10 + 5 critères pour choisir votre investissement locatif

Définissez vos critères
Définissez vos critères de choix

En matière d’investissement immobilier, vous entendez souvent que la bonne affaire est faite sur le prix d’achat, pas sur le prix de revente ou de location. Il est donc indispensable de bien acheter.

Mais qu’est-ce que ça veut dire « bien acheter » ?

 

 

 

 

Définition d’un bon achat :

Un bon achat dans l’investissement immobilier va être celui qui :

  • Permet de s’autofinancer avec le montant des loyers, y compris les frais et les impôts
  • Génèrera une plus-value en cas de revente immédiate
  • N’aura pas de vacances locatives ou très peu car il répond à une demande forte du marché

Ces principes de base sont d’une logique absolue, toutefois, pour être appliqués, ils doivent répondre à certains critères parfois difficiles à déterminer.

Contrairement aux idées reçues, bien acheter ne signifie pas « acheter pas cher ».

Si vous trouvez par exemple un T2 à 30 000€ à Riom-ès-Montagnes (Je vous laisse trouver où c’est !), il y a peu de chance que vous fassiez une bonne affaire, car il n’y aura quasiment personne à mettre dedans. Le même T2 à Montpellier (Et oui, pas toujours Paris) à 45 000€ sera, lui, une bien meilleure affaire.

Donc avant de vous lancer tête baissée sur les sites d’annonces immobilières, choisir une grande ville et faire un tri par Prix (croissant) ; il va falloir que vous définissiez des règles de recherche.

Au terme de vos recherches ciblées, vous aurez (peut-être) trouvé quelques biens qui suscitent un intérêt. Ce n’est que là qu’interviendra la prise de contact avec le vendeur et la négociation.

 

Afin de vous guider dans la définition de VOS règles je vais vous proposer :

  • 10 critères de pré sélection

  • + 5 critères que VOUS devrez déterminer pour affiner vos recherches

  Mes 10 critères pour choisir un investissement locatif.

1/ Commencez par investir à proximité de chez vous. Pour plusieurs raisons :

  •  Vous pourrez visiter plus facilement lors de vos recherches
  • S’il y a des travaux, ils seront plus facilement gérables ou réalisables par vous-même.
  • Il sera plus facile de gérer les locataires en étant à proximité (ou l’agence si vous délégués la gestion)
  • Mais surtout, vous connaissez votre secteur. Il vous sera plus facile de déterminer l’évolution de la ville ou du quartier que vous habitez que celui d’un secteur inconnu.

2/ Le bien doit répondre à une demande. N’achetez pas dans une zone sinistrée sous prétexte de prix alléchants ! cherchez des secteurs en pleine croissance, là où il y aura encore de la demande dans 5, 10,15 ans.

3/ L’emplacement est primordial. Vérifiez en particulier la proximité des transports, stationnements, écoles, commerces, équipements de loisirs. Préférez des centres villes ou quartiers actifs plutôt qu’un secteur sans commerces ni commodités.

4/ Ne surestimez pas le loyer. Regardez les annonces de biens à louer dans le quartier. Il y a peu d’élasticité dans le marché locatif. Vous ne pourrez louer qu’au prix du marché.

5/ Préférez les T1 ou T2. Les loyers sont proportionnellement plus élevés et les locataires ne restent pas trop longtemps. C’est l’occasion d’augmenter les loyers et/ou de se débarrasser d’éventuels locataires indélicats. Ces surfaces doivent bien entendu correspondre à une demande du secteur.

6/ Bannissez les Rez-de-chaussée sur rue. Souvent moins cher, ils se louent très mal car bruyant, et peu intime. La revente est également difficile, pour les mêmes raisons.

7/ En étage, au-delà du second, si l’immeuble à plus de trois étages, l’ascenseur est indispensable. Préférez malgré tout, les étages bas (1er ou 2ème). Les charges sont moins élevées et beaucoup de gens n’aiment pas les ascenseurs.

