5 Bonnes Raisons d’Investir Dans Un Immeuble De Rapport

Investir dans un immeuble
Investir dans un immeuble

Lorsque vous achetez des patates en sac de 50 Kg, elles sont moins chères qu’a l’unité. C’est une caricature, mais les appartements, c’est un peu comme les patates. Charles, l’ancien, parmi les blogueurs invités, va nous parler, non pas de tubercule, mais des 

 

5 Bonnes Raisons d’Investir Dans Un Immeuble De Rapport

Lorsque l’on veut investir dans l’immobilier, on peut le faire à travers de nombreux types de biens différents (appartement, maison, terrain, surfaces commerciales, etc..). Il est possible gagner de l’argent avec tous, dans la mesure bien entendu où l’on agit avec sagesse et après avoir profondément analysé l’investissement.

Mais personnellement, je pense que pour les investisseurs particuliers, ce sont les immeubles de rapport multi-appartements (de 2 à 10 appartements, voire beaucoup plus) qui représentent la meilleure option, et ce pour une série de raisons que je vais expliquer dans la suite de cet article.

Bien souvent, lorsque l’on se lance dans un premier investissement locatif, on pense à un studio ou à un petit appartement. Mais en ce qui me concerne, j’ai commencé avec un immeuble de quatre appartements (lisez mon expérience dans l’article Mon Premier Immeuble de Rapport : Bilan Après 15 ans), et je suis très heureux de l’avoir fait.

Si votre but est de ne posséder qu’un seul appartement, OK, c’est déjà très bien et ce qui suit ne vous concernera pas vraiment.

Par contre, si votre but en achetant de l’immobilier est de devenir riche et de construire votre indépendance financière, vous devrez par conséquent acquérir un plus grand nombre d’appartements.
Alors, pourquoi ne les achèteriez-vous pas en blocs ?

Les immeubles multi-appartements présentent de nombreux avantages par rapport à des unités seules. En voici quelques-uns :

1.    Prix de revient moindre au m² et à l’unité locative

Lorsque l’on achète un immeuble, le prix de revient d’une unité locative (un appartement ou un studio) est généralement moins élevé que si l’on achetait chaque appartement séparément.
Parce que l’on achète en quelque sorte « en gros », cela se traduit par un prix au mètre carré plus faible.
Et un prix de revient moindre aura évidemment comme conséquence une rentabilité de l’investissement plus élevée.

 2.    Dispersion du risque

Avec une maison unifamiliale ou un seul appartement, la perte de votre locataire unique entraînera une absence totale de revenus locatifs.
Mais si vous avez un ensemble de 3 ou 4 unités locatives, et que l’un de vos locataires s’en va ou a un retard de paiement, il vous reste 2 ou 3 loyers pour payer vos remboursements de crédits.
En réalité, plus vous avez d’unités locatives dans un immeuble, moins votre investissement est risqué.
C’est également un élément de sécurité qui plaidera en votre faveur auprès du banquier.

3.    Economie d’argent

Acheter tout un immeuble vous fera faire des économies à plusieurs niveaux :

