5 Bonnes Raisons d’Investir Dans un Viager

Investir dans un Viager
Investir dans un Viager

Fabrice nous fait découvrir aujourd’hui un mode d’investissement peu prisé du fait des a priori du Viager. Levons le voile sur les idées reçues et voyons cet investissement où le vendeur vous fait crédit et en plus vous paye un loyer.

5 Bonnes Raisons d’Investir Dans un Viager

À la lecture du dernier mot “viager” du titre, vous avez 2 réactions possibles :

  1. Soit vous faites la grimace en pensant que le viager est trop immoral pour vous,
  2. Soit vous êtes perplexe, car vous ne connaissez pas vraiment ce type d’investissement.

Si vous êtes ouvert et curieux d’apprendre alors découvrez, avec moi, les points forts de l’achat en viager pour investir facilement dans l’immobilier.

 

Avant d’aborder 5 avantages d’acheter un viager, je me dois de vous expliquer la définition du viager.
Derrière ce terme se cache la notion que vous achetez un bien immobilier (appartement ou maison) en payant un apport initial (appelé le bouquet) et une rente mensuelle au vendeur jusqu’à son décès.

Généralement, dans le cas du viager dit occupé, le logement est habité par le vendeur jusqu’à son décès ou son départ en maison de retraite.
Quelques fois, il est inhabité dans le cas d’un viager dit libre, le bien immobilier peut alors être habité ou loué par l’acheteur.

 1) Le viager est abordable

Comme je vous l’ai dit précédemment, au moment de l’acquisition de votre viager, vous devez payer un apport qui représente souvent moins de 30 % de la valeur du bien immobilier.
Ainsi, il est possible de commencer à investir dans un viager avec un montant de 20.000 euros (ou moins) :

À titre d’exemple :
Vous  pourriez acheter, en province, un appartement de 75 000 € avec 20 000 € d’apport et payer 370 €/mois au vendeur de 73 ans.

Il faut savoir que l’emprunt bancaire est quasi impossible en viager pour payer cet apport.
Donc, il vous faudra constituer ce pécule en épargnant par vos propres moyens. Payez-vous en premier est une habitude à mettre en place pour devenir un bon investisseur.

2) Le viager vous libère du financement bancaire

L’un des avantages du viager est de ne pas payer immédiatement la totalité de la valeur du bien.

En effet, c’est le vendeur du viager qui vous fait crédit.

C’est comme s’il vous accordé un prêt pour lui acheter sa propre maison.
En guise d’intérêts, le vendeur habite le logement jusqu’à la fin de sa vie.
En faisant le parallèle avec un vrai prêt bancaire, c’est comme si vous deviez rembourser l’emprunt tant que votre banquier reste en vie.
Bien sûr, il vaut mieux que ce dernier soit toujours plus âgé que vous (une vingtaine d’années minimum).

 3) Le viager permet d’acheter moins cher

Non seulement, le vendeur vous fait crédit, mais en plus, il vous “paie” un loyer.

En réalité, il ne vous paie pas ce loyer chaque mois. Seul un abattement représentant cette somme d’argent est retranché de la valeur immobilière du bien. Ainsi, le vendeur vous avance son loyer correspondant au nombre d’années de son espérance de vie statistique.

 4) Le viager, c’est zéro gestion

Le viager, c’est donc un « locataire » qui a payé son loyer à l’avance.
Il s’occupera correctement du bien immobilier, car il s’agit de son “chez-soi” dont il reste très attaché.

5) Le viager, un placement financier dans l’immobilier

Avec le viager, vous placez votre argent dans l’immobilier sans forcément avoir l’optique de récupérer le bien pour l’occuper.
Il s’agit, pour vous, d’utiliser le support de l’immobilier un peu comme pour les SCPI.

Au terme du viager, vous pouvez au choix :

  • revendre le bien,
  • le mettre en location,
  • le revendre, à votre tour, en viager pour obtenir une rente à vie.

 

J’espère vous avoir initié à l’investissement viager.

Pour aller plus loin, je vous offre gratuitement mon Guide “Les clés de l’achat en viager à télécharger sur mon blog.

