Pourquoi investir dans l’immobilier aux Etats Unis ?

Investir aux Etats Unis
Investir aux Etats Unis

Aujourd’hui, je vais vous faire découvrir un autre modèle d’investissement immobilier.

Victor Pagès est spécialisé dans l’investissement aux Etats Unis et nous éclaire sur les opportunités qui s’offrent à nous.

Découvrez l’intérêt d’investir dans l’immobilier aux Etats Unis

Bonjour Victor,

Tout d’abord, peux-tu te présenter, ainsi que myusinvestment.com

 Je suis donc Victor Pagès, fondateur et dirigeant de My US Investment

Victor Pagès
Victor Pagès

depuis bientôt 2 ans.
Après avoir commencé ma carrière chez BNP Paribas, notamment au sein de l’activité Banque Privée, j’ai décidé de me lancer dans un projet plus entrepreneurial tout en gardant un lien avec la gestion de patrimoine qui reste mon domaine de prédilection.

J’ai donc lancé My US Investment à l’été 2011 afin de proposer aux investisseurs français des produits d’investissement locatif aux USA.

Pourquoi investir aux USA plutôt qu’en France ?

 Le premier intérêt du marché immobilier américain est qu’il est actuellement en déséquilibre avec des prix très bas.
Or, l’une des règles de l’investissement, c’est d’acheter lorsque les cours / prix sont au plus bas.
Et c’est le cas aux USA actuellement puisque le prix de l’immobilier est historiquement bas (au niveau des années 2000 voire 1980 sur certaines zones)

 Le 2ème intérêt concerne le taux de change.
L’euro s’est stabilisé depuis plusieurs mois autour d’1,30 USD ce qui offre un pouvoir d’achat plus grand pour les investisseurs français.
Une maison à 100 000 USD ne vous coûtera que 76 900 euros !

Enfin, dernier avantage mais pas des moindres : la fiscalité américaine sur les revenus fonciers et les plus-values est beaucoup plus douce qu’en France.
Par exemple, en plus de déduire vos frais réels, vous pouvez amortir le prix d’achat de votre bien.
L’impôt sur les plus-values, quant à lui, s’élève en moyenne à 20% !

On dit souvent que pour investir, il est préférable de commencer prêt de chez soi.

Investir aux Etats Unis, c’est pas trop risqué ?

 Il est vrai que c’est plus simple et parfois plus rassurant d’investir près de chez soi. Mais lorsqu’on est bien entouré et bien conseillé, investir loin n’est aujourd’hui pas beaucoup plus compliqué ! Grâce notamment aux outils de communication dont on dispose.

Concrètement les documents à signer pour l’acquisition s’échangent via email sans aucun problème.
Pour la gestion les investisseurs reçoivent des relevés mensuels avec les revenus et les frais détaillés.
Beaucoup de mes partenaires offrent une plateforme de gestion sur laquelle on peut se connecter à toute heure pour accéder à ses relevés de gestion, ses factures, ses baux, etc.
Les investisseurs étrangers apprécient tout particulièrement !

Si j’ai bien compris, MyUSInvestment s’occupe de tout, même de la gestion ?

My US Investment s’occupe de trouver des biens auprès de ses partenaires américains, négocie les prix et accompagne ensuite les investisseurs tout au long du processus d’achat ainsi que dans les premiers mois de l’investissement.
My US Investment offre également des services clefs en main, tel que le notaire (attorney) et le comptable (CPA). Nous avons négocié des forfaits pour nos investisseurs et nous ne gagnons pas un centime là-dessus.

Concernant la gestion, elle n’est pas réalisée par My US Investment mais par nos partenaires américains dont c’est le métier à 100%.
En revanche, nous pouvons superviser cette gestion en échange d’un forfait annuel tout à fait raisonnable.

Investir aux Etats Unis

La crainte des investisseurs c’est les loyers impayés.
Comment cela se passe si l’on est confronté à un mauvais locataire ?

La législation américaine sur ce point est également plus favorable aux propriétaires.
Lorsqu’un locataire ne paie pas, le propriétaire peut engager une procédure dite d’ « éviction » qui lui donnera raison dans 99% des cas.
Cette procédure est relativement simple mais surtout beaucoup plus rapide qu’en France.
Après envoi de recommandé et de mise en demeure, une audience est demandée au tribunal et un ‘money judgement’ est ensuite ordonné pour exiger formellement que le locataire paie ses arriérés de loyer.
Si celui-ci ne paie toujours pas, le propriétaire peut mettre le locataire dehors, avec l’aide du shérif si besoin.
Il faut compter environ 4 à 6 semaines et environ $500 de frais d’avocats pour l’ensemble de la procédure.