  • Les frais d’achat : chaque achat immobilier implique des frais (notaire, inspection, frais de dossier bancaire, inscription hypothécaire, etc.). Supposons que votre objectif soit de posséder 8 unités locatives. Si vous achetez séparément 8 appartements, vous devrez procéder à 8 demandes d’ouvertures de crédits et 8 signatures d’actes. La plupart de ces frais seront proportionnellement inférieurs si vous achetez des immeubles.
    Par exemple, vous pourriez également avoir 8 unités locatives en achetant 2 immeubles de 4 unités chacun. Vous n’auriez donc que 2 procédures d’achat et beaucoup moins de frais. Et seulement deux fois les honoraires de notaire, deux inspections, etc.
  • Les travaux : vous effectuerez également des économies si vous devez effectuer des rénovations. Certes, la facture totale sera plus élevée parce que la surface sera plus grande, mais divisée par le nombre d’unités locatives, le prix de revient sera moins cher.
    Des économies d’échelle pourront être réalisées à beaucoup de niveaux, et si vous faites appel à un entrepreneur, il sera plus disposé à négocier si vous rénovez en même temps plusieurs étages. Et si vous faites les travaux vous-même, l’achat en gros des matériaux permettra d’avoir de meilleurs prix, sans parler des frais de livraison moindres (un seul camion).
  • L’assurance : votre police d’assurance incendie en tant que propriétaire vous coûtera moins cher pour assurer un immeuble de 200 m² avec 4 appartements, que pour assurer 4 appartements individuels de 50 m².
  • Taxe foncière : tous les pays ont des fiscalités immobilières différentes, et il est difficile de généraliser. Mais les taxes foncières (la taxe annuelle dont doit s’acquitter chaque propriétaire) sont le plus souvent proportionnellement moins élevées pour un immeuble.

 4.    Economie de temps

Acheter directement un immeuble permet d’économiser une autre denrée de grande valeur : le temps.
Et c’est quelque chose de précieux pour celui ou celle qui travaille à temps plein et investi dans l’immobilier pendant son temps libre.
Si votre objectif est de devenir riche en possédant un portefeuille de plusieurs biens immobiliers, vous aurez besoin de temps pour trouver, analyser et gérer vos biens. Un immeuble vous permettra de gagner du temps :

  • A l’achat : d’un point de vue pratique, il est beaucoup plus efficace d’acheter plusieurs unités locatives en une seule transaction.
    Cela vous prendra beaucoup moins de temps que de les acheter une à la fois.
    Supposons toujours que votre objectif soit d’acquérir 8 unités locatives. Si vous devez en moyenne en visiter 10 avant d’en trouver une bonne, cela représente 80 visites. Sans parler des dizaines d’heures que vous aurez passées avant cela sur internet pour trouver les annonces et les analyser.
    Mais si vous vous concentrez sur les immeubles à appartements, vous pourrez obtenir les mêmes résultats en 20 visites (pour deux immeubles), et nettement moins de temps passé sur internet.
    Vous aurez ainsi plus de temps pour les analyser en profondeur et éviter de faire un mauvais achat.
  • Sur les temps de trajet : le fait d’avoir vos unités locatives regroupées vous permettra de réduire vos déplacements.
    Si vous achetez un appartement à la fois, la chasse aux bonnes affaires peut vous amener à vous retrouver avec des biens très éloignés les uns des autres.
    Si vous habitez une petite ville, cela n’aura pas trop de conséquences, mais si vous habitez une grande ville avec de nombreux embouteillages, vous risquez de passer votre temps à courir d’un bout à l’autre de la ville pour faire visiter vos biens, ou lorsqu’un locataire vous appelle parce que la chaudière est en panne ou que le WC est bouché.
    Par contre, si vos unités sont rassemblées dans un immeuble, vous pouvez regrouper plusieurs démarches et économiser des trajets.
    Dans le même ordre d’idées, si vous possédez tout l’immeuble, vous pouvez trouver un endroit, par exemple dans les caves, où remiser des outils et des produits pour les petites réparations et le nettoyage avant une nouvelle location. Cela vous évitera de devoir tout transporter à chaque fois ou de devoir aller les acheter.
  • Sur les tâches administratives : elles seront simplifiées avec un immeuble, notamment celles en rapport avec les impôts.
    Pour chaque appartement, vous devrez comptabiliser vos frais et vos recettes, collecter les documents vous permettant des déductions fiscales et finalement remplir votre déclaration d’impôts.
    Si vous avez 4 appartements, vous devrez faire ce travail 4 fois, en vous assurant de ne pas tout mélanger.
    Mais si vous avez un immeuble de 4 appartements, vous aurez les mêmes informations à rechercher, mais une seule fois, ce qui est beaucoup plus simple et rapide.

