Le banquier est-il le magicien ?

Ne succombez pas aux tours de passe-passe et effets illusoires de votre banquier.

Le banquier est le magicien !
Le banquier est le magicien !

Le banquier est l’un des membres essentiel de votre équipe. Toutefois, il va essayer de vous manipuler à la manière d’un magicien.

En tant que chef d’équipe, c’est vous qui devez choisir vos partenaires et qui dictez la stratégie.

 

Comme vous le savez, afin d’optimiser l’effet de levier du financement, il est préférable de réaliser votre investissement avec l’argent de la banque.

Il faut alors voir la banque comme un commerce et votre ami le banquier comme un commerçant. Vous allez donc essayer de trouver la banque qui vous vend de l’argent le moins cher possible.

Et là, c’est comme dans une grande surface, il y a :

  • Les offres pour les clients existants,
  • Les offres pour les nouveaux clients,
  • Les offres spéciales du moment,
  • Les trucs offerts, les machins gratuits, les remises, les rabais, la peluche pour les enfants, etc.

 

STOP !

Vous êtes là pour faire du business, pas pour avoir une peluche gratuite ou un kit « gilet jaune + éthylotest ».

Tout cela pour dire que ce que vous propose le banquier, c’est de la poudre aux yeux.

 

Vous avez vécu cette situation :

Je suis certain que comme beaucoup, il vous est arrivé de vouloir financer un projet et vous êtes rentrés dans le jeu du banquier : La négociation du taux.

Vous vous battez alors pour gagner 0,1 ou 0,2% sur le taux d’intérêt et le banquier joue toujours au même jeu. Il fait durer le suspense, vous dit qu’il doit voir avec sa hiérarchie, vous rétorque des excuses les unes après les autres. Tout cela pour, au final, accepter ce super rabais de 0,1%

Et là tout le monde est content.

Vous avez gagné votre négociation et le banquier a réussi à vous faire croire que vous avez fait l’affaire du siècle.

 

Foutaise, arnaque, poudre aux yeux … Vous vous êtes fait avoir !

Le banquier est comme Merlin avec sa poudre magique, il vous ébloui avec des artifices (la baisse du taux) et vous fait le tour de passe-passe avec les autres points du dossier qu’il laisse sous silence.

 

Regardons ce que vous avez gagné en réalisant un achat de 100 000€ sur 20 ans :

  • Mensualité du prêt à 3,8% : 595 €
  • Mensualité du prêt à 3,6% : 585 €

 

Soit 10€/mois d’économie … Super, vous aurez droit à une pizza 4 fromages !

Sachant que les investissements (ou les prêts) sont souvent gardés 6 ans en moyenne, vous avez économisé 720€.

 

Voici quelques points à négocier que le banquier ne vous proposera pas !

 

Les frais dossiers :

De 500€ à 1000€, c’est la première chose à négocier. Il est souvent aisé de les négocier à 0€.

Les Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA) :

Elles sont souvent calculées sur le montant du capital restant dû. Il est important de les réduire à 0%.

Lorsque vous revendrez, c’est en milliers d’Euros que se chiffrent les économies réalisées.

 La garantie :

Il est commun d’avoir une garantie du prêt par hypothèque, c’est l’habitude des banques pour les investissements ; mais c’est une solution coûteuse et complexe.

Il y a plus simple et moins cher. C’est la Caution Crédit Logement.

Le prix est moins élevé et lorsque vous revendez le bien ou soldez votre prêt, l’organisme de cautionnement vous rembourse environ 60% du montant de la caution.

Encore une fois, c’est en milliers d’Euros que se chiffrent les économies réalisées.

 L’assurance du prêt :

La banque vous inclus souvent l’assurance de prêt dans son offre. Son coût est en général autour de 0,36%.

Dans notre exemple précédent, si l’on suppose un couple qui couvre 100% sur chaque emprunteur son coût serait de 0.72% soit 60€/mois

En prenant une assurance délégué, on peut aisément obtenir un taux d’assurance de 0,20% par emprunteur, ce qui nous coûte alors 33 €/mois

Une économie de 27€/mois, c’est plus la pizza, mais un menu complet, boisson comprise !

 N’oubliez pas le taux :

Ne me faites pas dire ce que je n’ai pas dit.

Certes le taux n’est pas le seul élément à prendre en compte, mais ne le négligez pas.

Si vous grappillez 0,1 ou 0,2 %, ils seront mieux dans votre poche que dans celle du banquier.

 

Dictez les règles 

Ne soyez pas timide, les banques, il y en a plein les rues ; alors imposez vos règles du jeu dès le départ. Annoncez l’ensemble des points ci-dessus lors de votre demande initiale, ainsi tout le monde gagne du temps (et vous de l’argent).

Contre toute attente, les banquiers préfèrent quelqu’un de déterminé et qui sait où il va.

Si vous montrez à votre banquier que vous savez ce que vous pouvez lui demander, alors, il y a fort à croire que vous savez également ce que vous faites avec votre investissement.

 

Ne vous laissez pas racketter :

Le banquier est un commerçant, il est là pour vous vendre un maximum de choses, en insinuant que c’est une règle pour l’octroi de votre prêt :

  • Il va falloir prendre l’assurance habitation chez moi
  • Pour l’ouverture du compte, il vous faut le pack CB
  • Prenez une assurance vie chez moi, ma hiérarchie sera plus ouverte à vos demandes
  • Il faudra domicilier vos revenus chez moi
  • Etc…

Vous n’avez aucune obligation, si ce n’est que d’avoir un compte ouvert dans cet établissement sur lequel sera adossé votre prêt.

Si vous êtes joueur, profitez-en pour demander un compte sans frais et une carte bleue gratuite !

