Comment j’ai failli faire un faux pas !

Attention au faux pas
Attention au faux pas

L’un des point important de l’investissement immobilier est d’investir avec sa tête et non avec son cœur.

Et bien, malgré ce conseil, j’ai moi-même failli faire cette erreur qui aurait pu me coûter TRÈS cher.

L’histoire commence début décembre 2012, lorsqu’un (une) agent immobilier me contact pour me dire « Monsieur YVON, j’ai ce que vous cherchez ! ».

Il s’agit d’une bâtisse à rénover pour y créer des appartements, en plein centre de la petite ville où je projetais d’investir depuis longtemps.

Cette ville est en plein développement, la demande existe.

Le bâtiment est à 300m du centre-ville, 300m de l’école, 800m du collège, 400m de deux supermarchés ; et malgré tout au calme.

Il s’agit d’une succession et les héritiers ont cette bâtisse sur les bras et veulent s’en débarrasser au plus vite.

Il y a 150m² au sol sur deux niveaux composés de :

  • Un Atelier au RDC à transformer en appartement T3 de 80m²
  • Un appartement de 90m² à rénover
  • Un T3 duplex en cours de création à finir de 80m²
  • Un T2 duplex de 50m² à créer à la place d’une remise et son grenier.
  • Deux garages, une place de stationnement extérieure et une cour fermée de 300m²

 

Allez, parlons argent maintenant,

Et c’est là que ça se complique :

Prix annoncé par l’agence 350 000€. Evidemment je dis que c’est trop élevé compte tenu des travaux. Le prix tombe tout de suite à 300 000€.

Je fais faire les devis par une entreprise que je connais, spécialiste en grosses rénovations tout corps d’état, avant de faire une offre.

Montant des travaux : 157 000€ dont 62 115€ soumis à l’éco PTZ.

La négociation :

La négociation est un jeu et il faut alors se mettre en position de force. Le vendeur a besoin de vendre, mais moi j’achète seulement si le prix me convient.

Je propose 245 000€

Le vendeur remonte à 260 000€

On tranche à 250 000€ FAI, sans dépôt de garantie et accord des permis de construire en condition suspensive en plus de l’obtention des prêts.

Le budget :

Le projet sort donc à 250 000€ + 157 000€ + 17 000€ de notaire + 4 500€ de sûreté bancaire +20 000€ de frais divers = Un arrondi à 450 000€, soit 1500€/m² le prix marché du secteur étant à minimum 2200€ actuellement.

Revenus locatifs 3 000€/mois

Le pour et le contre :

Pour :

L’intérêt de ce projet réside tout de suite dans la plus-value donnée à ce bâtiment. En effet, il me coûte 450 000€, pour une valeur de 660 000€. Là, le banquier est confiant et les banques suivent.

Contre :

Le rendement brut est d’environ 8%, je vous passe les détails, le rendement net net tombe à 5%.

Ce n’est pas terrible, mais limite positif.

Je n’ai pas compté ici le déficit foncier que cela génère et les avantages des éco-primes sur les travaux.

Réflexion :

  1. J’achète pour louer : le montant est conséquent, je ne gagne rien et prend des risques importants.
  2.  J’achète et j’en vends une partie : Le prix de revente au m² est rentable mais imposé sur la plus-value. Je rembourse une partie du prêt, donc les mensualités diminuent. Oui mais les revenus aussi diminuent, donc je ne gagne rien de plus !
  3.  Je revends tout. Plus-value 210 000€. C’est Jackpot … pour l’état. Imposition sur les plus-values + requalification en marchand de bien + Impôts sur le revenu, etc. L’état prend entre 65 et 70% de la plus-value. Il me reste disons 65 000€

La surprise :

Bien entendu, je ne me suis pas arrêté là, j’ai continué mes investigations afin d’être sur de ne rien oublier.

Et là, il n’y a plus que la touche « + » sur la calculatrice.

Pour un tel projet, il y a de la construction et la division du bâtiment en lots.

Donc c’est parti :

  • Création de places de parking : 20 000€ (Il en faut 1,5/logement et  je n’en est que trois disponibles)
  • Architecte, assistance à la maîtrise d’œuvre : 20 000€
  • Géomètre et frais d’acte de copro : 3 000 €
  • Taxes d’équipement (TLE, TDENS, TDCAUE) : 5 250 € (1 750€/logement créé)
  • Raccordement à l’égout (PFAC) : 9 000 € (3 000€/logement créé)
  • Création des compteurs EDF : 4 500 € (1 500€/logement créé)

Et oui, 61 750€ de frais, taxes et travaux obligatoires en plus.

