La vérité sur le rendement d’un investissement locatif ?

Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Calculez la rentabilité
Calculez la rentabilité de votre investissement

En consultant les annonces immobilières, il est fréquent d’y lire : « Idéal investisseur, rendement élevé». Et là, on vous prône fièrement des rentabilités de 5%, 7%. Ne vous fiez pas aux apparences, les chiffres peuvent êtres trompeurs.

Voyons ce que l’on entend par rendement locatif.

Comme pour tout type d’investissement, la rentabilité est le point fondamental qui permet de déterminer si un investissement est intéressant ou non.

Ce facteur mérite donc d’avoir toute votre attention.

Ne prenez pas ce calcul à la légère, sans quoi vous risquez de réaliser un investissement désastreux.

 

Petit rappel sur le rendement :

Afin que tout le monde parle de la même chose, voici ce que l’on entend par taux de rentabilité(ou rendement) ; prenons un exemple :

Vous allez à la banque pour y placer quelques économies et votre ami le banquier vous propose un livret avec un rendement de 2%.

Cela signifie qu’en y déposant 100 € pendant 1 an, la banque vous « donnera » 2€, c’est ce que l’on appelle les intérêts.

Pour un investissement immobilier, le principe est le même.

Au lieu de mettre votre argent à la banque, vous achetez un logement et au lieu de percevoir des intérêts bancaires, vous percevez des loyers.

Alors que la banque vous indique le taux de rentabilité de votre placement, pour un investissement immobilier, c’est à vous de le calculer.

 

Il y a 4 façons de calculer le rendement  d’un investissement locatif :

 

1/ Le rendement brut :

Il est calculé par rapport au prix de revient du bien et ne prend en compte que le montant annuel des loyers perçus (hors charges).

Le prix de revient comprend l’ensemble des sommes ayant été déboursées pour l’acquisition :

  • Prix d’achat
  • + Frais d’agences
  • + Frais de notaire
  • + Frais bancaires
  • + Travaux

 

Le calcul de la rentabilité brute est donc le suivant :

Taux de rentabilité brute (%) = 100 x (12 x Loyer mensuel) / Prix de revient

 

Exemple :

Un appartement est revenu à 62 000 € et les loyers perçus sont de 550 € par mois

Le rendement brut est de : 100 x (12 x 550) / 62 000 = 10.65%

 

Ce calcul est celui utilisé par les agences immobilières, mais le fait de ne pas prendre les frais annexes en compte rend ce rendement très éloigné de la réalité.

 

2/ Le rendement net :

Ce rendement permet d’obtenir la rentabilité en prenant en compte tous les frais inhérents à la location de l’appartement, mais on ignore ici les impôts (mais pas les taxes).

Il faut donc déduire :

  • Les mensualités de crédit
  • La taxe foncière et autres taxes locales éventuelles
  • Les assurances (Prêt, PNO)
  • Les assurances loyers impayés
  • Les frais de syndic (charges de copropriété)
  • Les frais de gestion (si vous passez par une agence, ou autre service payant)
  • Les frais d’entretien
  • Les vacances locatives
  • Electricité, etc

 

Le calcul de la rentabilité nette est donc le suivant :

Taux de rentabilité net (%) = 100 x (12 x Loyer mensuel)- (total des charges) / Prix de revient

 

Exemple :

L’appartement est revenu à 62 000 €, les loyers perçus sont de 550 € par mois et les charges annuelles sont de 5 269 €

Le rendement brut est de : 100 x (12 x 550) – 5 269 / 62 000 = 2,15%

 

Ce calcul est celui permettant dans un premier temps de déterminer la faisabilité de votre projet.

Si celui-ci est proche de zéro, il y a peu de chances que l’autofinancement se réalise car vous devez à ce calcul ajouter ensuite les impôts liés aux sommes que vous allez percevoir.

 

3/ Le rendement net net :

 C’est cette rentabilité que vous devez calculer. Il s’agit du rendement net après impôts.

C’est donc le plus complexe à déterminer car il dépend de la situation fiscale de chacun.

L’idée est de soustraire les impôts payés relatifs à cet investissement immobilier pour avoir une estimation finale.

Ce calcul, bien que complexe est important car c’est grâce à lui que vous verrez si votre investissement va vous rapporter de l’argent ou vous en coûter.

Le calcul de la rentabilité nette nette est donc le suivant :

Taux de rentabilité net net (%) = 100 x (12 x Loyer mensuel)- (total des charges) – (impôts) / Prix de revient

 

Exemple :

Notre appartement est revenu à 62 000 €, les loyers perçus sont de 550 € par mois et les charges annuels sont de 5 269 €.

Supposons que nous sommes dans la tranche d’imposition des 40% et que nous déclarons cet investissement immobilier au régime micro-foncier (abattement de 30%)

Calculons d’abord le montant des impôts : ((550 x 12)-30%)* 40% = 1 848 €

 

Le rendement net net est de : 100 x (12 x 550)- 5 269 – 1 848 / 62 000 = – 0.83%

 

L’exemple démontre ici l’importance de ce calcul, car certains facteurs peuvent rendre le résultat négatif.

Il est donc très important de prendre en compte le régime d’imposition qui sera adopté pour votre déclaration fiscale.