8/ Attention au stationnement. A moins d’être situé en plein quartier universitaire et destiné à des étudiants, votre logement doit être à proximité d’un moyen de stationnement gratuit s’il n’est pas pourvu d’un parking privé. L’achat et la mise en location optionnelle d’une place de parking ou garage peut-être une bonne option dans certains cas. Si votre locataire ne loue pas votre parking, vous le louez à quelqu’un d’autre.

9/ Cherchez des travaux. Les logements à rénover sont souvent moins cher et facilement négociables. Le vendeur ne connait pas forcément le coût des travaux à réaliser, vous pourrez alors gonfler cette estimation lors de la négociation.

10/ Le rendement net doit être supérieur au taux de crédit.

 

VOS 5 critères personnels :

Les éléments ci-dessus sont des généralités. A vous à présent d’affiner vos recherches en fonction de votre environnement et de votre type d’investissement.

Par exemple :

  1. Quartier et/ou arrondissement
  2. Type d’immeuble (Architecture moderne, standard, haussmannien, etc)
  3. Type de logement (T1, T2, T3, maison, etc)
  4. Mode de chauffage
  5. Age de l’immeuble ou de la dernière rénovation

Pour vous aider à déterminer vos critères de recherche, vous pouvez vous aider de ceux énoncés sur ce site.

A vous de jouer :

A présent, prenez une page blanche et listez vos critères de choix.

C’est grâce à cela que vous pourrez commencer vos recherches de manière éfficace, sans vous disperser

Et maintenant :

Dites-moi ci-dessous quels sont vos règles pour commencer vos recherches.

 

 

Formation GRATUITE en 12 Modules Vidéo
111111111
Découvrez les 12 étapes INDISPENSABLES à connaitre pour réussir vos projets immobiliers...

Marc

Bonjour Jérôme,

Je n’ai pas encore de règles de recherche car je suis pour l’instant en phase « documentation ».
Mais je peux te dire que ton article est vraiment complet, il décrit bien ce qu’il faut prendre en compte pour ne pas se tromper, je l’ai même archivé pour le garder sous le coude!

Je rajouterais peut être deux critères :
1) se renseigner auprès des voisins pour savoir ce qu’ils pensent de l’immeuble, du quartier, etc. Car même si on habite pas loin on peut avoir un faux a priori.
2) se renseigner en mairie/cadastre pour voir s’il n’y a pas de projet de construction ou autre dans les années qui viennent et qui pourrait faire chuter drastiquement le nombre de prétendants à la location.

Je te dis à bientôt,
Marc.
Articles récents de Marc : Le piège des crédits renouvelablesMy Profile

Jérôme de 2ID

Merci Marc pour ces deux précisions.

1) En effet, le renseignement auprès des voisins peut être intéressant, notamment pour avoir une estimation réelle du montant des loyers et des charges dans l’immeuble.
2) Si tu investi en centre ville, il y a peu de chance qu’il y ai de gros changements. Toutefois savoir anticiper l’arrivée d’une ligne de tramway par exemple dans un quartier un peu excentré peu devenir un gros avantage pour la location future.

A bientôt

lola64

Bonjour

merci pour cet article super intéressant. Je désire aussi investir dans l’immobilier locatif pour mon premier achat immobilier. Cet envie m’est venu en visitant le site du gouvernement pour en voir les bases http://gouv.tv/19 et je me suis dit que c’était le moment pour moi aussi de me lancer. Vos quelques conseils me seront d’une grande utilité dans ma démarche et pour commencer. C’est parti pour arrondir les fins de mois difficiles xD ^^
Sinon je rajouterais dans ton article Créer une alerte mail sur les sites d’annonces immobilières afin d’être mis au courant dès qu’un bien peut correspondre à nos critères, pratique pour ne pas se taper tous les sites immobiliers tous les soirs ^^

Jérôme de 2ID

Bonjour Lola
Je ne connaissais pas ce site du gouvernement, mais bon, ils font la promotion de leurs dispositifs de défiscalisation.
Ils ont le mérite d’exister, mais pas celui de faire gagner de l’argent aux investisseurs.
Pour payer moins d’impôts, mieux vaut exonérer les intérêts d’emprunt d’un bien qui vous rapporte et dont vous êtes libre de son utilisation sans restriction du prix des loyers (aujourd’hui 20% sous les prix du marché).

