Découvrez comment Max a évité une erreur à 160 000 € en voulant investir dans des parkings

Investir dans un parking souterrain
Investir dans un parking souterrain

Nous allons découvrir l’histoire vrai de Max, l’un des lecteurs du blog.
Il nous dévoile comment son premier investissement immobilier lui a été « volé » et pourquoi un homme de l’ombre lui a évité une grosse erreur.

Je vous laisse découvrir son histoire. On se retrouve à la fin.

Présentation de l’affaire :

L’affaire a commencé comme bien souvent sur le site internet seloger.com à l’été 2012.

Nous sommes 3 « associés », moi, ma concubine et un ami à vouloir effectuer un investissement immobilier pour nous constituer un patrimoine et/ou améliorer nos revenus.

L’annonce se trouvait sur le site depuis déjà un moment, le prix de vente était un peu trop élevé pour notre budget mais nous décidons de visiter quand même.

L’affaire se compose d’un plateau de 42 places de parking – dont 10 louées – au niveau -1 d’une résidence de standing des années 70.

L’annonce indique un prix de location de 60 euros / place.
Elle précise également que le boxage est possible avec un prix de location amené à 100 euros / box.
Prix de vente de l’ensemble : 213 000 euros.

Concernant la situation, les parkings se situent dans la commune où je réside actuellement, dans la banlieue sud de Paris.
La résidence privée est en bordure d’un quartier « dit » sensible du 92 mais en réhabilitation depuis des années.
Un projet de tramway est même en cours et il passera théoriquement devant la résidence, diminuant beaucoup l’offre de stationnement résidentiel.

La visite des lieux

Nous visitons donc le bien avec l’agent immobilier chargé de la vente.
La résidence est en bon état, des années 70.
Le sous-sol est plutôt grand, sur 2 étages avec 2 « ailes » fermées d’une quarantaine de place chacune.
C’est une de ces ailes qui est en vente.
Il nous explique que le bien est détenu par un couple de personnes âgées assez riche et qu’ils souhaitent s’en séparer car ils ne veulent plus s’occuper de la location.
Les emplacements sont larges et profonds, le marquage au sol est un peu défraîchi, la lumière un peu faible parfois mais nous sommes séduit par les possibilités.

Actuellement seul 10 emplacements sont loués « au black », sans contrat et nous nous rendons bien compte que la demande n’est pas extraordinaire. Mais immédiatement nous visionnons les possibilités du plateau : boxer les 42 emplacements et les proposer en garage ou garde meubles.

Sur le secteur la demande est forte, nous déposons des annonces dans les boites aux lettres de la résidence pour tester le marché et nous « louons » une vingtaine de box en une semaine en précisant qu’ils ne seront disponibles que dans 6 mois environ.

L’entrée du sous-sol comprend déjà quelques doubles boxs donc nous nous faisons peu de soucis sur les autorisations.

Concernant les chiffres, nous négocions la vente à 160 000 euros, les travaux sont évalués à environ 40 000 euros et il faut compter 20 000 euros de frais de notaire et autres.
La rentabilité est excellente, elle frôle les 23 % en rentabilité brute et avoisine les 18% en rentabilité net.

Le projet est réaliste, les chiffres réels et non surévalués.
La banque nous suit avec un petit apport et un prêt sur 15 ans.
Nous sommes confiant, l’achat se fera via une SCI que nous allons créer.

Nous revisitons une petite dizaine de fois le sous-sol avec des artisans, l’agent immobiliers …Etc… afin de prendre en compte tous les paramètres.

Premier contact avec le conseil syndical

Je prends contact avec le président du conseil syndical et lui expose notre projet.
Je sens immédiatement sa réticence au projet et il me révèle la première face cachée de l’affaire

Les propriétaires actuels des parkings sont détestés par tous les copropriétaires de la résidence, leur dette vis-à-vis du syndic s’élève à plus de 30 000 euros sur les
10 dernières années et ils souhaitent vendre car la vente en adjudication doit être votée lors de la prochaine assemblée générale.

Je lui explique donc que le projet est sérieux, que nous sommes en train de finaliser le dossier à la banque et que la vente se fera prochainement.
Mais je le sens toujours très réticent à notre projet.

Je lui explique alors que des boxs sont déjà présents dans le sous-sol et qu’ils empiètent même sur les parties communes.
Il me répond que les boxs ont été construits sans autorisation de la copropriété et que si nous voulons boxer il faudra demander le vote en assemblée générale….qui aura lieu au mois de novembre.

Première douche froide pour nous, il va falloir d’une part obtenir les autorisations, d’autre part attendre fin novembre pour le vote + 2 mois, le délai de rétractation.

La suite des investigations

Je continue mes investigations car je ne saisi pas pourquoi le président du conseil est aussi réticent à notre projet.
Le parking est à l’abandon depuis de nombreuses années et la rénovation ne pourra faire que du bien à la copropriété, de plus le syndic récupérera les 30 000 euros de dettes de l’ancienne propriétaire.

Nous prenons un peu le pouls du syndic et de plusieurs propriétaires qui nous rassurent un peu sur les autorisations à obtenir.

Une signature mouvementée

Nous décidons donc de signer le compromis de vente afin de sceller la vente.

Le jour de la signature l’agent immobilier m’appel, la voix tremblante, il m’explique qu’un autre acheteur a contacté le vendeur en direct et lui a fait une offre supérieur à la nôtre, il a accepté.