Dans la plupart des cas, le régime réel est bien plus avantageux car les intérêts d’emprunt, prélèvements sociaux et autres charges sont également déductibles des revenus générés par les loyers.

 

4/ Le taux de rendement interne (TRI) :

Malgré les calculs précédents de plus en plus complexes, les flux de trésorerie ne sont pas pris en compte.

Un investisseur qui emprunte la totalité de la somme pour investir et un autre qui paye cash obtiennent une rentabilité identique, ce qui n’est pas le cas dans la pratique.

 

Le TRI est donc le taux de rendement qui prend en compte les flux de trésorerie de l’investissement.

(Je ne détaillerai pas ici la méthode de calcul du TRI, que vous pouvez trouver facilement sur internet)

 

Reprenons notre exemple avec deux investisseurs, l’un achetant cash en apport personnel, l’autre achetant avec un emprunt de la quasi-totalité. Pour simplifier l’exemple, nous ne tiendrons pas compte des charges ni de la fiscalité :

 

Investisseur 1- Monsieur G. Ducache – Apport personnel –

Prix de revient : 62 000 €

Loyer mensuel hors charges : 550 € (soit 6 600 €/an)

Apport personnel : 62 000€

 TRI de G. Ducache :

Année 1 : – 62 000 € + 6 600 € = – 55 400 €

Année 2 : + 6 600 €

….

Année 20 : + 6 600 €

TRI = 9,64 %

 

Investisseur 2 – Monsieur I. Lamprinte – Emprunt quasi-total, avec apport de 10 000 € –

Prix de revient : 62 000 €

Loyer mensuel hors charges : 550 € (soit 6 600 €/an)

Emprunt : 52 000€

Apport personnel : 10 000 €

Taux de crédit : 4.5% TEG sur 20 ans

Mensualité : 329 € (3 948€/an)

 Tri de I. Lamprinte

Année 1 : -10 000 € – 3 948€ + 6 600 € = – 7 348 €

Année 2 : – 3 948 € + 6 600 € = + 2 652 €

Année 3 : + 2 652 €

Année 20 : + 2 652 €

TRI : 78 %

 

Pourquoi une telle différence ?

Les 2 investissements semblent identiques.

Leurs rendements bruts et nets sont identiques. Or nous sommes ici sur 2 investissements bien différents :

 Investisseur 1 :

Monsieur G. Ducache a engagé 62 000 € pour un gain au bout de 20 ans de 132 000 € (20 x 6 600 €)

Soit un bénéfice de 70 000 € (132 000€ – 62 000€)

Soit une performance de 113% (fois 1,13)

 Investisseur 2 :

Monsieur I. Lamprinte n’a engagé que 10 000 € pour un gain au bout de 20 ans de 53 040 € (20 x 2 656 €)

Soit un bénéfice de 43 040 € (53 040€ – 10 000€)

Soit une performance de 430% (fois 4,30)

 

Ceci montre bien l’intérêt de prendre en compte le TRI plutôt que le rendement, en particulier si l’investissement est réalisé avec un emprunt.

L’exemple démontre bien l’importance de l’effet de levier, qui rend le projet immobilier bien plus rentable qu’en investissant cash.

 

Oui, mais G. Ducache a gagné plus !

Reprenons nos deux investisseurs et disons que Monsieur G. Ducache utilise la technique de Monsieur I. Lemprinte.

En utilisant ses 60 000 € de cash et l’effet de levier du crédit, G Ducache pourrait réaliser 6 investissements au lieu d’un seul.

Ses revenus seraient donc multipliés par 6 au bout de 20 ans soit 258 240 € au lieu de 70 000 € (6 x 43 040 €)

 

Ce qu’il faut retenir :

Avant de vous lancer dans un investissement immobilier, il est primordial de maîtriser certains calculs, notamment le Taux de Rendement Interne.

Ces calculs sont des filets de sécurité qui vous permettent d’éviter de réaliser de mauvais investissements.

D’une manière générale, les meilleurs investissements sont ceux qui font appel au financement par l’emprunt et mobilisent le moins votre épargne.

Un investissement avec un financement intégral obtient un TRI infini car aucun capital de départ n’est engagé.

 

Et vous, pensez vous à faire tous ces calculs ? 

Dites moi dans les commentaires comment vous calculez la rentabilité de vos investissements.

 

 

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Regillif

Vos conseils sont avisés avec des calculs précis. J’en rajouterais un à mettre en premier : éviter de tomber entre les griffes d’escrocs organisés comme dans l’Affaire Apollonia qui a fait plusieurs centaines de victimes pour un montant de 1 milliard d’euro avec plus de 30 mises en examen à ce jour dont des notaires et des banquiers et des sociétés dont une banque. Voyez le site de l’association de défense des victimes https://asdevilm.org/. Le problème c’est qu’il est extraordinairement difficile de savoir à qui faire confiance puisque sont impliqués les plus grandes banques, les promoteurs et gestionnaires majeurs du marché et des notaires auparavant réputés, au-delà des dirigeants et des commerciaux de l’ex-société Apollonia. Tant que le législateur et la justice n’auront pas fait le ménage : exercez la plus grande prudence ou fuyez !