Concernant le fait des mettre des alertes : OUI
Ici, le thème de l’article est « les critères de choix »;
La partie recherche arrive dans le prochain article avec un outil bien utile que j’offrirai.

PS : Pour être sûr de ne pas louper ce prochain article, téléchargez mon guide gratuit, vous serez prévenu en priorité.

Jérôme de 2ID

En effet Martine, l’emplacement est l’un des critères très important dans le choix d’un investissement.
Les autres critères ne sont tout de même pas à négliger car un appartement en centre ville, mais au Rdc sur un carrefour près d’une pizzeria n’aura tout de même pas beaucoup de preneur …
Il y a donc l’emplacement, mais l’environnement en fait parti

PS : Désolé pour le retard de parution de votre post, mais il était passé dans les indésirables.

Danydu06

Je ne suis pas d’accord avec ce raisonnement, la location étudiant plus saisonnier les 3 mois restants permettent de rentabiliser fortement l’investissement.
Mais je suis évidement d’accord avec le fait que ce moyen de rentabiliser est chronophage….
On n’a rien sans efforts

Lionel

Salut!
Article très intéréssant.
J’ajouterais comme 10ème critère (au lieu du rendement net > taux du crédit) le cashflow. Je pense que le plus important d’un point de vue « impact sur sa trésorerie » est le cash que génère le bien. En effet, si le loyer > crédit+charges+taxes+impôts, alors c’est tout bon car l’investissement est autofinancé. Autrement dit, le bien s’autofinance si le cashflow (=loyer-crédit-charges-taxes-impôts) est nul ou positif. La renta net peut très bien être > taux du crédit alors que le cashflow est négatif. C’est d’ailleurs tout l’intérêt de regarder le Taux de Rendement Interne.

Clem

Un récit passionnant! J’ai un site web où je fais des brêves sur l’immobilier. Ce secteur n’est pas simple pour tout le monde. C’est possible de vous demander de quelle manière vous avez récupéré ces renseignements
Articles récents de Clem : reduire mes impotsMy Profile

Sébastien

Bonjour,
Je rajouterai « l’audit du voisinage »
Il y a un an, en achetant 4 lots sur 7, je me suis rendu compte que après qu’il y avait certains locataires bof bof…
Si vous achetez qu’une partie de l’immeuble, portez attention à ce point.
Seb

May de VPI Finance Club

Bonjour,
Je doute que le cashflow revient à devenir nul, c’est pratiquement impossible sauf peut être qu’on tombe sur un bien ayant un bon emplacement mais là il faut du temps pour générer un rendement comme dans tout investissement.
L’investissement locatif représente un investissement attractif et de plus en plus sollicité car il est facile d’accès. Il permet, non seulement, de compléter ses revenus, de se constituer un patrimoine mais aussi une possibilité de baisser ses impôts.
A mon avis ce qui le rend attractif par rapport aux autres formes d’investissements c’est que l’investissement dans l’immobilier locatif est le seul investissement que les banques sont prêtes à financer à crédit. Cette pratique permet au particulier de se constituer un patrimoine immobilier financé en partie ou en totalité par la banque dans un premier temps. Attention, pour être financé par la banque, le particulier doit disposer d’une capacité d’endettement suffisante pour demander le prêt et qu’il ait les capacités financières de le rembourser. L’achat grâce à l’emprunt permet au particulier d’acquérir ce bien sans l’avoir réellement payé. Enfin, grâce aux revenus perçus, il pourra rembourser sereinement son emprunt.

May

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

CommentLuv badge