 Je suis partisan de l’emprunt total lors d’un investissement immobilier.

N’est-il pas trop compliqué d’obtenir des financements pour investir dans l’immobilier aux Etats Unis ?

 Si et c’est le point faible de l’investissement immobilier à l’étranger.
A moins d’avoir un patrimoine ou une surface financière  importants, les financements sont très difficiles à obtenir.
En France comme aux USA. Il existe bien des prêts privés aux USA mais les conditions ne sont pas très intéressantes (5 ans renouvelables et taux d’intérêt d’environ 8%…)

Aujourd’hui MyUSInvestment propose 5 zones d’investissement.

D’autres régions vont-elles venir compléter l’offre actuelle ?

 Oui, nous avons 2 nouvelles zones sur lesquelles nous prospectons.

Mais avant de les proposer à nos clients, nous devons finir notre due diligence, rencontrer encore différents partenaires potentiels.
Il est essentiel pour nous de présenter un nouveau marché que nous maîtrisons parfaitement !

 

Merci Victor pour cette présentation qui je l’espère donnera des idées à quelques-uns d’entre nous.

Et vous que pensez vous de l’investissement aux Etats unis ?
Moi, je pense qu’il peut y avoir de belles opportunités.

Formation GRATUITE en 12 Modules Vidéo
111111111
Découvrez les 12 étapes INDISPENSABLES à connaitre pour réussir vos projets immobiliers...

Antoine Agent immobilier à Genève

Je connais pas mal de monde qui a réalisé des investissements immobiliers aux USA. Ils en sont globalement très contents. Leurs rendements nets dépassent souvent les 10%.

Il y en a en particulier un qui achète les biens immobiliers aux banques (à partir de 40.000 USD), il les rénove et ensuite il les loue.

C’est la reprise, faut pas hésiter à se lancer.

Loriane

Il est vrai que les rendements nets sont attractifs aux USA : entre 7% et 12% en moyenne sur les zones proposées par My US Investment. En France, les performances ne sont pas si intéressantes pour les investisseurs !

Toto

je ne suis pas un professionnel de l’investissement, surtout dans le domaine de l’immobilier. mais, je pense que la bonne chose dans l’investissement immobilier aux Etats-Unis c’est que l’Etat est plus réactif et en faveur des propriétaires comme vous l’avez énoncé ci-dessus. Donc, c’est moins risqué qu’en France, même si ce n’est pas la porte à côté.

Loriane

Vous avez raison Toto. La procédure d' »eviciton » est relativement simple et surtout plus rapide qu’en France, ce qui réduit le risque. En plus, un certain nombre des locataires bénéficient d’aides au logement pour payer leur loyer (aides partielles ou complètes). Ces locataires subventionnés sont communément appelés « Section 8 tenants » (locataires Section 8) et les soucis de loyers impayés sont donc rares.

Loriane

En effet les conditions économiques sont favorables et rappelons qu’ici il s’agit d’un investissement locatif, le but n’est pas de détenir une résidence secondaire.

Construire sa retraite

Bonjour,
Nous sommes plus mitigés que vous sur ce type d’investissement.
En effet, si l’on prend l’exemple de la Floride qui détient pas mal de biens en « foreclosure » (sous saisie immobilière), certains biens peuvent présenter de mauvaises surprises.
Par exemple, la banque peut avoir saisi un immeuble entier et demande à obtenir un prix évidemment le plus haut (étant donné qu’il y a pas mal de concurrence sur ce type de biens). Dans la continuité, ces biens sont souvent de grand standing et génèrent des charges très importantes. Si vous achetez un bien dans un immeuble et que vous êtes dans les premiers, vous devrez vous acquitter de toutes les charges tant que l’ensemble des lots ne sera pas vendu.

Cela dit, il y a certainement des opportunités mais encore faut-il bien savoir où l’on met les pieds.

