5 Bonnes Raisons d’Investir Dans un Local Commercial

Louer un local commercial
Louer un local commercial

François, investisseur à la tête d’un patrimoine locatif diversifié nous donne ici les arguments pour un choix souvent boudé par les investisseurs. Je vous laisse les découvrir dans ce nouvel article. 

 

 

 

 

5 Bonnes Raisons d’Investir Dans un
Local Commercial

Si investir dans un appartement est ce qui vient en premier à l’esprit quand on commence à songer à se constituer un patrimoine, une retraite complémentaire ou un complément de revenu, d’autres pistes existent et ne sont pas forcément réservées aux investisseurs chevronnés.

Un des avantages de l’investissement dans l’immobilier est qu’il y en a pour tous les goûts : des parkings aux immeubles de rapport, en passant par les résidences de tourismes, l’immobilier de bureau ou encore la pierre-papier.

Je vous propose aujourd’hui de voir quelques bonnes raisons de vous tourner vers l’immobilier commercial.

#1 : La rentabilité.

Généralement, la rentabilité des locaux commerciaux est plus élevée que celle des logements dans le même secteur.
Investir dans un local commercial peut être un peu plus risqué que d’investir dans un logement (vacances locatives plus longues, difficulté d’évincer son locataire). Et comme dans tout investissement, le risque se rémunère.
Un exemple :
Nous possédons (entres autres) 3 biens dans un même immeuble. 2 locaux commerciaux et un appartement. Si nous revendions à l’unité chacun des lots, la rentabilité pour l’acquéreur tournerait à 7-8 % pour l’appartement contre près de 10% pour les locaux commerciaux.

#2 : La souplesse du bail commercial

Contrairement aux baux d’habitation qui sont très encadrés par la loi, les baux commerciaux permettent beaucoup plus de libertés.

Par exemple :

  • Des taxes incombant normalement au propriétaire – comme la taxe foncière – peuvent être mise à la charge du locataire.
  • Les travaux d’entretien ou d’aménagement peuvent l’être également.
  • L’indice de base servant à la révision du loyer n’est pas imposé et peut être choisi. Il s’agit le plus souvent de l’ICC (indice du coût de la construction) ou de l’ILC (indice des loyers commerciaux) publiés par l’INSEE.
  • Selon l’emplacement, un « pas-de-porte » peut être demandé. Il s’agit d’une somme à verser par le locataire lors de son entrée dans les lieux. Somme qui peut atteindre plusieurs dizaines (voir centaines) de milliers d’euros pour les meilleurs emplacements.
  • Enfin, l’éviction d’un locataire mauvais payeur est également beaucoup plus facile et rapide que pour les logements.

#3 : Une stabilité locative

A de très rares exceptions près (les baux appelés baux précaires), un locataire s’engage pour une longue durée.
Le bail dure en effet, 9 ans, et ne peut être résilié que tous les 3 ans. Le « turnover » (fréquence de changement de locataire) est donc moins important que dans l’immobilier d’habitation.
Un locataire désirant quitter un local ou arrêter son activité trouvera lui-même un repreneur (en lui faisant souvent payer un « droit au bail »)
L’inconvénient de cette stabilité est qu’il est très difficile pour le propriétaire de résilier le bail.

#4 : Des prix hors du marché

En cette période de (soi-disant) bulle immobilière où le prix au m² flambe, les murs de boutiques font figure d’exception.
En effet, leur prix est déconnecté du reste des prix de l’immobilier, et la valeur des murs dépend principalement du loyer qui peut être tiré du local.
Il y a donc beaucoup moins de risque de voir la valeur de son bien baisser ou chuter.

#5 : la diversification

On entend très souvent dire que pour limiter les risques lorsque l’on investi, il est bon de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier.
Pour ceux qui font déjà partie de l’aventure, investir dans un local commercial est un très bon moyen de diversifier son patrimoine immobilier, et donc de le sécuriser.

 

Voilà un rapide aperçu qui je l’espère aura su vous convaincre… au moins de creuser un peu plus l’investissement dans les locaux commerciaux !
Pour avoir quelques détails supplémentaires, je vous invite à lire cet article.

Merci François.
Cet article a été rédigé par François, du blog Objectif-Tune.fr

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Fabrice

Bonjour et merci François pour cet article qui présente très bien l’investissement dans un local commercial.

J’aurai aimé savoir si le propriétaire à un droit de regard (de veto?) sur la cession du bail à un autre locataire ? Le « pas-de-porte » est-il repayer par le nouveau locataire ? Peut-on réduire la durée du bail ?