 

Merci Fabrice.
Cet article a été rédigé par Fabrice du blog Viager-rentable.com

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Jérôme de 2ID

Merci Fabrice pour cette présentation

Concernant le point 1, il est vrai que les banques ne financent pas facilement l’achat des viagers.
Toutefois vous pouvez toujours faire un prêt à la consommation dont la destination est entièrement libre.

Fabrice

Bonjour,

Merci Jérôme de m’avoir invité à faire découvrir l’investissement en viager aux lecteurs de ton blog.
Je répondrai avec plaisir à leurs questions dans les commentaires si besoin.

A bientôt,
Fabrice

Charles de Liberté Financière

Bonjour Fabrice,
Merci pour cet article.
Je ne comprends pas bien quand tu dis que le crédirentier (le vendeur) paie un loyer. Tu parles d’un abattement … que veux-tu dire au juste ?
Aussi, il ne faut pas oublier les frais d’achat. Lorsque l’on achète en viager, il faut les payer au début, comme pour tout achat d’un bien immobilier. Donc, il faut avoir en cash le bouquet + les frais d’achat (calculés sur la valeur totale du bien).
Et puis, pour refaire un clin d’oeil au cinéma, il faut aussi prendre garde de ne pas indexer la rente sur le prix de l’aluminium, comme Galabru avec Michel Serault … !
A bientôt.
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Fabrice

Bonjour Charles,

En fait, dans le cadre d’un viager occupé, un abattement est retiré de la valeur fiscale du bien. Cette déduction correspond au droit d’usage et d’habitation du bien occupé par le vendeur qui reste dans le logement.
Comme ce droit n’est pas transmis à l’acheteur, il n’a pas de frais de notaires à payer dessus (voir mon article dans le lien lié à ce commentaire).

Fabrice
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elvis

Article intéressant, il est vrai que l’on porte peu d’attention au viager qui peut dans certaines situations se révéler être un bon investissement.

immobilier viager

Malgré l’effet aléatoire du viager, c’est un bon moyen pour investir dans l’immobilier que je conseille vivement pour ne pas se ruiner ni s’endetter. D’ailleurs, un autre avantage c’est également le fait qu’on peut acquérir un bien immobilier à très bas prix en cas où le crédirentier quitte ce monde.

Construire sa retraite

Merci pour cette synthèse des avantages.

Personnellement, nous ne nous intéressons pas (encore ?) au viager aujourd’hui pour au moins 4 raisons :
– nécessite cet apport pour payer le bouquet
– nécessite de payer une rente mensuelle
– même si le vendeur est demandeur, la nature de la relation avec l’acheteur est particulière .
– nous ne maîtrisons pas la fin de vie du vendeur évidemment. Il s’agit là d’une variable beaucoup trop aléatoire vis à vis de nos critères. Il existe des viagers à terme mais on ne peut pas profiter du bien.
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RENARD Jean-Luc

Bonjour

Cet article est interessant je ne connaisseais cet phase de le domaine
Neanmoins je m’apercois et quelque l’investissement que l’on voudrait effectuer il faut etre riche avoir de l’argent d’avance sinon on a rien et on obtient rien des banques ou des organisme financier sans apport le futur investisseur debutant n’a rien

Jean-Luc (Vietnam)

Francois d'Objectif-Tune

J’avais déjà regardé l’achat d’un viager, qui était donné en location par le « vendeur ». Potentiellement intéressant, car le revenu locatif couvrait presque la rente. Mais le problème était la fiscalité de ce revenu : comme il n’y a pas d’intérêts à payer à la banque, il n’y a rien à déduire des revenus… La rente n’est en effet pas déductible !
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Fabrice

Bonjour François,

Merci pour ton retour.

Effectivement, il n’y a pas d’intérêts à déduire puisque, comme le souligne Damien, l’avantage du viager est qu’il faut éviter d’emprunter à une banque. Donc, in fine pas d’intérêts à déduire fiscalement puisque tu n’en paies pas. Dans le viager, c’est bien le vendeur qui te fait crédit.