Loriane

My US Investment propose des maisons individuelles (parfois déjà louées) rénovées et relativement récentes. Grâce à nos partenaires sur place, on évite les « mauvaises surprises » que vous évoquez.
Aussi, lors de notre prévision de « cash flow » nous sommes le plus précis possible en intégrant les frais éventuels de copropriété, les provisions de maintenance… Tout cela pour que nos clients aient l’image la plus réaliste du rendement de leur investissement. Vous avez raison, il ne faut pas « se lancer » sans les conseils d’un professionnel afin d’éviter les pièges et les mauvaises « bonnes affaires », nous avons mis du temps à mettre en place notre offre et nos partenariat dans un souci de qualité et de satisfaction de nos clients !

xavier

Bonjour,

Si vous regardez le site myusinvestissement, les biens proposés sont essentiellement des maisons individuels bradés donc il n’y a pas de copropriété. L’intérêt également de ces agents est aussi d’avoir une relation de confiance sur le long terme avec ces nouveaux clients étrangers.

cordialement,
Xavier

salvio

Interview très intéressante !

Il est clair que c’est le bon moment pour investir au usa. Les prix ont tellement chuté. Miami offre par exemple de belles opportunités.

Pour avoir vécu un moment en Amérique du nord, je sais que la demande étudiante y est très forte.

Et la colocation marche du feu de dieu

Par contre, le gros point noir c’est bien le financement…

A moins bien sûr d’acheter cash.
Articles récents de salvio : Taux d’endettement : ami ou ennemi ?My Profile

Loriane

Merci pour votre commentaire Salvio. Vous avez raison, il est très difficile d’obtenir un financement pour de l’investissement locatif à l’étranger (les conditions sont déjà strictes aux USA pour obtenir un prêt en tant que résident fiscal). C’est pourquoi nous proposons des biens à des prix attractifs pour nos clients investisseurs (le ticket d’entrée est d’environ 30.000 euros) et que la condition est de régler son bien cash. Notre positionnement est d’ailleurs encore rare en France !

xavier

Bonjour Loriane,

j’ai regardé vos biens et ils m’intéressent beaucoup mais pensez vous que les prix vont rester aussi abordables longtemps ou pas ? Je vais pouvoir commencer à épargner pour investir chez vous mais il me faudra deux ans pour réunir cette somme.

cordialement,
Xavier

Loriane

Merci pour votre commentaire Sam. Nous proposons aussi Tampa dans nos zones d’investissement (et Memphis, qui est n°1 pour le retour sur investissement !). êtes-vous passé par un professionnel pour votre investissement ?

Loriane

Jusqu’à maintenant aucun de nos clients n’a revendu son ou ses bien(s). Cependant on pourra les assister grâce à nos partenaires américains (mais nous leur conseillons d’attendre quelques années pour espérer une belle plus-value).

Sam de Libre avec Style

D’accord 🙂

Je viens moi aussi de BNP Paribas, je croise pas mal d’ancien collègues sur le net ces temps ci 🙂

En tout cas bonne continuation. Je confirme que c’est une bonne idée car nous étions beaucoup à avoir ce type de projet mais c’est vrai que se lancer seul dans un pays que l’on ne connait pas, toutes les démarches sont différentes, les agences immo ne fonctionne pas de la même manière, pas de notaire …

Perso je l’ai fais et j’en suis pas déçu, mais ce n’était pas tout simple 🙂

Les perspectives de plus value et de rendement locatif sont au top … Je ne connais pas trop Memphis mais je vais me renseigner sur cette région également 🙂
Articles récents de Sam de Libre avec Style : Investissement en Floride : les travaux commencent sur mes 2 maisonsMy Profile

Vanessa

Salut, merci pour l’article … l’investissement en immobilier ne meurt jamais! on peut louer l’appartement ou bien la revendre … et ce que peut nous aider à investir, ce sont les crédits sans intérêts, je me demande si les banques peuvent vous accorder des crédits malgré votre nationalité.

Loriane

Merci pour votre commentaire Vanessa. My US Investment propose à ses investisseurs d’acheter leur bien immobilier cash car il est très compliqué d’obtenir un prêt aux USA en tant que non-résident fiscal, et les taux ne seraient pas intéressants pour les investisseurs.

Viager

Une question pour Victor Pagès, si vous dîtes que le prix de l’immobilier aux États-Unis est au plus bas actuellement, on peut aussi bien dire que c’est la cas en France. Ainsi, on peut dire qu’investir en France est également profitable.