A bientôt,
Fabrice
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François d'Objectif-Tune

Bonjour Fabrice,
Alors pour répondre à tes questions :
– le propriétaire n’a pas son mot à dire sur le repreneur d’un bail commercial ou l’acquéreur du droit au bail. Tant que le type de commerce précisé dans le bail / dans le règlement de copropriété est respecté.
– le pas de porte n’est pas à repayer
– la durée du bail peut être réduite, mais sous condition. Il faut conclure ce que l’on appelle un « bail précaire » ou « bail dérogatoire », qui a une durée maximum de 2 ans. Si la durée est dépassée dans les fait, le bail est automatiquement transformé en bail 3/6/9 classique.
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François d'Objectif-Tune

Petite précision sur le repreneur d’un bail commercial : en fait on peut insérer une clause dans les baux commerciaux qui impose au cessionnaire d’obtenir l’accord du bailleur. Mais ce dernier ne peut refuser que pour des motifs valables et sérieux (non paiement des loyers, défaut d’assurance …)

Construire sa retraite

Merci François pour cet article très complet sur l’immobilier commercial.
Nous sommes nous aussi propriétaires de plusieurs biens commerciaux et nous partageons ce que vous avez synthétisé.
Nous ajoutons 3 points complémentaires.
Il est plus simple de faire partir un locataire et de recouvrer ses créances si le bail est notarié.
D’autre partie, la rentabilité rémunère un risque mais ce n’est pas une raison pour prendre des risques inconsidérés. Donc bien veiller à sélectionner l’emplacement bien sûr (emplacement n°1) et le type d’activités.
Enfin, il existe différentes formes d’immobilier commercial :
– boutiques
– bureaux
– entrepôts

À méditer …
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François d'Objectif-Tune

Merci pour ces précisions, mais il fallait 5 bonnes raisons pas plus, j’ai donc dû faire un choix 😉
J’ai inséré un lien sur un autre article de mon blog traitant du sujet, dans lequel je parle de l’emplacement et du choix du commerce, qui sont effectivement un choix primordial, à faire en fonction de la demande locale. Exemple : là où nous possédons nos locaux commerciaux, les magasins de vêtement ou de chaussures ont déserté le centre ville et ne se retrouvent plus que dans les galeries marchandes / les zones commerciales à l’extérieur.
Sur votre dernier point, je fais la distinction entre immobilier commercial et immobilier d’entreprise. En effet, le bail professionnel (qui s’adresse aux entreprises et aux professions libérales) n’est pas tout à fait identique au bail commercial. Voir à ce sujet l’article ci-dessous…
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construction batiment commercial

Il est vrai que le secteur peut être profitable. Mais une petite remarque. Il faut bien compter avec les frais de rénovation du locale. On aura besoin de le renouveler et de le mettre en disposition d’être occupé ou loue. Pour cela nous aurons besoin des professionnels capables de bien mettre en place les travaux. Des professionnels et des entreprises bien préparés et pas très chers.

Johann

Bonjour et merci François pour cet article concis mais ultra efficace.

J’avoue, étant dans le milieu, que le recouvrement de créances n’a absolument rien avoir entre le bail commercial et le bail d’habitation. Les moyens d’actions sont bien plus nombreux et bien moins limités puisqu’on ne « s’attaque » pas à des personnes physiques mais des personnes morales.
Un très bon moyen d’effacer certaines craintes pour les futurs investisseurs.

Paul

Merci François pour ce très bon article.
L’investissement en immobilier d’habitation comme évoqué dans ton introduction est bien trop souvent surévaluer par rapport à son prix réel à cause de l’effet coup de coeur. L’immobilier professionnel local commercial, bureaux,… laisse entrevoir de meilleur rendement et une plus grande stabilité.

Belrix

Bonjour François,

Je viens de découvrir ce type d’investissement en me retrouvant cette fois-ci du côté du locataire. En effet, ma femme a louer un local professionnelle pour exercer son activité libérale et j’ai halluciné des avantages qu’offrent ce type de bail. Moi je suis plutôt dans la location saisonnière et pour le moment je n’y vois que des avantages comme je l’explique dans cette vidéo (https://youtu.be/YQSYFDKiPfg) tournée depuis son local.

A bientôt !
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LAUTREY

Je vous remercie pour vos explications. Je m’intéresse depuis très récemment à ce type d’investissement, il y a donc encore pour moi certaines choses pas très claires.
J’ai vu une annonce à 28 000€ pour la vente d’un local commercial. Dans cette même annonce il est mentionné que le loyer est de 600€ c.c. Si je fais l’acquisition de ce bien on me versera ce loyer mensuellement c’est bien ça ? Je n’ai pas compris le fonctionnement et ça me paraît dingue d’avoir un ROI > 20%.

Je vous remercie par avance de vos réponses et éclaircissements.

immobilier commercial

Merci pour cet article François. Investir dans un local commercial présente bel et bien des avantages et la diversification fait partie de ses plus grands avantages je pense car même avec un petit garage transformé en local commercial situé au bord d’une route, on peut rapporter gros, tout peut se vendre et tout peut s’acheter. Toutefois, il y a encore beaucoup d’enjeu et d’autres critères doivent être aussi pris en compte comme le choix du local, qui est souvent une étape assez difficile. L’emplacement du local a beaucoup plus d’importance aux yeux de son futur locataire, tout dépendra donc du professionnalisme de l’investisseur lui-même à choisir le local étant donné qu’un local commercial attractif est toujours celui qui est le mieux situé, l’investisseur aura plus de chance d’avoir un grand nombre d’actifs à sa disposition et de faire son choix selon la rentabilité qu’il attribuera au local.

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