5 Bonnes Raisons d’Investir Dans Un Lot de Garages

Pourquoi Investir Dans Des Garages ?
Pourquoi Investir Dans Des Garages ?

Investir dans un garage est un bon début, mais les acheter en gros permet de grossir rapidement ses revenus avec des biens qui « tournent tout seuls ». Julien, nous dévoile les raisons qui l’ont conduit à ce type d’investissement. 

 

5 Bonnes Raisons d’Investir
Dans Un Lot de Garages

Quand tu parles autour de toi d’investir dans un parking ou un garage, la plupart des gens te disent que c’est un bon investissement. Je suis d’accord avec eux. Seulement, il ne sert pas à grand-chose d’écouter son coiffeur ou son beau-frère si ces derniers n’ont jamais acheté de garage.

J’ai commencé mes recherches immobilières en février 2012. Le 1er mai 2012, j’achetais un lot de quatre garages à St Etienne. Ils étaient vendus 10900 € frais de notaire inclus. Les loyers pour 2013 seront d’environ 1 800 € soit 16,5 % de rendement brut.

J’étais tellement content de ce premier achat que j’ai cherché et trouvé un second lot de garage. Cette fois-ci, c’est un lot de 50 garages acheté 90 000€ FNI en Normandie. Les loyers sur 2013 seront d’environ 12000 €, soit 13,3% de rentabilité brute.

Ce type de rentabilité est rare, mais il m’arrive d’en voir quelques annonces similaires chaque mois. La moyenne du rendement brut des parkings est de 8% brut.

Avant d’acheter mes garages, j’ai pris le temps de réfléchir. Quand on est novice en immobilier, il y a bien des questions à se poser. On hésite, on n’est pas sûr de soi. Investir dans les garages est un excellent choix et voici :

Les 5 Meilleures Raisons Qui m’ont Motivé.

Je pense qu’elles aussi te motiveront.

#1 : Un investissement simple pour débuter dans l’immobilier

Quand je n’étais propriétaire d’aucun bien immobilier, je trouvais que tout était compliqué. J’avais plein de questions et peu de réponses. Acheter un appartement me semblait très difficile : il y avait trop de critères à prendre en compte.

Pour acheter des garages et les louer, les critères sont très simples :

  • Un bon emplacement,
  • Une construction solide et bien entretenue,
  • Une rentabilité honnête.

C’est un jeu d’enfant !
Non, ce n’est pas vrai, savoir si l’emplacement est bon n’est pas si simple, mais avec l’expérience, cela devient plus facile.

L’autre peur qui me retenait d’acheter un appartement était le côté financier. Quand on est novice, on ne veut pas prendre beaucoup de risques.
Je ne voulais pas engager 100 000€ dans un investissement immobilier sans savoir où aller. Avec l’achat de parkings, il est courant de trouver des emplacements à moins de 10 000€.

Le risque est donc très faible car les sommes en jeu (loyer, comme prix d’achat) le sont aussi. En plus de cela, la loi participe à diminuer encore plus le risque !

#2 : Une loi en faveur du propriétaire

Les locations d’appartement sont encadrées par la loi du 6 juillet 1989. Le propriétaire ne peut pas se séparer d’un locataire comme il le veut. Et c’est bien normal, un locataire est une personne humaine qui se retrouverait dehors, à la rue. Avec un garage, ce sont juste des biens matériaux qui dormiront dehors. Du coup, les contraintes de location sont moindres. En avril 2013, j’ai bloqué 4 garages de locataire qui refusent de me payer. Ceci est tout à fait légal.

Voici un second exemple de souplesse. Tu peux fixer la caution comme tu le veut. Idem pour la durée de la location ou du préavis. Dans une location d’appartement, tout cela est précisé et tu dois obéir à la loi. Dans le cadre d’une location de garage, le contrat a force de loi; et c’est toi qui rédiges le contrat. Bien sûr tout n’est pas permis, mais la marge de liberté est telle qu’elle offre une belle protection en cas d’impayé.