 5.    Un marché plus restreint

Il y a clairement sur le marché plus de maisons et d’appartements à vendre que d’immeubles de rapport. Mais il y a aussi une demande beaucoup plus forte pour ces biens.
Lorsque vous cherchez un appartement peu cher, vous êtes directement en concurrence avec toutes les personnes et les familles qui recherchent un logement pour y habiter personnellement. Il en va tout autrement pour les immeubles de rapport.
Tout d’abord parce qu’ils sont moins nombreux sur le marché, et ensuite parce qu’il y a également moins d’acheteurs qui s’y intéressent.
Mais cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas de compétition pour les immeubles intéressants. D’autres investisseurs avisés recherchent la même chose que vous !

Toutes choses en ce monde ayant ses avantages et ses inconvénients, les immeubles de rapport n’échappent pas à la règle.
Parmi leurs désavantages, le premier est bien entendu qu’ils sont plus chers à l’achat.
Mais les banquiers tenant compte des revenus locatifs de l’immeuble dans le calcul de votre capacité d’emprunt, ils vous prêteront un montant plus élevé pour acheter un immeuble produisant des revenus locatifs, que pour une maison unifamiliale ou un seul appartement.

L’autre désavantage des immeubles, est que le jour où vous décidez de revendre, c’est tout ou rien. Par contre avec des unités séparées, vous pouvez n’en vendre qu’une ou deux.
Par exemple, si vous voulez développer votre patrimoine et acheter des biens immobiliers supplémentaires, vous pouvez vendre un appartement dans lequel vous avez beaucoup d’actif net, notamment parce que sa valeur a cru très fort. Ou vous pouvez utiliser cet argent pour rembourser une partie de vos dettes et consolider votre position.
Ce genre de choses est plus difficile à faire avec un immeuble. Mais il est toujours possible de revendre à la découpe, appartement par appartement. Il faut cependant savoir que c’est un processus compliqué qui implique de nombreuses démarches administratives. Mais ce genre d’opération peut bien entendu se révéler très profitable, étant donné que les unités auront été acquises au prix de gros.

Alors, convaincu que les immeubles de plusieurs appartements représentent la meilleure opportunité pour les investisseurs ?

Si c’est le cas, je voudrais encore vous donner quelques conseils avant de vous précipiter pour en acheter un.

Tout d’abord, recherchez à tout prix un immeuble avec des compteurs séparés (eau, gaz, électricité) pour chaque unité locative. Au besoin, prévoyez dès votre achat les travaux pour les installer. Sinon, vous devrez établir un système pour faire payer vos locataires au prorata de leur consommation, et ce sera beaucoup de travail de gestion pour vous. Sans parler du risque, car vous serez le seul responsable face aux fournisseurs d’énergie.

Si vous rachetez un immeuble opérationnel, soyez prudent, et voyez quels sont les revenus locatifs actuels. Pour cela, le propriétaire doit vous montrer les contrats de bail, ainsi que les extraits du compte bancaire sur lequel les loyers sont versés. Attachez la même importance, sinon plus, aux preuves de dépenses d’exploitation (eau, électricité, taxes, etc., car c’est de là que peuvent venir les surprises les plus désagréables.

Si vous rachetez un immeuble vide, vous devrez déterminer vous-même les loyers. Ne croyez surtout pas les annonces utilisant des formules du genre : « 3.000 euros de revenus locatifs potentiels ». Etudiez vous-même votre marché locatif local et consultez les annonces de location d’appartements similaires au vôtre pour vous faire une idée des prix.