Guillaume

Salut Jérome,
Je viens de lire ton article qui date un peu maintenant.
J’y vois une belle boulette qui me surprend. D’ailleurs pourquoi personne n’a réagis…
Pour ce que tu appelle la rentabilité nette dans le point n°2, il ne faut pas déduire la mensualité du crédit !
Il y a une belle confusion avec le cashflow net je suppose…
Au plaisir et bravo pour ta petite série de vidéo sympas et inspirantes de Miami !
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David

Oui, effectivement je viens de constater cela aussi ! Incroyable qu’après 60 commentaires personne n’est rien dit ! A croire que les gens ne lisent pas les articles :p
Dans son exemple on a un rapport loyer/prix d’achat plutôt bon, mais Jérôme annonce une rentabilité nette de 2%.

Pour clarifier, le cash flow net prend en compte la mensualité du crédit, au contraire de la rentabilité nette qui l’ignore.
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Jérôme de 2ID

Bonjour Bassam

La simulation est ici réalisée uniquement en locatif.

Si vous voulez calculer le TRI avec un prix de revente au bout de x années (15 ans par exemple), il suffit de mettre dans la valeur de l’année 15 le montant de la revente estimée.

Pour les autres rendements, cette valeur n’est pas prise en compte (Comme pour un investissement en bourse, on ne compte pas la valeur de revente des actions dans leur rentabilité)

Charles de Liberté Financière

Salut Jérôme,
Personnellement, je trouve que pour savoir ce que rapporte vraiment, au bout du compte, un investissement immobilier locatif, il n’y a pas que les gains en espèces (liquidités) dont il faut tenir compte.
il faut aussi inclure le gain en valeur de l’immeuble chaque année, ainsi que la partie du capital remboursé à la banque (et payé par les locataires)
Même si cela ne représente pas de l’argent utilisable tout de suite, ce sont des gains qui seront comptabilisés dans le calcul du patrimoine net, c’est-à-dire la mesure de la fortune d’un individu.
A bientôt.
Articles récents de Charles de Liberté Financière : Les 4 Etapes Pour Devenir Un Investisseur Immobilier MillionnaireMy Profile

Anonyme

Article interessant mais il y a une chose qui me derange dans les conclusions: si M Lamprinte n’investit que 1/6 de son cash et laisse le reste sur un livret, c’est un mauvais calcul. L’emprunt se justifie s’il peut placer (que ce soit en immobilier ou autrement) le reste de son epargne avec une esperance de rendement superieure au taux de son credit immobilier.
Il ne faut pas non plus sous-estimer le risque de l’investissement immobilier. S’il arrive une tuile, il peut arriver de devoir continuer le remboursement sans qu’il n’y ait de rentrees pendant un temps. Il faut pouvoir l’assumer.

Jérôme de 2ID

En effet, mais comme vous pouvez le voir, plus l’apport personnel est important, plus le TRI diminue.
Il est donc préférable d’utiliser l’argent de la banque et celui du locataire pour l’investissement immobilier et placer son cash sur d’autres investissements rémunérateurs (assurances vies, dividendes, etc).
Comme baromètre supplémentaire,nous pouvons considérer qu’il faut que le rendement net net de l’investissement doit être supérieur au taux du crédit.

Didier

Un article bien démago (en même temps avec ton article 1 tu indiques clairement la voie que tu vas suivre) mais surtout erroné.

Tu confonds en effet TRI et rendement sur fonds propres. Les calculs de rentabilité servent entre autre à comparer des investissements entre eux. Le rendement fonds propres ne permet pas cette comparaison car il ne compare pas des investissements mais des modes de financement.
Ainsi un investissement avec une rentabilité faible mais réalisé 100 % à crédit aura un rendement infini.
Lorsqu’il n’est pas utilisé à bon escient le rendement fonds propre est un attrape nigaud. Pour te le prouver je te propose un deal. Pour tes prochaines vacances tu viendras en Guadeloupe je te donnerai un cent que tu exhiberas dans les rues en criant j’ai un rendement infini, j’ai un rendement infini.
Ton rendement est infini mais ton enrichissement resteras de un cent et tu n’iras pas loin avec un cent !
La diversification que tu mets en avant n’est pas à proprement parlé une stratégie d’enrichissement mais surtout une stratégie de gestion des risques.
Tu indiques (à raison) que l’argent qui n’est pas mis comme apport peut servir à autre choses par exemple en bourse pour un objectif de dividendes. Mais tu oublies que celui qui a mis de l’apport génère plus de cash flow et que celui-ci ne sert pas que comme papier hygiénique. Au lieu d’acheter 50000 € d’actions à t0, il dispose de près de 4000 chaque année et il aura ses 50000 € en 12 ans et demi. Pour comparer il faudrait alors connaître l’évolution de la bourse si le prix de l’action baisse il aura le même nombre d’actions encore plus vite (et moins vite si ça augmente bien sûr)
Bref ce n’est pas aussi simple que la caricature présentée où il faut toujours emprunter (et je ne parle même pas des conditions de crédit car à te lire on aura le même taux en empruntant 100 % que 30 % si c’est le cas de ta banque en effet ne mets jamais d’apport mais généralement les taux ne sont pas les mêmes)