#3 : L’absence d’entretien (ou presque)

Pour quelqu’un qui a travaillé chez Leroy merlin, je peux te dire que je ne suis pas bricoleur. Et cela tombe bien, parce que les parkings demandent très peu d’entretien. Un parking est juste un bout de bitume. Je vois mal un locataire dégradé un bout de terrain, alors que je vois bien un appartement ruiné par un locataire malintentionné.

Dans le cas d’un garage, il peut arriver de changer une porte tous les 15 ans, une serrure tous les 10 ans et le toit tout les 30 ans. A part cela, je vois mal quel entretien tu pourrais faire. Peu d’entretien signifie donc moins de temps perdu en réparation mais aussi en réclamation de la part des locataires.

#4 : Une rentabilité bien meilleure que l’immobilier classique

Le code civil protège très bien les propriétaires contre les impayés. Une loi plus souple te permet de réduire les risques et de rédiger des contrats en ta faveur. Les procédures d’expulsion sont plus courtes. Si tu cumules à cela, une absence (ou presque) d’entretien, alors il est évident que la rentabilité est meilleure que celle des appartements.

Tu gagneras plus d’argent avec des garages. C’est en étudiant les différents rendements moyens que je me suis aperçu que les garages étaient un très très bon investissement. La part de risque financier est faible et le rendement élevé. 8 % de rendement brut en moyenne. En net d’impôt, on arrive environ à 3%/4% soit 2 fois plus que le livret A. Ceci n’est qu’une moyenne. Il y a des garages qui rapportent moins et bien sûr des garages qui rapportent bien plus. Le tout est de savoir les reconnaître !

#5 : La répartition du risque

Le dernier argument qui m’a poussé à investir dans des lots de garage est le suivant : les garages sont un investissement de bon père de famille. Imagine que tu aies le choix entre investir 100000 € dans un appartement et 10 garages. A rendement égal, je préfère les garages. Il sera rare voir impossible que les 10 garages soient vides en même temps. Tu auras toujours une rentrée d’argent, tantôt 7 garages, tantôt 9, mais jamais zéro. Avec un appartement, si tu n’arrives pas à louer, tu n’as aucun argent qui rentre !

De plus, imagine que tu te retrouves coincé financièrement. Tu pourras toujours te séparer d’un ou deux garages pour rembourser tes dettes. Je te vois mal vendre la cuisine ou la salle de bain pour te renflouer !

Je reste un fervent défenseur de l’investissement dans les parkings pour toutes les bonnes raisons que je viens d’évoquer. Je suis propriétaire de 54 garages et plus encore si l’occasion se présente. Je ne regrette à aucun moment mes décisions d’investissement. A ta place, mon premier investissement serait sans doute un lot de garage !

A bientôt

Merci Julien.

Cet article a été rédigé par Julien, du blog Parkinggarage.fr

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Construire sa retraite

Bonjour ,

Merci Julien pour cette synthèse sur les avantages de cette niche.
Nous avons de notre côté toujours un peu hésiter à nous lancer dans ce type d’investissement dans la mesure où l’on retrouve un peu les mêmes inconvénients que les parkings:
– temps de recouvrement des impayés important au regard des sommes en jeu
– pas de plus value à espérer
– vigilance sur les politiques de l’automobile dans les centres ville
– charge de copro éventuelles dans le cas du garage
– imposition sur les revenus fonciers sans avantages particuliers.
-…

En fait, nous pensons qu’il faut commencer à en avoir un nombre important via une structure juridique adaptée pour dégager une bonne rentabilite.

Une question sur les rentabilités importantes de tes investissements : une rentabilité paye un risque comme l’on dit. Quel est le risque dans votre cas ? Est ce un emplacement risqué par exemple ?

Julien de ParkingGarage.fr

Bonjour,

Je suis d’accord avec toi sur le type de structure adapté. Il faut absolument y réfléchir et prendre la bonne décision en fonction de ses objectifs.

Sur les points que tu avances, je ne suis d’accord qu’avec l’imposition des revenus fonciers. Elle est forte et fait chuter le rendement.

