Attention au faux pas

Attention au faux pas

L’un des point important de l’investissement immobilier est d’investir avec sa tête et non avec son cœur.

Et bien, malgré ce conseil, j’ai moi-même failli faire cette erreur qui aurait pu me coûter TRÈS cher.

L’histoire commence début décembre 2012, lorsqu’un (une) agent immobilier me contact pour me dire « Monsieur YVON, j’ai ce que vous cherchez ! ».

Il s’agit d’une bâtisse à rénover pour y créer des appartements, en plein centre de la petite ville où je projetais d’investir depuis longtemps.

Cette ville est en plein développement, la demande existe.

Le bâtiment est à 300m du centre-ville, 300m de l’école, 800m du collège, 400m de deux supermarchés ; et malgré tout au calme.

Il s’agit d’une succession et les héritiers ont cette bâtisse sur les bras et veulent s’en débarrasser au plus vite.

Il y a 150m² au sol sur deux niveaux composés de :

  • Un Atelier au RDC à transformer en appartement T3 de 80m²
  • Un appartement de 90m² à rénover
  • Un T3 duplex en cours de création à finir de 80m²
  • Un T2 duplex de 50m² à créer à la place d’une remise et son grenier.
  • Deux garages, une place de stationnement extérieure et une cour fermée de 300m²

 

Allez, parlons argent maintenant,

Et c’est là que ça se complique :

Prix annoncé par l’agence 350 000€. Evidemment je dis que c’est trop élevé compte tenu des travaux. Le prix tombe tout de suite à 300 000€.

Je fais faire les devis par une entreprise que je connais, spécialiste en grosses rénovations tout corps d’état, avant de faire une offre.

Montant des travaux : 157 000€ dont 62 115€ soumis à l’éco PTZ.

La négociation :

La négociation est un jeu et il faut alors se mettre en position de force. Le vendeur a besoin de vendre, mais moi j’achète seulement si le prix me convient.

Je propose 245 000€

Le vendeur remonte à 260 000€

On tranche à 250 000€ FAI, sans dépôt de garantie et accord des permis de construire en condition suspensive en plus de l’obtention des prêts.

Le budget :

Le projet sort donc à 250 000€ + 157 000€ + 17 000€ de notaire + 4 500€ de sûreté bancaire +20 000€ de frais divers = Un arrondi à 450 000€, soit 1500€/m² le prix marché du secteur étant à minimum 2200€ actuellement.

Revenus locatifs 3 000€/mois

Le pour et le contre :

Pour :

L’intérêt de ce projet réside tout de suite dans la plus-value donnée à ce bâtiment. En effet, il me coûte 450 000€, pour une valeur de 660 000€. Là, le banquier est confiant et les banques suivent.

Contre :

Le rendement brut est d’environ 8%, je vous passe les détails, le rendement net net tombe à 5%.

Ce n’est pas terrible, mais limite positif.

Je n’ai pas compté ici le déficit foncier que cela génère et les avantages des éco-primes sur les travaux.

Réflexion :

  1. J’achète pour louer : le montant est conséquent, je ne gagne rien et prend des risques importants.
  2.  J’achète et j’en vends une partie : Le prix de revente au m² est rentable mais imposé sur la plus-value. Je rembourse une partie du prêt, donc les mensualités diminuent. Oui mais les revenus aussi diminuent, donc je ne gagne rien de plus !
  3.  Je revends tout. Plus-value 210 000€. C’est Jackpot … pour l’état. Imposition sur les plus-values + requalification en marchand de bien + Impôts sur le revenu, etc. L’état prend entre 65 et 70% de la plus-value. Il me reste disons 65 000€

La surprise :

Bien entendu, je ne me suis pas arrêté là, j’ai continué mes investigations afin d’être sur de ne rien oublier.

Et là, il n’y a plus que la touche « + » sur la calculatrice.

Pour un tel projet, il y a de la construction et la division du bâtiment en lots.

Donc c’est parti :

  • Création de places de parking : 20 000€ (Il en faut 1,5/logement et  je n’en est que trois disponibles)
  • Architecte, assistance à la maîtrise d’œuvre : 20 000€
  • Géomètre et frais d’acte de copro : 3 000 €
  • Taxes d’équipement (TLE, TDENS, TDCAUE) : 5 250 € (1 750€/logement créé)
  • Raccordement à l’égout (PFAC) : 9 000 € (3 000€/logement créé)
  • Création des compteurs EDF : 4 500 € (1 500€/logement créé)

Et oui, 61 750€ de frais, taxes et travaux obligatoires en plus.

Autant dire que le projet qui était très limite devient catastrophique

 La morale de cette histoire :

Personne ne m’avais parlé des taxes de raccordement divers, même pas au service urbanisme de la mairie. C’est un ami investisseur et marchand de biens  qui m’a mis la puce à l’oreille.

La requalification marchand de bien, personne ne sait trop comment ça interviens ; c’est un peu à la tête du client.

J’ai donc dit stop et appliqué deux règles de base :

1/ Il faut acheter avec sa tête et pas avec son cœur

2/ Il faut apprendre à investir avant d’investir.

Conclusion :

Mesdames, messieurs les vendeurs, j’ai une nouvelle pour vous.

Je repars à la chasse !

 

Et vous, à quel moment auriez-vous fait marche arrière sur un tel projet ?

Dites le moi dans les commentaires ci dessous.

 

Formation GRATUITE en 12 Modules Vidéo
111111111
Découvrez les 12 étapes INDISPENSABLES à connaitre pour réussir vos projets immobiliers...

Formation Offerte en 12 Modules Vidéo

Découvrez les 12 étapes INDISPENSABLES à connaitre pour réussir vos projets immobiliers...

Vos informations sont en sécurité

Formation Offerte en 12 Modules Vidéo

Découvrez les 12 étapes INDISPENSABLES à connaitre pour réussir vos projets immobiliers...

Vos informations sont en sécurité

Partagez
Tweetez
+1
Partagez