Pour finir, j’aimerais attirer votre attention sur quelque chose que beaucoup de gens négligent, mais qui peut s’avérer lourd de conséquences.
Il est impératif de vérifier la conformité urbanistique du bâtiment auprès des autorités locales. Il existe en effet dans la plupart des pays, des informations cadastrales précisant pour chaque bâtiment son affectation (logement, bureaux, commerces, …), ainsi que le nombre de logements qui y sont autorisés.
Ainsi, si vous désirez par exemple acheter une maison qui était, à l’origine, unifamiliale, mais qui a été par la suite transformée en 3 appartements indépendants, vous devez vous assurer que cela a bien été autorisé par l’administration urbanistique locale.
Même si cet immeuble non-autorisé fonctionne comme 3 appartements depuis 10 ans sans aucun problème, rien ne permet de dire qu’il en sera encore ainsi à l’avenir.
Si un accident venait à survenir, par exemple un incendie, c’est vous qui pourriez être tenu pour responsable d’avoir créé des logements dans un espace non-autorisé.
Et si vous devez mettre en conformité un immeuble qui ne l’est pas, cela vous coûtera toujours de l’argent, et nécessitera peut-être l’intervention d’un architecte.
Prenez donc vos renseignements avant de signer.

Pour conclure, je dirais que si vous pouvez vous le permettre, acheter un immeuble de plusieurs appartements est sans conteste le choix le plus judicieux pour l’investisseur désireux de construire un portefeuille immobilier, parce que l’acquisition de ce type de bien immobilier permet de réaliser de sérieuses économies à la fois de temps et d’argent.

 

Merci Charles.
Cet article a été rédigé par Charles MORGAN du blog Liberté Financière

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GREG

Merci Charles pour cet article et Jérôme!
Une question, à la fin de l´article tu écris « conformité urbanistique du bâtiment « . Mais si une personne vend un bâtiment divisé en plusieurs appartements, le tout vendu en 1 seul lot! Ceci est possible sans remettre en cause qu´il y ait 3 appartements?

Charles de Liberté Financière

Bonjour Greg,
Je ne suis pas certain de bien comprendre ta question.
S’il vend « à la découpe » des unités séparées, il n’y a aucun problème.
Mais s’il vend un immeuble divisé en plusieurs appartements, il faut que celui-ci soit identifié comme tel auprès de l’administration. Sinon, il faudra faire les démarches pour le mettre en conformité. Cela parce que l’on voit souvent des gens qui divisent dans tous les sens pour augmenter leurs revenus locatifs.
Ceci dit, un immeuble « à mettre en conformité » peut représenter une belle opportunité d’achat, car le vendeur ne pourra pas en demander autant que s’il était en règle. Mais pour faire cela, il faut être bien certain de son coup et se renseigner auprès de l’administration urbanistique et auprès d’un architecte.
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Charles de Liberté Financière

Salut Quentin,

Oui, je comprends bien.
Mais il y a immeuble et immeuble … il y en a des grands et chers, et d’autres moins grands et moins chers…
Et aussi, tout dépend évidemment de l’endroit où tu vis. A Paris ou une grande métropole, c’est en général impayable et d’une très mauvaise rentabilité.
Mais ailleurs, il y a le plus souvent moyen de trouver de bons chiffres de rentabilité qui couvrent les dépenses, rassurent le banquier, et te permettent de garder ta résidence principale.
De toute façon, rien ne sert de se précipiter ! Continue à mûrir ton projet, visualise ce que tu veux, et quand le temps sera venu, cela se fera naturellement.
A bientôt.
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Charles de Liberté Financière

Bonjour Bassam,
Dans le cas de l’achat d’un immeuble multi-appartements, la règle des 33% continue à s’appliquer. Pour rappel, les banques considèrent en général que les remboursements de TOUS les crédits ne doivent pas dépasser 1/3 des revenus disponibles.
Mais si l’immeuble que vous désirez acquérir produit des revenus locatifs, le banquier en tiendra aussi compte et ajoutera le montant des loyers à vos revenus professionnels.
Toutefois, les organismes de crédit ne prennent généralement en compte que 75% seulement des revenus locatifs, afin de tenir compte du risque de vide locatif.
A bientôt.
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Jérôme de 2ID

En effet, le point de la pondération des loyers à 70 ou 75% est important.
Pour ma part, je considère qu’un bien s’autofinance à condition que les revenus locatifs soient supérieurs de 30% par rapport au montant remboursé (du fait de la pondération des banques jusqu’à 70%).

