propriété via un héritage par exemple.

– La SCI de jouissance à temps partagé :

Elle est basée sur le principe de la multipropriété.
Elle est utilisée pour l’achat de résidences secondaires dont le temps d’occupation est partagé entre les actionnaires au prorata de leur nombre de part dans la société.
Le fonctionnement est le même qu’une SCI de gestion.
La location du bien pendant la période qui vous est allouée est possible et les revenus fonciers vous reviennent directement.
Ce type d’investissement est mis en place par des sociétés commerciales spécialisées dont les pratiques ont souvent fait la une de l’actualité.

 

Les avantages de la SCI

La SCI permet d’organiser juridiquement la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier.
Généralement constituée par les membres d’une même famille, elle permet également d’acheter un bien à plusieurs en mutualisant les moyens financiers de chacun.
Chaque associé  est propriétaire de parts de la SCI, qui détient le patrimoine immobilier.

La souplesse de cette forme de société vous permet de fixer les règles de gestion à l’avance dans les statuts. En étant gérant (ce que je vous conseille), vous aurez les mains libres pour choisir le locataire, faire des travaux et même vendre le bien immobilier.

Le gros avantage est de pouvoir transmettre par anticipation votre patrimoine locatif à votre famille.
En effet, vous pouvez donner à vos enfants, des parts de votre SCI, en calculant le nombre pour ne pas dépasser le seuil d’abattement au-delà duquel des droits sont à payer (100 000 € en 2013).

D’autre part, un associé ne peut normalement pas vendre ses parts avant d’avoir obtenu l’accord de tous les autres associés à condition d’avoir prévu ces clauses dans les statuts.

Les inconvénients de la SCI :

La constitution :

La SCI est avant tout une société ; il vous faudra tout d’abord rédiger des statuts. Je vous conseille de les faire rédiger par un notaire ou un avocat, qui retranscrira en termes juridiques vos choix de gestion et d’organisation de celle-ci. L’enregistrement de la société et la parution d’une annonce sont généralement compris dans la prestation du professionnel. Ce coût de constitution s’élève généralement entre 1 500 € et 2 500 €.

 La gestion :

Une société doit être gérée. Vous devrez donc convoquer tous les associés à une assemblée générale annuelle. Vous devrez également, tenir à jour la comptabilité de la société.

 Les impôts :

Une SCI est imposée à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés et ne peut donc pas adopter une gestion commerciale et encaisser des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

 Les limites d’exploitation :

Compte tenu du type d’imposition, vous devrez donc louer les biens immobiliers de la SCI vides, et non en meublé (adieu les locations étudiants et la location saisonnière). De la même façon, votre SCI ne pourra pas exercer une activité de marchand de biens en achetant des appartements en mauvais état pour les rénover et es revendre afin d’encaisser une plus-value (une fois par an passe encore, mais attention).

 Dans quels cas créer une SCI ?

Les notaires ou banquiers vous dirons que ce type de montage a un intérêt fiscal, car vous pourrez profiter des dispositifs liés à l’imposition de la SCI à l’impôt sur les sociétés.
Cela peut également être intéressant si vous comptez vous constituer un patrimoine immobilier qui va générer des revenus importants, risquant de vous faire sauter à la tranche d’imposition supérieure.

Ces arguments peuvent être contrés par les avantages fiscaux de la location meublée impossible en SCI

Attention, si vous ne possédez qu’un seul bien, la SCI peu vite vous coûter plus chère qu’elle ne vous rapporte. Les frais de constitution et de gestion pèsent lord dans la balance.

 

Alors quel réel intérêt ?

La SCI va prendre tout son intérêt dans deux cas distincts :

  1. Pour acheter un bien à plusieurs. La SCI permet d’acheter des biens dont la valeur serait trop importante pour les revenus d’une seule personne. La gestion est plus souple et l’exploitation moins contraignante qu’en indivision.
  2. Pour la transmission de patrimoine. La SCI a surtout un intérêt si vous avez plusieurs enfants, notamment issus de différents lits. Vous pouvez alors organiser la transmission de votre patrimoine, qui sera réglementée, même en cas de mésentente familiale.

En résumé :

 Les +  :

  • Permet de réaliser un investissement important à plusieurs, au-delà de la capacité financière de chaque associé,
  • Permet de gérer un bien en évitant les inconvénients de l’indivision.
  • Permet de faciliter la transmission d’un patrimoine immobilier.