Pour ne pas se coucher bête précisons que le TRI (le vrai) doit faire apparaître les valeurs actuelles nettes de flux de trésorerie dispersés dans le temps
Articles récents de Didier : L’Argent Des Autres : Une Vaste Fumisterie !My Profile

LIMOUSIN

je ne connais pas grand chose mais je pense qu actuellement les taux des prets etant tres bas les placament locatifs doivent etre tres interessants non ? peut etre encore + dans le saisonnier je parle
de la guadeloupe par exemple

Osamu

Superbe article très complet.
Je félicite l’auteur. J’aimerais rebondir dessus car j’ai moi même beaucoup galéré à faire ces calculs à la main en m’aidant d’un fichier Excel pour évaluer un bien avant de prendre ma décision.
Du coup j’ai automatisé tout cela dans un outil que j’ai mis en ligne qui peut être utilisé entièrement gratuitement:
http://www.rendementlocatif.com

Il prend en compte un tas de paramètres souvent très complexe à mettre en œuvre sous excel.

Je vous invite à le tester et voir si cela colle avec les explications de cet article.
Je serais également preneur de toute commentaire ou proposition d’amélioration.

Fred

Bonjour,

Article très intéressant. Il n’est vraiment pas facile selon moi de calculer la pertinence d’un investissement.

Dans mes réflexions sur le calcul du rendement, je me pose la question de l’intégration des intérêts d’emprunt… Est ce qu’il ne faut pas les intégrer aux charges annuelles?

Jérôme

Il y a en effet deux points de vue sur le calcul du rendement net :
1/ Vous déduisez les mensualités complètes du crédit. Ça plombe la rentabilité, mais c’est réellement ce qui vous reste en fin d’année
2/ Vous ne déduisez que les intérêts d’emprunt. C’est plus la méthode « comptable », car le remboursement du capital n’est pas une dette mais un acquis (je résume). Dans ce cas, la somme déduite change tous les mois, le rendement est donc soumis à une variation mensuel positive.

seguier

Ce calcul est vrai et faux. Il faut prendre 12 mois de loyer; exemple 300 € multipliés par 12 mois égale 3 600 € divisés par 0,07 égale 51 428 €. C’est le prix de l’investissement du logement que vous devriez normalement avoir payé. Si ce logement est payé comptent, le loyer perçue même avec les impositions sera toujours plus rentable qu’avec un crédit. C’est automatique. Il ne faut pas oublier : payer comptant, vous êtes tranquille, pas de dette, tout est bénéfice, mais voila c’est mon avis.

Jérôme

Désolé, mais là il n’y a aucune rentabilité.
Si Vous avez « dépensé » 51 000€ pour acheter un bien, les loyers perçus ne servent qu’a reconstituer cette épargne que vous aviez déjà. C’est seulement une fois reconstituée que vous gagnerez de l’argent.
De plus, si vous dépensez votre épargne pour acheter un bien, comment faites vous pour en acheter un second, un troisième, etc.
Regardez cet article,si vous ne l’aviez pas vu.

Bill

L’effet de levier permet de multiplier les gains mais aussi les pertes. En Bourse, cet effet est utilisé également.
Tout va bien quand le marché est en hausse. En revanche, quand le marché est en baisse ça devient la catastrophe.

Ce n’est pas raisonnable de s’endetter sur 20 ans avec un contexte de crise pareil. L’immobilier en Grèce, en Espagne, aux US, en Irlande, au Portugal et dans la plupart des pays européens est en baisse. De plus, la loi Duflot va encadrer les loyers. Au vu des salaires des français ce sera surement à la baisse. Ceci risque probablement de plomber la rentabilité des investissements locatifs.

Investir sans un sous c’est la cause de la crise des Subprimes. Acheter un appartement et payer votre crédit. Au pire si vous n’avez pas assez d’argent vous vendrez et vous récupérerez la plus value. Si le marché baisse on paie les intérêts et la moins value.

En gros: effet de levier = multiplication des gains ou des pertes.

Jérôme

Bonjour Bill
Il est vrai que dans tout investissement il y a une part de risque, en bourse comme en immobilier.
Arrêtez toutefois de généraliser tout ce que disent les média.

OUI, il y a une loi d’encadrement des loyers; Mais elle ne s’applique que dans certaines villes, rien ne vous oblige d’investir dans celles ci, elle ne touche pas les locations meublées, ni la location saisonnière.

OUI, il y a eu la crise immobilière aux US, mais ce sont généralement les propriétaires qui ne peuvent plus payer leur résidence principale. Ils se sont donc retrouvés…en location.

Malgré tout, il faut prévoir le pire dès l’achat. C’est pourquoi il faut acheter en dessous du prix du marché afin d’anticiper une baisse du marché en cas de revente.

payen

Bonjour,

Si je comprend bien une fois que l’on rentre dans un déficit foncier on obtient une rentabilité négative.

Je comprends pas pourquoi?