Sofiane de Parking Investir

Salut Charles, merci pour ton retour.

J’aurais ajouté un argument qui me vient à l’esprit concernant les immeubles de rapport, c’est la plus grande possibilité de transformer des grandes surfaces en plusieurs petites surfaces afin d’augmenter sa rentabilité, quitte à payer plus au près de l’administration… (du moins dans les villes étudiantes !)
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Charles de Liberté Financière

Bonjour Sofiane,
Oui, dans un sens tu as raison. Mais ceci dit, c’est aussi possible avec un seul appartement s’il est suffisamment grand pour être divisé.
Mais bon, personnellement, je ne suis pas très partisan de diviser pour avoir une rentabilité maximale. Je préfère de loin avoir moins de tracas et de gestion. De plus petites unités (comme tu dis chambres d’étudiants ou des studios) impliquent un pus grand turn-over des locataires, donc plus de soucis. Les petites unités n’attirent en effet pas le même genre de locataire qu’un appartement. C’est un choix, mais moi je préfère la tranquilité et la stabilité, quitte à gagner moins.
A bientôt.
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Jérôme de 2ID

C’est bien le thème de cet événement « 30 jours pour trouver votre modèle d’investissement » qui ne pourra pas traiter tous les styles d’investissement, mais qui vous ouvre les portes sur pas mal de principes différents.

lolo

bonjour charles,j ai un peu peur de me lancer dans un immeuble de rapport,j ai deja 5 appartements,le miens en rp et les 4 autres en locatif,je pense vendre un studio pour avoir l apport pour acheter un petit immeuble,qu en pensez vous ? cdlt

immobilier viager

L’achat en viager est également une très bonne opportunité d’investissement. Malgré son aspect aléatoire, c’est tout à fait une occasion d’acquérir un bien immobilier sans se ruiner tout en tirant profit.

Didier

Pour reprendre la réponse que vous avez faite à Construire Sa Retraite :
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Nous sommes dans un événement « les 5 bonnes raisons pour », on pourrait également faire « les 5 bonnes raisons pour ne pas ». Chaque investisseur a un ou plusieurs types d’investissement préférés et de bonnes raisons pour ne pas choisir celui du copain d’à-coté quitte à être limite de mauvaise foi.

Ainsi je vous trouve un peu présomptueux d’être certain que votre emplacement de premier choix ne se dépréciera pas dans les 20 ou 30 prochaines années. Grigny 2 n’était-elle pas destinée au même succès que Parly 2 ?
Sans doute vous êtes vous assuré qu’une ligne de TGV ne sera pas construite juste derrière votre immeuble mais aviez-vous imaginé il y a 10 ans la fermeture des services du petit hôpital de proximité qui vous fournissait de bons locataires solvables ?

Le risque est inhérent à l’investissement immobilier et à tous les types d’investissement. Bien sûr, il ne faut pas être obnubilé par le risque (sinon on ne fait jamais rien) mais ce n’est pas non plus sain de de ne voir les inconvénients que du type d’investissement d’à-coté…
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Jérôme

En effet, toute action comporte un risque : Investir dans l’immobilier, placer ses économies, prendre sa voiture, etc.
En ce qui nous concerne il est bon de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier.
Achetez un immeuble dans une ville, un appartement dans une autre ou un autre quartier, un lot de garages en périphérie, etc

Construire sa retraite

Merci Charles pour cet article qui dresse bien les avantages de ce type d’investissement en donnant quelques points de vigilance.