Les  –  :

  • La constitution de la SCI à un coût,
  • La gestion est contraignante. Il est nécessaire d’établir un bilan annuel, de réunir une assemblée générale annuelle, de faire rédiger les statuts en respectant les obligations légales,
  • Les associés sont responsables des dettes de la société sans limite de montant,
  • Il est plus difficile pour les associés de céder leurs parts que de vendre directement un bien immobilier,
  • Fiscalement, l’apport d’un bien immobilier à une SCI constitue une vente. Il est imposable au titre des plus-values.

Dites-moi, vous a t’on déjà proposé de créer une SCI ? quel en était la raison ?

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Alain

Bonjour Jerôme,

Merci pour cet article.
Dans les avantages de la sci, il me semble que l’on pouvait deduire de ses impots les travaux effectués sur les biens ?
Par exemple quand on achete son logement principal ?

Alain

Jérôme

@ Alain

En effet, les travaux sont déductibles des revenus imposables de la SCI, tout comme les autres frais, au même titre qu’en nom propre.
Ce n’est donc pas un avantage spécifique à la SCI.

Francois d'Objectif-Tune

Bonjour Alain,
Pour pouvoir déduire des charges telles que les travaux, les intérêts d’emprunt, les assurances, etc, il faut qu’il y a des revenus en contrepartie (les loyers).
Or si vous achetez votre résidence principale au travers d’une SCI (ce qui est possible), vous n’allez pas toucher de loyers. Donc vous n’aurez rien à déduire…
A moins que vous ne vous louiez à vous-même votre RP, ce qui ne sera pas toléré par l’administration fiscale et vous ferait courir de gros risques.

Homunity

Merci pour cet article très intéressant.
Nous avions développé une plateforme web (https://www.homunity.fr/) qui permettait justement à des particuliers d’investir à travers une SCI avec des gens qu’ils ne connaissaient pas, dans un bien immobilier donné.

Nous sommes pour des questions de réglementations passer à la SAS.
Avez-vous des remarques concernant les investissements en SAS dans l’immobilier ?

Francois d'Objectif-Tune

Salut Jérôme,
Tu fais une erreur sur un point qui est crucial : la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés a parfaitement le droit de louer en meublé !
Autre chose, tu dis que l’exploitation est moins contraignante qu’en indivision… pas vraiment ! il n’y a aucune formalité spécifique à accomplir en indivision (pas d’AG annuelle, pas de comptabilité à tenir…)
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Jérôme

Salut François.

Concernant la location meublée, n’étant pas expert de ce sujet, je cite :

« Les nouvelles règles de la location meublée » édition 2013
de Maître Jean-Louis Le Boulc’h

Chapitre 16.1 : La SCI : Une formule à exclure

 » L’exercice d’une activité de location meublée présente un caractère civil
au plan juridique, les revenus locatifs relèvent, au plan fiscal, des bénéfices
industriels et commerciaux.

Par suite, la création d’une SCI entrainerait automatiquement
l’assujetissement à l’impôt sur les sociétés, comme le prévoit l’article 206.2
du Code Général des Impôts.

Une telle situation écarterait tout recours au statut de loueur meublé,
professionnel ou non, puisque les revenus relèveraient des règles applicables à
la généralité des sociétés assujéties à l’impôt sur les sociétés.

Dès lors, le choix de la structure juridique de l’activité ne peut
s’effectuer qu’au profit d’une société susceptible de relever du régime fiscal
des sociétés de personnes. »

Concernant l’exploitation, lorsque je dis qu’ elle est moins contraignante
qu’en indivision je pense au fait qu’en indivision :

– Toute personne peut, quand elle le décide, y mettre fin et demander le
partage sans avoir à justifier sa demande (voir art. 815 du code civil)
– L’unanimité est indispensable pour les actes les plus importants comme
par exemple la vente du bien ou les gros travaux

pour le reste, je suis d’accord avec toi, c’est ce que je cite dans « Les – »

Francois d'Objectif-Tune

Re-salut !
Cette citation du Le Boulc’h confirme le fait qu’il est possible de louer en meublé via une SCI, elle précise juste que ça doit forcément être une SCI soumise à l’impôt des sociétés. Avec ses avantages (taux d’imposition réduit : 15% sur les 38120 premiers euros de bénéfice, déduction des amortissements, des frais d’achat, pas de prélèvements sociaux…) et ses inconvénients (paiement de la Contribution sur les Revenus Locatifs – 2,5% des loyers perçus, publication des comptes, un régime d’imposition sur les plus-values beaucoup plus contraignant, etc…).
Par ailleurs, une SCI à l’IR peut faire un petit peu de location de meublée, toujours sans permettre le statut LM(N)P. L’administration fiscale le tolère à hauteur de 10% des revenus de la SCI.
D’accord avec toi pour les précisions sur l’exploitation.
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laurent500k