J’ai un appartement qui m’intéresse à 44000 € (je veux négocier 40000FAI)loyer de 322€ par mois.il y a un locataire en place jusqu’en 2015. Il y a des travaux a faire de 5000€ environ dans 2ans quand le locataire partira. Il paie 22€ de charge récupérable par mois. 15€ de charge fixe par mois avec une taxe foncière de 450€.
Si je suis ton raisonnement ma renta brute:
31000 achat
4000 frais d’agence
1000 frais bancaire
3500 frais de notaire

total 39500€
renta brute 9.78%

Renta net:
taxe foncière 450€
charge non récupérable 180€ par an
crédit sur 20 ans environ 255€ par mois soit 3060€ par an
assurance prêt environ 150€ par an
assurance habitation environ 150€ par an
frais syndic environ 300€ par an

soit un total de charge de 4290 € par an
renta net -1.08%

sans impôts et prestations sociale…….

Comment un bien aussi intéressant ne soit pas rentable. Il est acheter 30% en dessous du prix du marché et le loyer équivaut à celui de la ville où il est présent.

merci de ta réponse

Jérôme

Bonjour,
L’affaire a l’air intéressante, je l’ai donc passée dans mon calculateur de rentabilité.
La différence dans nos calculs se fait sur le montant de remboursement du crédit :
39500€ à 4% sur 20 ans = 239 €
39500€ à 4% sur 25 ans = 209 € (et à 4% je compte large)

Si comme la banque, nous ne prenons en revenus locatif que 70% du montant des loyers, nous avons : 322 x 0.7 = 225 €.
Il est donc préférable que la mensualité du prêt soit inférieur à 225 €/mois
La rentabilité net est alors de +0.70% POUR L’INSTANT.

Dans deux ans, tu pourra embellir ton appartement et optimiser le loyer, avec la déco, les aménagements, la location meublée, etc.

Ne tourne donc pas le dos à cette affaire, négocie le prix au plus bas et met les banques en concurrence pour avoir les meilleures conditions.

Bonne continuation

payen

Bonjour,

Merci pour le retour rapide. Je comprend ton raisonnement mais du coup ayant un renta net proche de 0% et si je suit ce que tu explique plus haut cette affaire n’est pas si intéressante que cela car il faut que j’ajoute dans 2 ans 2 loyer perdu par an et même si j’augmente mon loyer il me faudra plus que cela sans compter les travaux de rafraichissement chaque année et les impôts ainsi que les prestations sociales. Donc du coup tu me conseil de négocier au max ce que je comprend mais pour bie »n faire et si je comprend bien ton texte sur la rentabilité il faut avoir environ 2 à 3% de renta net pour avoir de l’autofinancement. En tout cas merci encore

marie-a

J’ai un peu de mal à comprendre quelle est le meilleur rendement : pas de ma faute, je commence juste à étudier un projet d’investissement locatif en meublé (fiscalement plus intéressant à mon avis). Voici donc le détail de mon projet concernant l’achat d’un studio de 20 m2 dans une résidence de 2008 et que je meublerai.
Prix d’achat : 40000 € + frais de notaire
Pour l’instant, je sais que la taxe foncière est de 585 €, et les charges de 45 €/mois.
Je peux louer le studio 350 €/mois
Je compte apporter 30000€ et faire un emprunt d’environ 12500 € sur 3 ans.
Serait-il plus judicieux de faire un apport moins important ?
Vous voyez : j’en suis qu’aux premiers balbutiements !…..

Jérôme

@ Marie-a

Tout dépend de vos objectifs.
Avec votre gros apport et un petit prêt court, ce bien va rapidement vous rapporter de l’argent, mais vous n’aurez alors plus d’épargne de disponible.
Les loyers perçus ne servirons qu’a reconstituer cette épargne, ce qui prendra environ 8 ans (je ne compte ni les charges ni les impôts).
Votre apport n’est toutefois pas perdu, car il est investi dans la pierre.

La question est : Et après ?
Si vous souhaitez vous arrêter là, pourquoi pas, mais si vous souhaitez continuer a investir, vous n’aurez plus d’apport pour les autres. Je vous conseille alors de diminuer celui afin de garder de l’épargne qui peut également générer des revenus.

Arnaud

Pourquoi ne prenez-vous pas en compte les frais dans le calcul du TRI?
Avec par exemple des frais annuels de 2000€ (je ne sais pas si c’est réaliste):
– investisseur 1 aurait un bénéfice de 30000€ soit une performance de 48%
– investisseur 2 aurait un bénéfice de 3040€ soit une performance de 30%
La conclusion serait inversée.

Jérôme

@ Arnaud

Le TRI est un calcul basé sur les flux de trésorerie par rapport à l’argent engagé dans l’opération.
Les frais entrent en compte lors du calcul de la rentabilité, ce qui est différent.
C’est pour cela qu’il faut faire TOUS les calculs et non un seul

Happynet

Est ce que plus simplement il ne faut pas juste calculer la durée du prêt pour que le montant des remboursements ne dépassent pas le montant des loyers nets!?…

Benito

pour reprendre la question de Happynet, est-il intelligent de faire un apport de l’ordre de 10% lors de l’achat(en ayant tout de même fait une bonne affaire) pour aider à l’autofinancement? (Ca revient un peu au même que de faire un « effort d’épargne » en rajoutant un peu de notre poche tous les mois)…
Quelle est le mieux ?
pour celui qui dispose de pas mal de cash, ça serai l’idéal pour réaliser une opération blanche , surtout aux yeux de la banque et ainsi continuer à investir!
qu’en pense-tu Jérome?