Quelques questions :
– comment gérez vous la fiscalité ?
– les louez vous en meublé ?
– au sujet de la dispersion du risque, vous dites  » plus vous avez d’unités locatives dans un immeuble, moins votre investissement est risqué. ». Certes, mais tous les appartements sont dans le même immeuble et si l’adresse vient à devenir moins prisé, c’est l’ensemble qui sera plus difficile. Qu’en pensez vous ?
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Charles de Liberté Financière

Bonjour,
Personnellement, je loue toujours en non-meublé. J’ai déjà été tenté de meubler, mais je ne l’ai jamais fait. Mais comme ce marché se développe fortement là où je suis, je vais peut-être le faire dans quelques appartements. Mais un appartement loué vide est plus simple de gestion, et c’est un élément important pour moi.
Effectivement, si comme vous dites, « l’adresse vient à devenir moins prisée, c’est l’ensemble qui sera plus difficile » ! Eh bien, cela ne doit pas se produire, et il faut évidemment bien réfléchir et faire une étude de marché avant d’acheter. Vous connaissez le dicton : En immobilier il y a 3 règles de base pour réussir : 1) l’emplacement, 2) l’emplacement, et 3) … l’emplacement !
A bientôt.
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Jérôme de 2ID

En effet, que ce soit pour 1 appartement ou un immeuble, si l’emplacement n’est pas bon, c’est du 100% mauvais.
Avec un bon emplacement, c’est vous qui êtes en « position de force » lorsque vous mettez en location.

damien

Bonjour,

Très bon article. Je vois cet investissement sous un nouvel angle.

Mais vous avez omis de parler de la copropriété. En effet, quand on achète un appartement seul, nous sommes lié par la copropriété et tout ce qui va avec. (syndic, commun, réunion, travaux..) Un vrai point négatif pour l’organisation de son business immobilier.

Jérôme de 2ID

@Damien,
Il y a du pour et du contre;
En achetant en copropriété, les travaux des parties communes sont répartis (façade, toiture, circulations, etc)
En achetant seul, vous êtes seul décideur des travaux à réaliser, mais quand il faut les faire, vous êtes seul à payer (mais vous avez aussi les revenus de tous les logements).

Charles de Liberté Financière

Salut Damien,
Oui, tu as raison. Quand on est co-propriétaire, on doit se soumettre aux décisions collectives. Alors que quand on est seul, on fait ce que l’on veut. Par exemple, moi je ne suis pas très intéressé par rénover les façades, car cela ne permet d’augmenter la rentabilité. Mais dans une copropriété de gens qui possèdent chacun leur logement, ils aimeront avoir une belle façade, et tous les propriétaires devront mettre la main au portefeuille, rentabilité ou pas.
A bientôt.
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Damien

Salut Charles,

Comme à ton habitude, super article! Tu explicites bien les avantages. Juste un petit mot sur le point des économies: on économise également les frais de gestion de la copropriété. Certains syndic se font une marge non négligeable…
En tout cas, dans l’immobilier, c’est vraiment le type d’investissement qui parait le plus rentable. C’est d’ailleurs l’objet de mon prochain projet, à la recherche d’un immeuble sur Toulouse. Ca n’a pas l’air simple, mais avec de la patience et un minimum de « flair », j’y crois 😉

A bientôt
Damien
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Francois d'Objectif-Tune

Très bon article Charles !
Et très bon point de penser à vérifier auprès de l’urbanisme.
J’ajouterais qu’il faut également vérifier auprès du service des impôts (section des impôts fonciers) que le nombre de lots déclarés correspond bien au nombre de lots effectifs.
Cela permet d’éviter de mauvaises surprises… Un exemple : sur l’immeuble de 8 logements que nous avons acheté l’année dernière, nous nous sommes rendus compte que le propriétaire précédent n’avait fait les déclarations suite à la création des logements que le mois précédent la signature de l’acte. Résultat : le montant de la taxe foncière qui nous avait été annoncé à 1.050 € va passer à 2.600 € 🙁
On ne se fera pas avoir 2 fois.
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JEAN LUC

Bonjour

Article tres interessant et c’est dans ce domaine d’investissement que je souhaiterai effectuer
Neanmoins
Quels documents faut-il se procurer avant l’achat d’un bien immobilier de ce type ?