Nous sommes très déçus par l’attitude du vendeur qui nous a fait faux bond à la dernière minute. Nous nous étions beaucoup engagés dans les démarches pour l’acquisition et la construction des boxs.

Découverte du premier homme

Une semaine après, je reçois un appel ce fameux acheteur.
Je ne suis pas rancunier vis-à-vis de cet acheteur et nous discutons de cette vente. Nous décidons de nous rencontrer pour en discuter.
Il m’explique être un marchand de bien de province et avoir eu l’information de cette vente par un copropriétaire de la résidence. Il m’explique ne pas savoir encore quoi faire de ce parking.
Nous parlons boxage, je lui explique les difficultés rencontrés avec le président du conseil et le syndic pour les autorisations et nous nous quittons en bon terme.

Quelques mois plus tard, vers début décembre, l’agent immobilier me rappel en m’expliquant que la vente ne s’est pas faites et que les places sont toujours disponibles. Je lui explique que je suis sur d’autres projets et que je ne suis plus intéressé.

Par curiosité je rappelle l’acheteur afin de connaitre le fin mot de l’histoire.

Il m’explique donc  qu’il a réussi à faire casser la vente car il y avait un problème dans le marquage au sol.

Le pire a été évité

Il m’explique surtout  que l’assemblée générale de copro lui a refusé toutes les autorisations pour boxer, pour fermer l’aile avec une porte coulissante et pour repeindre le sol et les murs.

Le traître est démasqué

Il me confie que le président du conseil a fait exprès de faire passer ses résolutions en dernier, si bien qu’il n’y avait plus assez de copropriétaires pour pouvoir voter les résolutions et qu’elles ont été rejetées.
L’acheteur m’explique avoir été effaré par le changement d’attitude du président et du syndic au fur et à mesure de l’approche de l’assemblée générale.

Découverte de l’homme de l’ombre

Tout ceci s’est expliqué de façon très simple après quelques recherches.
Il existait un troisième homme dans l’histoire qui tirait les ficelles.
En fait la copropriété abrite plusieurs commerces en rez de chaussée ainsi qu’un grand supermarché.
Le troisième homme était le directeur de ce supermarché; qui en fait était en conflit depuis des années avec le propriétaire des parkings. Le directeur lui avait proposé de lui racheter les parkings depuis des années à un prix ridicule et il avait toujours refusé.

Sauf que le directeur et le président du conseil syndical était de mèche pour que le directeur puisse racheter les emplacements en adjudication à un prix dérisoires pour pouvoir boxer et louer.

Le dénouement

Autrement dit cet acheteur nous a sauvé la mise car nous serions propriétaire de 42 places de parking pour lesquelles nous n’aurions jamais obtenu les autorisations, puisqu’à chaque assemblée elles nous auraient été refusées.

 La bonne leçon

Cet histoire qui devait être mon premier investissement immobilier m’a bien servi de leçon en tout cas. Maintenant je m’assure d’avoir toutes les autorisations nécessaires pour le boxage  auprès de la copro.  La seule présence de box dans le sous-sol ne suffit à me dire que les autorisations sont acquises.

Merci Max pour ce témoignage.
Cette expérience nous montre bien qu’il faut maîtriser toutes les étapes de la négociation.

Ne négligez pas les conditions suspensives lors de la signature. Elles peuvent vous êtres d’un grand secours.

Et vous, avez vous des histoires a partager ?

Comme Max, faites moi part de vos expériences afin de les partager.

 

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GREG

Ça me rappelle une chose moi…
J´ai bossé à l´étranger et j´en avais marre de la corruption. Donc je suis rentré en france mais ici tout est question de contact…

Julien d'acheter des parkings

Salut Jérôme et Max,

voilà une belle histoire qui se termine mais qui aurait pu coûter cher.

J’ai déjà visité des lots boxables à Paris et banlieue. Les vrais pro de l’immobilier m’ont toujours amenés un extrait du dernier compte rendu du syndic de copro qui approuvait le boxage. D’autre part, il faut se méfier, car certains emplacements ne peuvent être boxés pour des raisons techniques (incendies, aérations, sécurité…)

Il y a un réel besoin de stockage en Ile de France, mais attention à bien ficeler son dossier.

Julien
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Max

En effet Julien je demande desormais systématiquement le réglement de copro mais c’est vrai qu’il faut faire quelques erreurs pour apprendre ….disons que celle la aurait pu nous couter trés cher…

Les derniers investissements que j’ai effectué sont plus sur et sans surprise même si le rendement est forcement un peu inférieur. Il y a bcp de demande pour du stockage en Ile de france…la quasi totalité des garages loués sont occupés par des meubles en tout genre et non plus par des voitures.

Julien d'Acheter un immeuble de rapport

J’ai remarqué moi aussi cette part non négligeable de demande de box pour faire du stockage lorsque j’ai fait mon étude de marché. Vous avez une théorie sur le sujet ? Je pense qu’avec la crise immo les gens ont été forcé d’acheter plus petit, avec une pièce en moins probablement.

J’ai parlé dernièrement des avants-contrats et de leur danger. Il faut bien choisir entre promesse et compromis. Et surtout blinder les clauses suspensives.
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orlijot

Bonjour
Je loue un box depuis 2 ans à des personnes qui stockent leurs meubles, en attendant de déménager ou d’emménager. Ces personnes me louent un box à 100 euros par mois parce que cela revient moins cher qu’un box chez shurgard par exemple (où l’on m’a dit que cela coutait 250 euros pour un local plus petit, sous réserve de vérification)

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