– Pour ce qui est des impayés, ils ne sont pas plus nombreux que dans les appartements, et on a l’avantage de bloquer l’accès au garage. De même pas de limite de caution, et je me fais payer par trimestre voir à l’année ! Impossible avec les apparts !
– Il y a aussi des plus value sur les garages… Pourquoi ne peut-on pas faire de plus value ?!? J’ajoute même qu’en dessous de 15 000 €, on est exonéré de plus value !
– Si les politiques de centre-ville se mettent en place, j’attends de voir l’augmentation des voitures qui resteront au garage… Le besoin changera peut-être d’endroit, mais il restera.
– charges de copro, bah oui, comme les appartements. Seulement, c’est plus simple de trouver des garages sans charges de copro que des apparts.

Pour finir sur la notion de risque, je publie un article dessus le 1er juillet. A St Etienne, il n’y a aucun risque en face. Demande très forte, liste d’attente, revente rapide. En Normandie, la part de risque est plus importante. Le risque est la difficulté de revendre. Toutefois, au vu du rendement, je pourrais faire une petite plus value et revendre à 10 ou 11 % de rendement, plutôt que les 13,5 % actuels.

Tes remarques complètent très bien l’article où je n’ai pas abordé les côtés plus mitigés de cet investissement.

Julien
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Olivier

Bonjour Julien,
Selon toi, acheter un voire tout un lot de garages est plus ou moins interressant que d acheter un terrain et de les faire construire?

Olivier

Julien d'acheter des parkings

Bonjour,

les impayés sont LA peur de tout investisseur immobilier.
Mon expérience et mes échanges avec d’autres investisseurs dans les garages me poussent à te dire que les impayés sont rares. Par contre, ils durent longtemps quand ils arrivent.
La plupart du temps, il s’agit de retard de paiement.
Quand je me déplace, je passe faire un tour aux garages, rencontrer des locataires, mais je n’ai bloqué que 4 garages sur les 50. Je récolte les mauvais payeurs du précédent propriétaire. Bien géré, cela n’arrive pas ou peu.

Julien
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Bak

Bonjour,
l’article est très intéressant, cependant j’avais deux questions :
– Pourquoi les lots sont ils si loin les un des autres ? (St Etienne et en Normandie).
– Comment faites vous pour gérer d’éventuels soucis ? Une agence s’en occupe ? La famille ?
Cordialement.

Julien d'acheter des parkings

Bonjour,

j’ai habité à st etienne pendant 4 ans et le hasard a voulu que je trouve ce premier lot là bas. Pour le second, il est à 10 km de chez mes parents. J’ai trouvé des lots dans ces régions, parce que je les ai sélectionnées et que j’ai orienté mes recherches là bas. Si j’avais cherché à Paris, j’aurai trouvé à Paris.
Pour la gestion, beaucoup de téléphone, un peu de courrier et j’ai un système en place, mais sans agence et quelque fois avec ma famille, mais très peu.

Julien
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blog bourse

à ce prix là vous avez vraiment fait une bonne affaire . surtout que dans les grandes villes ont peut facilement les louer à plus de 60 euros , c’est un business qui quand j’aurai l’argent nécessaire pourrait m’intéresser .
Merci pour le bon plan
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Construire sa retraite

Merci pour vos réponses. C’est intéressant

« Pour ce qui est des impayés, ils ne sont pas plus nombreux que dans les appartements, et on a l’avantage de bloquer l’accès au garage. De même pas de limite de caution, et je me fais payer par trimestre voir à l’année !  »

Oui bonne idée de se faire payer à l’année. Disons que le temps passé pour recouvrir les impayés n’est pas nécessairement remboursé étant le montant des sommes. Mais si c’est à l’année…

« charges de copro, bah oui, comme les appartements. Seulement, c’est plus simple de trouver des garages sans charges de copro que des apparts.
 »
Nous faisions la remarque par rapport aux parking qui n’ont pas eux de charges de copro.

Dans tous les cas, aucun investissement n’est sans inconvénient ! Mais comme vous êtes bien spécialisé, vous maîtrisez les risques.

Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre
du Blog http://www.construire-sa-retraite.com
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thierry

en effet Hubert, ces chiffres m’etonnent également.
dans une ville comme montpellier, les parkings bien situés se payent entre 20000 et 25000 euros pour un loyer mensuel de 100 euros.
c’est pas la meme…

pascaltrichettrading

Voila une idée qui est excellente :
effectivement pour débuter sur un bien immobilier.
en particulier la quasi absence d’entretien, le moindre risque de mauvais payeur car l’objet logé est plus ou moins facile à déloger comparativement à la trêve hivernale par exemple.
Oui que des avantages !!
Pascal TRICHET

Philippe de Autocollec

Passionné de voitures de collection, je découvre votre site à travers ma propre quête de local pour garer mes voitures… Je suis sur Bordeaux, je loue actuellement 3 box, je cherche à acheter, etc …
Je reste perplexe sur la rentabilité réelle de l’investissement. Quand je regarde mes 3 boxs (je les paye 60 TTC/mois en secteur intra-rocade) et que je vois les prix de vente (15 à 18 kE) et sans même parler des charges (charge d’emprunt, fiscalité, réparations, impayés, assurance, taxe foncière …) il va me falloir 20 ans de loyer pour récupérer mon investissement. Le tout avec un rendement brut de moins de 5%. Le rendement net doit être proche de 2% !

Bref, je pense qu’il faut regarder sur des lots plus conséquents de garages pour pouvoir dégager des rendements significatifs, via l’effet de masse tant sur la négo lors de l’achat que les revenus mensuels. Encore mieux, dans le cas de l’acquisition d’un lot complet, on a une emprise foncière qui _à terme_ pourra changer d’affectation (revente pour construire de l’habitable)
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philippe

bonjour,
Vous ne parlez pas d’emprunt a la banque , personnellement je n’ai pas 90000 euros a donner en cache comme ça ! alors comment faite vous si on empreinte ? vous empreintez sur 20 ans pour avoir des petites mensualité ? Et si j’empreinte que 10000 euro , je vais pouvoir acheter q’un parking peut etre 2 ,pour les 2 je vais toucher on va dire 120 euros de location,a la final ça payera tout juste mon prêt .
J’aimerai q’on m’éclaire sur ce sujet
Cordialement

Nicolas

Bonjour,

C’est vrai que 90 000 € pour 50 garages ça revient à 1800 € par parking… Mais ce qu’il faut retenir, c’est que plus l’on achète en gros et moins l’on paye cher à l’unité comme dans tout. Après ce que ne dis pas Julien c’est peut-être l’état dans lequel il a retrouvé ses parkings (travaux à prévoir) et les impayés qu’il a du avoir sur le dos (avec les vieux locataires). Si l’on ajoute des frais de travaux + les impayés, je pense que ce n’est plus 1800 € le parking… Maintenant, il y aussi la position géographique, c’est vrai que trouver un lot de 50 à Paris c’est pas 90 K mais plutôt 900 K€
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Onyxcool

Bonjour,

Merci pour l’article ! Pour moi c’est l’inverse, l’immobilier est plus rentable (dans ma ville). J’arrive a faire 10 a 14% net de rentabilité sur des studios mais pour les garages vendu pour les moins cher à 8000 euros (loue 50) il et impossible de faire fortune..

Par contre actuellement, j’hésite à acheter un entrepôt de 600m2 (vendu 100 000 euros, possibilité d’achat que de la moitié), et la j’aurai voulu faire des garages ..mais aucune idée du prix de l’agencement…c’est un emplacement numéro 1 selon moi, dans une rue ou il y a que des mancelles, et les gens se bagarrent pour trouver une place.

Vous en pensez quoi ?^^

Merci en tout cas, votre article fait réfléchir. On m’a toujours dit qu’il fallait diversifié ses investissements.

Excellente journée à vous

Romain B

Tout ceci semble compliqué à faire en conditions réelles.

Ce que je retiens de l’article et des commentaires : « trouvez une opportunité incroyable et achetez, ce sera une belle opportunité ! »

Certes.

Pas très instructif pour la majorité d’entre nous en somme :
– acheter des places dans des résidences neuves est-il conseillé ?
– que faut-il prendre en compte comme éléments dans l’achat (impôts, charges, frais de notaire, etc.)
– par rapport à ce dernier point, comment amoindrir les charges (acheter par lots, etc.) et que peut-on espérer comme réduction moyenne
– où est-il intéressant d’acheter (près des gares ? plutôt en centre ville ? …)

Bref, tout ceci aurait été plus opérationnel

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