Jean-Luc ( VIETNAM )

schmitt

Bonjour,
Voila ma question : je ne trouve pas de réponse alors vous allez peut-être m’aider.
Mon age et de 43 ans, je recherche à acheter un immeuble en Martinique pour de la location saisonnière et m’ occuper de mes locations et entretien de l’immeuble et quitter mon métier de chauffeur routier. J’ai déjà eu plusieurs appart achetés et revendus; mais là je veut en vivre. Y’a t’il des organisations pour m’aider à trouver des prêt car chaque fois, mon banquier me dit vous dépasser 33% d’endettement, alors plus de prêt.
J’espère que vous pourrez m’aider à changer de vie.

Jérôme

Bonjour Schmitt

Je n’ai malheureusement pas le pouvoir de vous faire changer de vie.
Si votre projet s’autofinance complètement, le taux des 33% n’est généralement plus pris en compte par les banquiers. ils appellent ça « l’endettement investisseur ».
Si votre banquier persiste, voyez un courtier.

Bon courage

charly

bonsoir,je desire acheter sur le 80 pas loin de peronne l’immeuble vaut 150000 euros avec 4 logement (rapport locatif mensuel 2050euros)sachant que l immeuble est loue en bail meuble donc préavis des locataires d 1 mois et bail d 1 an maxi!!! et il judicieux de ce genre de locataire et infino changer les baux a chaque fin de location pour des baux classiques 3/6/9 avec preavis de 3 mois.et comment calcul t on un taux de rendement.pour mois je pense laisser 3 mois de loyer pour mr hollande: c est a dire un mois pour le foncier et deux mois pour la csg(est ce que je me trompe??? MON CALCUL EST 2050x9x100/150000=12.3% de rentabilte!!! est ce un bon calcul. merci et bonne fetes de fin d annee…

Laulau

Il me paraît difficile de ne pas réagir quand je lis de telles inepties : « je pense laisser 3 mois de loyer pour mr hollande cad un mois pour le foncier… » comme si les impôts locaux relevaient de la seule compétence du chef de l’état !!! Il n’existerait donc pas de taxes foncières dans les municipalités gérées par des maires d’une autre obédience que l’actuelle majorité présidentielle. Je suis propriétaire de plusieurs immeubles et même si je me plains parfois de l’augmentation des taxes foncières, je ne me permettrais pas de les caricaturer de cette façon. Les impôts contribuent effectivement à la construction et à l’entretien des espaces publics qui, in fine, valorisent mes biens immobiliers. On peut gagner de l’argent et même beaucoup d’agent, grâce à l’immobilier,sans nécessairement se rabaisser à de telles formules démagogiques qui ne font finalement que discréditer les propriétaires / bailleurs.

beninabottle

Bonjour,
article très intéressant qui donne forcément envie de se lancer!
Tu dis « Il est impératif de vérifier la conformité urbanistique du bâtiment auprès des autorités locales » mais auprès de qui peut-on avoir ces renseignements?
J’ai un bien en vue, je ne sais pas si je pose mal la question mais l’agence ne semble pas en mesure de me répondre…
Merci et bravo!

Squatte @ Optimiser ses finances

C’est typiquement le genre d’articles qui motivent et donnent l’envie de se lancer dans l’investissement locatif.