Dans le cas que tu évoques, un viager libre mais occupé par un locataire, c’est ce dernier qui paie « presque » ta rente.
Emprunter pour investir dans un viager, c’est comme avoir deux emprunts à rembourser : un à la banque et un au vendeur.

A bientôt,
Fabrice

Didier

Bonjour,

Le problème c’est que beaucoup de personnes raisonnent uniquement en terme de rente alors que l’investissement dans un viager doit plutôt être étudié sous un aspect spéculatif. Le retour de François en s’intéressant à la déductibilité des intérêts est symptomatique.

Avec un emprunt classique la mensualité comporte deux éléments : l’amortissement du capital et les intérêts (voire que des intérêts pour un prêt in fine). La déductibilité des intérêts ne permet en définitive que de réduire leur poids (par ex avec un Taux Marginal d’Imposition de 30 % payer 100 euros d’intérêts revient à un coût réel de 54.5 -en fait un peu plus je ne tiens pas compte de la part de CSG déductible en n+1-). Ces intérêts sont facilement calculables dès l’offre de prêt (en particulier avec un taux fixe) c’est pour ça qu’en bons investisseurs que nous sommes nous adorons ce petit jeu.

Dans le cadre d’un viager, c’est le vendeur qui fait crédit mais sur une durée inconnue (sauf vente à terme mais c’est un cas particulier). On ne sait donc pas combien on va payer en « intérêts » le but du jeu c’est de ne pas en payer.
J’illustre ma pensée. J’achète en viager un bien qui a une valeur vénale de 100000 € avec un bouquet de 15000 euros et une rente mensuelle de 350 euros.
Je vais payer des « intérêts » si mon vendeur survit à 242,85 mensualités (soit un peu plus de 20 ans). S’il décède pile poil au bout de 242,85 mensualités j’aurai eu un prêt à 0% sur 20 ans (pas facile à trouver !). S’il décède avant, j’aurai eu un prêt à intérêts négatifs encore plus difficile à trouver…
Après les calculs se complexifient. Si mon vendeur vit 30 ans j’aurai payé 41000 d’intérêts pour un prêt de 85000 € sur 30 ans ce qui correspond à un taux d’intérêts de 2.82 %. Comme ces ‘intérêts’ ne sont pas déductibles c’est un taux réel. Pour des intérêts déductibles (et un TMI à 30%) cela correspond à un taux de 4.10% sur 30 ans et bien sûr ce n’est pas un taux nominal mais un taux effectif global (incluant assurance, frais de dossier et de garantie…) Même dans ce cas de figure l’affaire n’est pas si mauvaise.
Bien sûr pour simplifier le calcul je n’ai pas tenu compte de l’indexation de la rente mais les matheux pourront faire le calcul avec différents taux de revalorisation de la rente pour calculer le point mort ie la durée de vie du crédit-rentier au-delà de laquelle un emprunt classique serait plus rentable à condition bien sûr que votre banquier vous suive sur cette durée…

Bien sûr, c’est un pari mais quand nous investissons nous faisons toujours des paris. Quand nous faisons un emprunt sur 20 ans pour du locatif nous faisons le pari que nous n’aurons pas ou peu de vacance locative sur cette même durée (ou un peu moins si nous dégageons un cash-flow positif), quand nous achetons un bien avec une superbe vue nous faisons le pari qu’un immeuble ne va être construit dans notre champ de vision…
Il suffit à chaque fois d’essayer de minimiser le risque et de savoir quelle part de risque nous sommes prêts à accepter en fonction du gain attendu.
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Lea

Bon article ! Il est vrai que l’investissement en viager redevient « à la mode » . Cela s’explique par l’allongement de la vie, de l’évolution du cout de la vie et de la faible revalorisation des pensions

Florent

Bonjour,

Merci beaucoup pour cet article très clair.
Dans le cas ou la banque accepte de prêter pour l’aquisition en viager, est il possble de déduire d’autres revenus fonciers les intérêts et la partie de la taxe foncière incombant au propriétaire?

Merci beaucoup poru vos conseils;

Cdlt,

Florent

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