Bonjour,

En effet, on peut gérer du meublé au travers d’une SCI à l’IS (non pas sur option pour ce régime, mais de plein droit). La SCI perd sa qualité de civile si le CA est important. Ainsi, une SCI qui fait du meublé imposé à l’IR peut être requalifiée à l’IS, avec les conséquences fiscales que cela implique.
La SCI est aussi un instrument d’optimisation fiscale, pour le gérant d’entreprise notamment, c’est son principal intérêt outre investir à plusieurs et transmettre du patrimoine.

cdlt
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Quentin

Un bon avantage de l’investissement en SCI est de d’associer à plusieurs afin de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier.

Par exemple trois amis habitent dans trois régions différentes et veulent investir :
– L’un en région parisienne.
– Le second dans une grande ville de province.
– Le troisième à la campagne.

Le premier veut investir dans un F2 en banlieue pour des jeunes travailleurs.
Le second dans un studio pour étudiant.
Le troisième dans une maison pour louer à des militaires (ville proche d’une base aérienne).

Si chacun fait son investissement dans son coin, il prend les avantage et les inconvénients de son unique investissement.

Maintenant, les trois s’associent dans 3 SCI, chacun gère le mien le plus proche de chez lui et en a la majorité. Les deux autres sont minoritaires. Tout le monde lisse sont risque sur trois bien différents.

A mon avis, c’est essentiellement ça qui fait le plus des SCI.
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Investir Rentable

Bonjour,
Le récapitulatif est intéressant, je vais réaliser prochainement l’interview d’un particulier ayant réalisé un investissement au travers d’une SCI et il semble avoir réussi des montages avantageux ! Je te tiendrai au courant dès que ce sera fait et publié sur mon blog (http://investir-rentable.fr) pour apporter ce retour d’expérience.
En attendant, merci pour ce récapitulatif qui tombe à point nommé.
Sophie

Mike

La société cicile est un véritable couteau suisse offrant de nombreuses solutions pour gérer son patrimoine comme l’assurance-vie.
Sa variante immobilière est la plus connue mais réductrice à mon avis.
Envisager la sc de portefeuille est plus large et permet d’ouvrir les horizons. Après il faut aussi être au moins deux personnes pour monter une sci et attention aux montage ou votre seul associé est ultra minoritaire car l’administration fiscale pourrait le qualifié d’associé de paille.
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henrique

Bonjour,

je voudrais inverstir dans un 2ème bien immobilier, en louant le 1er bien dont je suis propriétaire.
Je penses à créer un structure pour ne pas être imposable sur les loyers (loyer-mensualité crédit du 2ème bien-charges diverses).
Je penses que si je restes en nom propre, mon imposition sur mon revenu va être plus importante à cause du loyer.
existe-t-il des réductions pouvant me réduire mon imposition sur mon revenu ?

Merci pour vos réponses.

Pierre et vacances investissement

Bonjour,
C’est un très bel article! Je me renseigne sur les SCI en ce moment dans le but d’en ouvrir une avec un membre de ma famille. Comme j’ai pu le retrouver dans cet article, c’est ce que l’on nous avait conseillé de créer pour avoir plusieurs avantages, notamment en ce qui concerne la facilité de donner des parts à nos enfants. J’ai trouvé tout ce qui m’intéressait dans ton article.
Merci beaucoup.

Squatte

Etant moi-même en pleine réflexion sur le passage ou non par une SCI pour un premier investissement locatif, c’est tout à fait le genre d’article que je recherchais. Le tout est expliqué simplement, merci beaucoup!

Une question toutefois : un bien acheté en son nom peut-il être dans quelques années « racheté » par une SCI qui serait créée plus tard ?
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Jérôme

@ Squatte
Il n’y a pas de problème pour cela.
Vous pouvez soit apporter votre bien dans la SCI, soit faire un rachat.

L’intérêt de l’un ou l’autre dépend du montage de votre SCI

Mike

merci pour ton article plein de bon sens.