Jérôme

Pour moi placer son épargne dans un investissement n’est pas un bon calcul.
Une partie de vos revenus locatifs servants à reconstituer cette épargne.

L’idéal est d’avoir un excédant de trésorerie entre les revenus et les dépenses grâce à la longue durée du prêt.
Vous mettez cet argent de côté (placé et générant des intérêts), ainsi vous pourrez rembourser le prêt par anticipation sans avoir avancé un seul euro.

Didier

 »

Pour moi placer son épargne dans un investissement n’est pas un bon calcul.
Une partie de vos revenus locatifs servants à reconstituer cette épargne.
 »

Si tu as emprunté une partie de tes revenus locatifs sert à rembourser le banquier plus à payer les intérêts et frais annexes (assurance…)

 »

L’idéal est d’avoir un excédant de trésorerie entre les revenus et les dépenses grâce à la longue durée du prêt
 »

Généralement le taux du prêt augmente quand la durée du prêt augmente ce qui augmente encore le coût (qui augmente aussi même à taux identique) Augmenter la durée est, sauf cas particuliers (TMI très importante, inflation galopante …) une fausse bonne idée. Vous avez tort de raisonner à court terme car ce que vous croyez gagner à court terme vous le payez fort sur le long terme (votre cashflow est plus gros de quelques dizaines d’euros pendant la durée du prêt le plus court mais il est plus faible de plusieurs centaines d’euros les dernières années)

« .
Vous mettez cet argent de côté (placé et générant des intérêts), ainsi vous pourrez rembourser le prêt par anticipation sans avoir avancé un seul euro.
 »
Oui mais cela passe encore parce que les taux de prêts sont excessivement faibles (et la déductibilité des intérêts d’emprunt fait encore baisser le taux réel du coût du crédit)
Vous ne tenez pas compte non plus des éventuels impôts sur les intérêts de votre placement.
En fait l’intérêt d’emprunter plutôt qu’utiliser votre épargne est fonction des taux de l’emprunt et du placement
CAR IL N’Y A QU’UNE REGLE
il est TOUJOURS plus intéressant de payer cash plutot qu emprunter SAUF si vous placez à un taux supérieur de celui de l’emprunt (et il faut comparer les taux réels incluant la fiscalité -dans les deux sens- et les frais annexes)
Si vous empruntez au taux des crédits revolving pour placer votre épargne sur un livret A croyez-vous réellement faire une bonne opération ?
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Lavj

Bonjour, j’ai appris que pour tout investissement, il faut tenir compte aussi de la VAN (valeur actualisée nette) plus que le TRI, car elle prévoit les flux de trésorerie positifs – négatifs de l’année 1 à X (rendement actualisé) et si le montant est positif, ça vaut la peine d’investir…

HENRI

Bonsoir,

Article très intéressant mais une nébuleuse m’apparaît:
Pourquoi dans le cas investisseur 2 on ne met pas la 1ère année le crédit en négatif de 3948 € ?
Comment trouvez-vous le 78 % ? je ne comprend pas le cheminement
Merci pour la réponse

romuald

Le calcul du TRI est faux. Le rendement net net est négatif donc le TRI aussi…

vous n’avez pas enlevé les charges ni les impôts aux loyers.

De plus, les loyers augmentent chaque année ainsi que la taxe foncière (plus vite en plus…) et les charges de copropriétés. Vous avez aussi pris une mensualité constante qui ne prend pas en compte le capital remboursé chaque année.

Cependant j’ai bien compris que vous faisiez toutes ces simplifications pour donner un exemple simple, et vous avez globalement raison. J’insiste cependant qu’on en peut pas laisser les choses en l’état car une TRI négatif n’est pas sans conséquence: l’acheteur devra mettre de l’argent de sa poche tous les ans !!!! et la banque n’aime pas cela du tout…

Jérôme

@ Romuald

Comme je l’ai mentionné dans l’article, j’ai simplifié l’exemple afin de faire comprendre le principe sans s’embrouiller dans les chiffres.
En effet, tous les flux de trésorerie sont à prendre en compte.

andre

Bonjour Jérôme,
Je suis nouveau et novice en matière d´investissement, finance etc… malgré ma cinquantaine.
J´ai toujours eu du mal avec la règle de trois, alors imagine avec le reste.L J´ai toujours détesté les maths.
Et plus j´avance dans les commentaires et plus, il me semble qu´il faut avoir une connaissance approfondit en calcul.
N´y a-t-il pas des conseillers qui pourraient faire ce boulot?
D´içi 2 mois je rentre en France après 8 ans d´absence et je compte investir l´immobilier.
Merci Jérôme pour ces conseils intelligents et judicieux.
J´aime ton site et il va m´être grandement utile.
amicalement
André

Tristan

Bonjour à tous,

Je suis en train de réaliser l’achat d’un studio qui offre d’après les calculs une rentabilité net net de 6,37%

Je vois que vous êtes très éclairé en matière de financement et je sollicite un conseil pour faire mon montage de crédit

Je vous explique la situation :
– Il coute 51200€ FAI, charges de notaires et de banque incluses.
– Il y a déjà un locataire en place qui paye 370 euros (dont 10 euros de charges de copro), Et aucune charge pour le propriétaire.