Loriane

En effet les prix de l’immobilier en France diminuent mais le marché n’offre pas de rendements aussi attractifs qu’aux Etats-Unis et le marché immobilier français reste surcoté alors que le marché américain est décoté, d’où l’intérêt pour les investisseurs de choisir les USA (qui offrent aussi de bonnes perspectives de plus-value).

Loriane

Merci Helene pour votre commentaire. En fait, aux USA, les investisseurs sont très nombreux aujourd’hui à profiter de l’état du marché(particuliers comme institutionnels, américains comme étrangers!). Les biens en foreclosure offrent des décotes importantes ce qui explique les prix d’acquisition bas et les rendements élevés !

Loriane

Bonjour Linette,

Selon les statistiques les biens en Espagne sont en fait surcotés de 20% alors que les biens que nous proposons aux Etats-Unis sont décotés de 20% en moyenne (« L’étude relève au passage que, malgré le dévissage des prix espagnols (près de 10% après une baisse de 5,5% l’année précédente), le marché ibère reste trop cher de 20% »
voir l’article suivant : http://www.atlantico.fr/pepites/immobilier-france-est-pays-plus-surcote-monde-608638.html).

Loriane

Bonjour Philippe
Hélas il est encore trop compliqué d’obtenir un financement en France comme aux Etats-Unis, c’est pourquoi l’investissement cash est privilégié. Vous pouvez toutefois tenter un crédit à la consommation.

Nathalie Guiard

Merci pour l’article Jérôme

Votre interview nous ouvre les yeux aux large en nous présentant tous les faveurs de l’USA pour l’investissement immobilier qui est maintenant parmi les secteurs les plus promet-eux après la crise économique et puis en USA ,je crois qu’on garantie vraiment un revenant-bon intéressant surtout que en Europe, globalement, c’est souvent cher et c’est la crise…En Chine et en Asie non aussi ,parce que ; certes la croissace économique va faire monter les prix de l’immobilier à long terme, mais la question c’est comment gérer le risque pays et le risque juridique!!! USA c’est le meilleur choix !!
Articles récents de Nathalie Guiard : Nous gérons vos adwords etc.My Profile

brad

Salut,,

Comme disent nos cousins français:«Avant de plonger, Il faut savoir nager». Ceci dit, je veux juste vous aviser qu’il importants de connaître la fiscalité américaine pour les nons résidants et surtout les frais relatifs à l’entretien du bien et surtout si vous devez faire des trvaux de réno, informez-vous biens auprès des différents acteurs qui doivent intervenir dans les différentes inspections (pour le respet des normes) qui sont pas mal haute.
Sinon, un investissement en Floride ou en Arizona, par exemple, demeurent intéressant et il est encore temps pour en profiter.

Bon investissements à tous
Brad

Loriane

Brad,
Vous avez totalement raison, il est évident que tout investissement, surtout à l’étranger, doit se faire avec l’accompagnement d’un expert. C’est ici notre rôle : vous conseiller, vous guider et vous informer sur la convention fiscale franco-américaine, sur l’imposition, la gestion locative… De plus nos partenaires américain proposent un service de gestion locative contre un pourcentage du loyer perçu (la gestion locative est responsable à 50% de la réussite ou de l’échec d’un investissement !) et nos cash flow prévisionnels comprennent une provision pour vacance et une provision pour maintenance afin de présenter le rendement le plus réaliste possible.

Immobilier USA

Bonjour,
Cette interview est très intéressante. La crise des subprimes semble déjà loin (2008) pourtant les bonnes affaires aux Etats-unis sont encore nombreuses.
Je considère sérieusement un investissement aux Etats-Unis et après comparaison de plusieurs agences, je passerai à coup sûr par Myusinvestment!
Aurore
Articles récents de Immobilier USA : Trader les Options BinairesMy Profile

xavier

En France aussi, ça te fera cher si tu as un impayé. Un locataire qui ne paye plus son loyer en France, tu peux perdre jusqu’à 5 ans de loyer

COULIBALY Dramane

Bonjour a tous. je viens juste de découvrir le blog en tapant sur google ‘où investir?’et je le trouve très intéressant.
Maintenant je suis convaincu que l’immobilier, que ça soit en France aux Etats-unis ou en Afrique, est le meilleur secteur d’activité pour un investissement rentable à moindre risque.

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

CommentLuv badge