La création d’une SCI soit répondre à une motivation ou un objectif précis:
transmission, protection de la famille,etc

l’objectif du montage ne doit jamais être la fiscalité sous peine de se faire rattraper par le fisc. Il est nécessaire de faire appel à un expert reconnu dans ce domaine et non au notaire du coin qui risque de vous faire une sci lambda et sans intérêt.
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offshore-paradis-fiscaux.org

Une société offshore est une solution qui vous permet également d’investir et de gérer à moindre frais des biens immobiliers. Si vous disposez déjà des propriétés ou envie d’en acquérir, l’entité de type holding est la solution idéale dans ce cas.
Merci pour l’article

taki

bonjour,

Votre article est intéressent, vos commentaires aussi, mais j’ai grand mal à trouver toutes les réponses que je cherche.

je suis investisseur locatif et je suis arrivé au bout de ce que je peux emprunter( maintenant au chômage ) pour mes futurs projets ( investissent locatif et saisonnier ) aussi j’ai l’intention de créer une société qui aurait elle la capacité d’emprunter dans ce sens .

Mais est-ce qu’une sci serait le meilleur choix dans mon cas ? je suis seul (éventuellement ma mère peut s’insérer dans la société a titre minoritaire ) , est ce que je toucherais toujours mes allocations et visiblement pour faire du saisonnier c’est compliquer quelle type de sci me conseillez vous , éventuellement quel autre type de société .

merci par avance pour votre attention et vos conseils.

TAKI.

BOUMAMA

Bonjour à vous, article très intéressant mais étant novice en la matière, puis-je me permettre de vous soumettre mon cas si quelqu’un peut y répondre : j’envisage, dès que mon bien sera vendu, d’acheter seule et en mon nom un bien à rénover que je pourrai transformer en un logement pour moi que j’occuperais en résidence principale à temps plein et en 4 autres logements à louer : 2 en meublé à l’année et 2 en meublé saisonnier. Sachant que j’ai 57 ans, que question santé je ne pourrai plus vraiment travailler et que ces rentrées d’argent seraient mes seuls revenus, cela est-il possible sans risque pour moi? Il y aura de gros travaux à effectuer et dans un tel cas, pourrais-je bénéficier d’aides quelconques? Merci à qui pourra me répondre. Cordialement Didi

Jérôme

Bonjour
Vous limitez les risques en exploitant avec 2 types de locations différents.
mais pour de la location, ne comptez ps sur les aides, car elles sont assujettis à des limitations de loyer.
Il est généralement plus intéressant de ne pas avoir d’aides et de louer plus cher.

Jeremy

Coucou Jérôme. C’est parfait pour les novices comme moi, qui n’ont jamais entendu parler de la SCI. Merci pour cette découverte.

JéJé

Attention,

Contrairement à ce qui a été dit ici, une SCI peut proposer absolument tous les baux possibles et imaginables, y compris de la location meublée et saisonnière.
Le fait est que les bénéfices sont alors plus qualifiés de « civils » mais de « commerciaux » ce qui implique que la SCI bascule automatiquement à l’IS à la place de l’IR..
Des montages intéressants peuvent alors se mettre en place pour payer beaucoup moins d’impôts et 0 CSG le temps de détention et d’amortissements de l’immeuble (compté alors comme une immobilisation corporelle) en déduisant un amortissement de la valeur de l’immeuble du bénéfice annuel taxable .. (à partir du moment où la trésorerie reste encapsulée dans la SCI) , mais à ce moment là l’amortissement est déduit lors la cession de l’immeuble et c’est là que le couperet fiscal tombe (la plus value est mécaniquement + élevée et est intégré au résultat de l’entreprise ..)

Lucien

je ne comprends pas pourquoi on a l’obligation de louer nu? j’ai acheté un studio à tahiti sous la defisc girardin et avec mon frère on serait tenté de financer sous une sci mais il nous faut encore des renseignements car je ne saisis clairement comment ça fonctionne mais votre article a le mérite d’être une très bonne introduction
Articles récents de Lucien : Principe de la défiscalisationMy Profile

Deborah

Bonjour à tous, bonsoir Jerome.
J’ai un cas particulier où nous avons fait le choix d’investir il y a quelque année dans plusieurs bien immobilier pour les mettre en location nue. A l’époque nous n’avons pas vu l’intérêt de constituer une SCI.
Aujourd’hui nous souhaiterions le faire mais on nous le déconseille… quelle solution avons nous? Si nous créons une SCI combien et à quel prix nous pourrions rapatrier nos biens déjà acquis?
Merci d’avance pour vos réponses

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