D’après les simulations via une très bonne application de tablette, il resterait 274€ de loyer par mois, net de charge.

– De mon côté j’ai 60000€ d’épargne en banque.

J’hésite entre 2 montages différents :

1. Faire un emprunt total sur 15 ans, c’est à dire 53000€ , ce qui donne des mensualité de crédit 340€ environ ( ce qui est supérieur aux 275€ de loyer), et placer le reste de l’argent sur un compte PEL à 2,5%.

2. Ou alors Faire un apport de 10000€, ce qui fait baisser la mensualité du crédit à 275€/mois, et également placer le reste de l’argent sur un PEL.

En considérant un TEG de 3,78% ( je vais bien entendu essayer de faire jouer la concurrence entre les banques et de le faire baisser),

La première solution apparait être la plus fructueuse, mais ce qui m’embête c’est d’avoir une mensualité plus élevée que le loyer.
La deuxième apparait plus sécurisante mais apporte moins d’argent et réduit le capital placé en banque.

En sachant que m’on objectif est d’augmenter rapidement mon patrimoine immobilier, est-ce que vous pourriez me donner votre avis sur ce mode de financement…?

Merci d’avance

Jérôme

Bonjour Tristan

En me basant sur le taux moyen actuel, a 2,60%, votre mensualité sur 15 ans est de 355€
Pour 25 ans, il est de 3,20%, et les mensualités sont donc de 256€
Pour une banque, le loyer retenu sera de 370 x 0,7= 259€

Donc si vous empruntez sur 25 ans, le loyer finance l’appartement et c’est une opération blanche pour la banque.
Vous vous constituez un patrimoine, sans toucher à votre épargne.

ANDREU

Bonjour
Le TRI avec effet de levier, parait la solution idéal d’investissement.
Mais à 68 ans, il n’est pas impossible d’emprunter, mais le coût prohibitif de l’ assurances annule tout l’intérêt de faire appel à l’emprunt.

Alex

Bonjour,
Très bon article. Cependant je ne comprends pas le point suivant : vous dites que le TRI est à prendre en compte car « Un investisseur qui emprunte la totalité de la somme pour investir et un autre qui paye cash obtiennent une rentabilité identique, ce qui n’est pas le cas dans la pratique. ». Or : en effet c’est bien le cas si on calcule le Rendement Brut; mais si on calcule le Rendement Net, ca n’est pas le cas, car celui qui paye la totalité aura le montant du crédit en moins dans ses charges, et donc une rentabilité plus élevée que l’autre personne qui elle rembourse son crédit.
A moins que je n’ai raté quelque chose ?

Merci, en tout cas l’article m’a beaucoup aidé.

Hors Service

Bonjour,

Je trouve l’article très intéressant sur la totalité des sommes à prendre en compte, mais j’ai pas mal de difficultés quand à savoir exactement les montants qu’ils représentent et comment les connaitre à l’avance.

Comment faites vous pour connaitre le montant des travaux à vue de nez ? comment connaitre le montant des frais bancaires à l’avance ? les frais d’entretien (un peu vague …) ? le montant des assurances ? …

Jérôme

Bonjour,

Il faut pour obtenir ces montants, faire les demandes auprès des banques (sinon, comptez 500€, ou 1% si c’est un courtier,c’est le maxi).
Les simulateurs en ligne vous donne une estimation des assurances.
Si vous n’êtes pas à l’aise pour le chiffrage des travaux, demander un devis à une entreprise « tout corps d’état ».
Les frais d’entretien sont liés par exemple à la maintenance d’une chaudière, qui est obligatoire.

Paul

Pour le cas des SCPI (société civile de placement immobilier), la formule du calcul d la rentabilité est la suivante : (dividende versé au titre de l’année pour une part / prix de souscription d’une part) *100. Ce rendement est net de frais de gestion. Le placement en SCPI est idéal pour diversifier son patrimoine et faire un placement sur le long terme (5,13% de rendement moyen pour l’année 2013).

Anthony de lesclesdelinvestissementimmobilier.fr

Bonjour,
Un article très intéressant sur l’importance du TRI dans la démarche d’investissmeent immobilier !
Le rendement brut d’un bien est important au départ, pour différencier les bonnes affaires des mauvaises (par rapport au marché local).
Mais le TRI est ce qui doit diriger notre stratégie. Le TRI prend en compte à la fois la rentabilité intrinsèque du logement, mais également l’aspect financement (et donc flux de trésorerie), qui est tout aussi important !
C’est l’erreur que j’ai faite lors de mon premier investissement. Une bonne rentabilité brute et nette, mais un TRI qui aurait pu être beaucoup mieux…
Anthony

oriol

Bonjour Jérôme,

Article très intéressant. Avant tout investissement, ces calculs sont en effet impératifs.
Il me semble que tu oublies d’intégrer dans le calcul des impôts la CSG-RDS de 15,5% à appliquer sur les revenus fonciers. A ne pas oublier car cela change radicalement l’analyse.