 

Dernier conseil :

N’oubliez pas la base

Tout est négociable, mais vous devez être « propre » .

Votre dossier doit se présenter sous son meilleur aspect :

  • Des comptes sains, sans découverts,
  • Une épargne régulière, même minime
  • Evitez les crédits à la consommation
  • Soldez vos prêts révolving, souvent souscrits par les cartes magasin

 

 

Et vous, dites-moi dans les commentaires, ce que les banquiers ont pu vous demander. Je suis certains que vous en avez une bonne à nous raconter

Au fait, vous avez pensé à retourner la photo en début d’article ?

Formation GRATUITE en 12 Modules Vidéo
111111111
Découvrez les 12 étapes INDISPENSABLES à connaitre pour réussir vos projets immobiliers...

Jérôme de 2ID

Salut Marc,
Je pense qu’il vaut mieux tout mettre sur la table d’un seul coup. C »est une preuve que tu sais ce que tu fais, tu connais tes objectifs.
Si a chaque accord de sa part, tu fais une autre demande, c’est toi qui aura l’air d’un marchand de tapis.
Le taux fais partie des différents points à négocier, et c’est le plus facile car les taux du marché sont sur le net (meilleur taux, etc)

Jérôme de 2ID

En effet le courtier est un bon intermédiaire, mais comme pour le banquier, il est bon de vérifier ce qu’il vous dit.
Certains ont tendance à vous orienter vers la banque qui leur rapporte le plus.
Ce sont aussi des commerçant …

Damien

Peut être ne faut il pas voir le métier de la banque sous cet angle. Effectivement ce sont des « commerciaux », et beaucoup sont objectivés… mais la relation avec son banquier est très importante, et j’en ai rencontré certains qui se prenaient pour des ptits malins! Mais une fois qu’on a fait son premier investissement dans une banque avec un conseiller qui nous parait efficace, pour le second on veut revenir dans cette même banque, même si le taux est à +0.1% qu’à la concurrence. Ne serait-ce que par le groupement des prêts au même endroit, c’est tout de même plus pratique d’avoir un seul interlocuteur. Et lorsqu’une relation de confiance est instaurée avec son banquier et que l’emprunteur prouve sa bonne gestion des investissements, le banquier défendra mieux le dossier pour l’obtention d’un prêt ultérieur.

Pour l’anecdote, un banquier m’a refusé la délégation d’assurance, et il sait très bien que c’est « interdit ». Néanmoins il m’a clairement dit qu’il peut refuser l’obtention du prêt… et ça il a le droit!
Articles récents de Damien : Prêt immobilier: hypothèque ou cautionnement bancaire?My Profile

vince

Personnellement, je ne suis pas d’accord avec ton article Jérôme.

Avec tout le respect que je te dois, aller voir les banques en guerrier et les résumer à des commerciaux n’est à mon avis pas la meilleure stratégie pour obtenir ce que l’on veut.

Perso, je considère la banque comme un membre de mon équipe. Quand une banque accepte de me suivre sur un projet (et j’en est consulté 19 pour mon dernier projet, donc je pense avoir une bonne vision de leur métier), j’estime qu’en contrepartie je me dois de lui amener des choses.

On ne peut pas tjs recevoir, recevoir, recevoir, sans jamais rien donner en retour. Le compromis, la solution gagnant-gagnant est à mes yeux (et je parle aussi par expérience) la meilleure solution: on obtient plus en donnant, et la relation en ressort bien meilleur.

Et sur le long terme, on s’y retrouve, car n’oublie jamais que l’on a plus besoin des banques que ce qu’elles ont besoin de nous (je parle d’un point de vue individuel).

Les banquiers sont des humains, et lorque vous allez vers eux en leur présentant votre projet avec enthousiasme et que vous leur faite sentir que vous avez besoin d’eux, vous leur donnez envie de vous accompagner dans ce projet, de faire partie de l’équipe.

Je ne dis pas que g totalement raison dans mon analyse et ma façon de fonctionner, je dit que c’est comme cela que je le ressens

A bientôt

vince

vince

Damien, je suis totalement d’accord avec tout ce que tu as dit.

Je pense que l’on a tout intérêt à être dans une relation appésée et de confiance avec son banquier.

Il doit devenir un partenaire de nos projets, et il faut qu’il croit dans nos projets, qu’il les défende au mieux auprés des analystes financiers et de sa direction.

Le crédit est un levier précieux

Jérôme de 2ID

Bonjour Vince, bonjour Damien

En effet, le banquier est l’un des membre indispensable de notre équipe. C’est d’ailleurs dans les premiers mots de mon article.
Dans une équipe, on ne change pas forcément les joueurs à chaque match, mais on leur demande le meilleur d’eux même.
Je pense qu’avec le banquier c’est pareil :
On dépose ses demandes, le banquier nous expose ce qu’il peut faire. Le reste c’est de l’humain; on négocie et chacun lâche un peu.
Le Gagnant/gagnant, je suis d’accord; mais votre prêt, vous l’avez pour 20 ans. Le banquier, s’il change d’agence dans 6 mois, il ne va pas vous demander votre avis.

Benito

Salut Jérome,

les IRA ne sont-elles pas plutôt intéressantes à négocier pour une résidence principale? effectivement, plus ce crédit est vite remboursé, mieux c’est, contrairement à un crédit pour du locatif, non?

Jérôme

Les IRA sont à négocier TOUT LE TEMPS.
Vous ne savez pas ce que réserve l’avenir, prévoyez donc le meilleur !

Le remboursement de sa résidence principale est le premier objectif.
Le remboursement anticipé d’un investissement n’est pas à exclure pour autant

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

CommentLuv badge