Pour ma part, je me suis lancé dans l’aventure cette année au travers de l’acquisition de mon premier immeuble de rapport. C’est un beau projet, mais comme tout investissement, il ne faut s’attendre à un projet tranquille et à avoir ensuite un revenu complètement passif. Il faudra passer un peu de temps, et d’argent, pour gérer les locataires, la vacances locatives, les assurances, …
Mais c’est clairement gratifiant et sans doute finalement plus rémunérateur, humainement et financièrement, qu’un travail plus classique!
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Anthony de lesclesdelinvestissementimmobilier.fr

Je suis totalement d’accord avec ces 5 raisons.
C’est d’ailleurs mon prochain objectif personnel en termes d’investissement immobilier.
Un détail toutefois à garder à l’esprit : certains vendeurs « truquent » les baux locatifs actuels pour faire croire que tout est loué, en y plaçant soit de faux locataires, soit des proches. Donc je dirais :
Penser à regarder la date de prise d’effet des baux actuels, et surtout demander, comme le préconise Charles, les preuves de versement des loyers.
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drillaud

Bonjour, tout d’abord félicitations pour tous vos commentaires et conseils très avisés, je souhaite faire acquérir à ma fille fille un immeuble très bien situé en plein centre ville, où moi même j’exerce une activité commerciale comme locataire, le propriétaire nous le cedrait pour 100000 euros sachant que pour les travaux un investissement de 140000 euros est nécessaire. La valeur locative basse de ce bien est d environ 1900 euros. Elle a 27 ans et un salaire de 3000 euros net, pensez vous qu’une banque serait plutôt favorable à ce projet. J’attends vos réactions et vos conseils. Merci à tous
Surtout pensez vous qu’elle réaliserait une bonne opération

REVIRON

Pour ma part, j’ai plusieurs immeubles de rapport, dés que j’en trouve un je l’achète, le conserve 15 à 20 ans et dés que j’ai finis de remboursé l’emprunt, je le revends et réinvesti dans de nouveaux immeubles…à chaque fois je fais « jack pot » ….j’investi que dans des grands ensembles, cela permet de diminuer les risques…l’année dernière j’ai vendu un immeuble de 20 APPARTEMENTS pour 1,5 Million d’euros que je détenais depuis 15 ans, certes, parfois on à quelques petits soucis, mais cela en vaut la chandelle !!! comment peut on mettre 1,5 millions d’euros de coté en 15 ans ? un immeuble de rapport le permet !!!
je vais vendre un nouvelle immeuble de 23 logements en plein centre ville avec deux commerces, que des grands logements, bien entretenu avec un chiffres d’affaires constant de 100 000 euros par an depuis 15 ans…c’est un ensemble immobilier qui « s’autopaye » les loyers payant l’emprunt et les diverses charges .
Beaucoup de gens critique les immeubles de rapports, tout simplement parce qu’il n’ont pas le courage de se lancer dans un tel projet…les clés de la réussite sont les suivantes : avoir des logements en bon état et propres, êtres bien placé et être au prix du marché…. si vous respecté cela, vous ferez toujours un taux de remplissage avoisinant les 100 %….vous voulez faire des profils importants, alors lancez vous…ne restez pas immobile devant votre ordinateur sans rien faire en critiquant les autres…. jreviron27@gmail.com

Anthony

Bonjour,
Tout d’abord je tenais à souligner la qualité de l’article, bravo !
J’ai moi même hésité longtemps entre investir dans un immeuble de rapport et effectuer un investissement en Réunion. Mais j’ai finalement penché pour la deuxième option avec un magnifique appartement à Saint-Denis. Qui-sait, peut être pourrais-je également faire les deux d’ici peu !

denis

bonjour
votre article est très intéressant mais vous ne faite pas allusion à la défiscalisation comme j’ai pu en prendre connaissance. Il y a certes un calcul de loyer à faire mais la loi scellier est quand même avantageuse, qu’en pensez-vous?

Jérôme

Bonjour,

En effet je ne parle pas de défiscalisation, car ce sujet à tendance à changer à chaque nouveau ministre.
D’autre part, il y a peu d’intérêt à acheter un bien 20% plus chère que le prix du marché et a avoir des loyers plafonnés.
Concernant l’avantage fiscale, me dire qu’il faut que je paye 200€ par mois pour économiser mes 2500€ d’impôts, et bien plus après ls 8 ans …. ?

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