Cdlt,

Matthieu

Jeanphilippe

Bonjour,

Article super interessant et vraiment très clair ! cependant, j’ai une petite question, comment obtiens tu 78% de TRI ? j’essaye tant bien que mal de recalculer avec excel notamment mais je n’y parviens pas . je tombe a 36%… merci de votre aide !
bonne journée

debreuille

je veux vendre un ensemble immobilier composé de 12 appartements, (é garages et ‘é places de parking sur une surface de 3925 m2 avec un rapport net ( foncier déduit) de 98875 € le tout en très bon état quel pourrait être le prix que je peux demander?

Sophie

Bonjour, en lisant cet article (très bien expliqué d’ailleurs) ainsi que les commentaires, je tombe sur cette question restée sans réponse. Même si c’était il y a quelques mois, la réponse intéressera surement l’auteur ou d’autres visiteurs.

Pour les immeubles de rapport en général, au lieu d’utiliser le prix au m² moyen dans la zone pour évaluer le prix de vente, on utilise le rendement actuel pour estimer le prix qui permettrait à des investisseurs de s’intéresser à votre bien.

Ainsi, si les revenus sont de 98875€/an, et qu’on estime qu’un investisseur ne s’intéressera à votre bien que si la rentabilité nette qu’il en retire est de 7%. Alors il le prix de vente serait de 98875/0.07 = 1 412 500€.

Notes :
– 7% c’est un exemple mais pour ce type de bien n’imaginez pas trouver acheteur en dessous de 5% de rentabilité nette. Regardez ce qui est proposé par d’autres vendeurs dans votre ville/département.
– Mon calcul, volontairement simplifié, ne prend pas en compte d’éventuels frais (notaire, agence, travaux…) qu’il faudrait alors prendre en compte.

En espérant que cela vous aide

David

Jérôme,

Bravo pour l’article, qui explique bien l’importance des calculs de rentabilité afin de déterminer la qualité d’un bien.
Personnellement, j’ai tendance à souvent raisonner en cashflow net (ce qui est différent de la rentabilité nette) : je fais la différence entre les rentrées et les sorties à l’année (y compris la fiscalité), et je vois si je gagne ou perd de l’argent.

Ca n’enlève rien à l’utilité de toutes les autres méthodes.
Sympa tes articles de fond comme ça 😉
Articles récents de David : 9 idées fausses sur l’argent et comment elles affectent votre vieMy Profile

Alain

Bonjour

Je pose brièvement une question . Comment trouver un studio de 60000 € fai pour un loyer de 350 € / mois . Personnellement , après avoir visité une cinquantaine de studios j’en ai trouvé que 2 loués 300€ par mois Pour 350 € / mois c’est plutôt 70000 à 85000 dans ma ville ( RENNES ).

Je reviendrai sur ce site car il est très intéressant .

Bonne journée à tous .

Henri

S’investir dans le domaine immobilier me semble très convainquant,selon notre rentabilité bien sûr.Mais la défiscalisation et les arnaques sont toujours les problèmes depuis quelque temps.c’est pour ça que je contacte un courtier

BJ

bjr
j’ai besoin de conseils.
je veux vendre un local de 600m2 sur terrain de 3000m2 en bordure de RN7 aux abords d’une zone commerciale d’une ville moyenne.
Ce local est occupé par 2 artisans commerçants avec 2 baux (classiques 3 6 9 ) distincts .
ces 2 locataires me versent respectivement tous les mois (1049 et 1133 euros HT ) = 31420 euros TTC/AN de location…
A quel prix( une fourchette) ,je peux afficher cet ensemble à la vente?

d’avance merci

Sophie CATALA

Un bon prix serait un prix compris entre 330 000€ et 430 000€.
(31420 / 0.07 = 448 857€ ) (0.07 = rendement attendu par un investisseur : ici 7%)
S’il s’agit d’une grande ville ou d’une ville a potentiel locatif élevé ou avec une bonne évolution démographique, tablez sur la tranche haute, sinon préférez être autour de 320000€ pour que l’acquéreur ait une rentabilité qui approche les 10%

Hirtz Michele

Bonjour,
Je souhaite avoir l’estimation de la valeur vénale d’un local commercial pour une sortie d’indivision
Le notaire de ma sœur l’estime en rentabilité brute et de ce fait estime que l’estimation n’est pas assez élevée
Local 60 m2 à bourg la reine 92340
Loyer annuel brut 15000E
Taxe foncière payée par le locataire
Frais et charges à déduire de la déclaration d’impôt 3330E
Moi je pense que l’on doit estimer en rentabilité nette soit en déduisant les 3300 E
Pouvez vous me dire à combien je peux l’estimer raisonnablement
On m’a également conseiller de déduire les frais de notaire
Merçi de bien vouloir me répondre

Jérôme

Bonjour,
En effet, il est préférable d’enlever les frais de notaire qui sont externe à la valeur du bien (contrairement aux taxes et impôts).
Je ne peux vous donner une valeur,car cela dépend aussi de la localisation et du potentiel du commerce; mieux vaut voir un agent immobilier local.

flb

Bonjour,
Débutant dans le raisonnement d’un investissement, je vous fais confiance.
Mais comment pouvez écrire: 100 x (12 x 550) – 5 269 / 62 000 = 2,15% ?
Il y a des règles en calcul, je pense que vous vouliez écrire: (((12 x 550) – 5269)/62 000) x 100 = 2.15%
Et vous parlez en € constant, j’imagine…
Bien cordialement.
FLB

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