Autant dire que le projet qui était très limite devient catastrophique

 La morale de cette histoire :

Personne ne m’avais parlé des taxes de raccordement divers, même pas au service urbanisme de la mairie. C’est un ami investisseur et marchand de biens  qui m’a mis la puce à l’oreille.

La requalification marchand de bien, personne ne sait trop comment ça interviens ; c’est un peu à la tête du client.

J’ai donc dit stop et appliqué deux règles de base :

1/ Il faut acheter avec sa tête et pas avec son cœur

2/ Il faut apprendre à investir avant d’investir.

Conclusion :

Mesdames, messieurs les vendeurs, j’ai une nouvelle pour vous.

Je repars à la chasse !

 

Et vous, à quel moment auriez-vous fait marche arrière sur un tel projet ?

Dites le moi dans les commentaires ci dessous.

 

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Joe

Bonjour Jérôme,

Cette expérience est très intéressante ! ! ! CQFD ! Se lancer tête baissée sans aucune connaissance peut être mortel financièrement. C’est la raison pour laquelle il faut se former avant de commencer à investir. D’autre part, je ne comprends pas trop l ‘histoire des places de parking. C’est obligatoire quand on loue son bien immobilier? Pourquoi 1,5 place ? Personnellement je n ‘aurai pas penser à tout car je ne saurais même pas par quel bout commencer. En effet; un archi. c ‘est indispensable pour ce type de transformation. Comme le dit O.S nous devons apprendre à nager avant d ‘imaginer traverser le piscine ! En attendant; Félicitations pour votre sursaut de dernière minute ! Sinon; C’était des années de galère !
Joe

Jérôme de 2ID

En effet Joe, il faut savoir nager pour traverser la piscine.
Mais mon tempérament fait que je ne me dis pas « Tiens, il faudrait que j’apprenne à nager », mais plutôt d’avoir de l’eau jusqu’au genoux pour m’y mettre vraiment. (C’est pas mal comme image, je la ressortirais).
Pour les places de parking, cela dépend des communes.
Généralement lorsque l’on crée des logements, ceux-ci doivent avoir au moins 1 place de stationnement, parfois 1,5, parfois 2. C’est la mairie qui le défini.
C’est pour cela que les bâtiments neufs ont toujours un parking de prévu parfois plus important que le nombre de logements.

Joe

Je reviens sur ce cas d ‘école . . .
Soit; L ‘investissement se monte désormais à 511.750 €. Mais la valeur est de 660.000 € . Je me pose donc la question (peut-être idiote) du pourquoi cela ne reste pas une bonne affaire ? En combien de temps aviez vous prévu le remboursement ? A combien se montaient les mensualités ? Est-ce que les mensualités excédaient les 300 € de loyers perçus ? J ‘ai hâtent d ‘avoir vos réponses !
Joe

Jérôme de 2ID

En effet, la valeur du bien est importante, mais pour l’instant il faut qu’il s’autofinance.
Les mensualités + les charges étaient aux alentours des 3000€ de revenus. Ce qui est très juste. J’avais juste les déductions fiscales qui me permettaient de payer les taxes locales.
Investir 500K€ sans filet de sécurité, c’est de la cascade, pas de l’investissement.

Julien d'acheter un garage

Bonjour,

je crois que je n’aurais même pas regardé l’annonce 😉

Avant de me lancer dans un achat comme celui là, j’aurais acheté trois appartements, fait faire les travaux et trouver quelques investisseurs chevronnés dans mon réseau pour m’aider !

C’est très dangereux de se lancer dans des affaires inconnues !

Julien
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Jérôme de 2ID

Je suis d’accord avec toi Julien.
C’est d’ailleurs vers un investisseur/marchand de biens que je me suis tourné pour avoir ces infos.
Mais pour demander conseil, il faut avoir des éléments, des chiffres. J’ai donc été jusqu’au bout des choses avec l’étude des travaux et du financement.

Allez, je te le dit parce que c’est toi.

L’affaire n’est peut être pas complètement terminée … patience

Olivier G@Economiser et Investir

Bonjour Jérôme,
Vous avez eu une belle démarche, négocier le prix, rechercher les informations et prendre conseils. C’est vrai que sur un projet comme le vôtre, on peut l’assimiler un investissement d’un immeuble de rapport et avoir 8% brut, je n’aurais pas regarder plus loin. Au moins, vous avez eu une belle prise de conscience et à temps, hâte de vous suivre sur vos autres projets.
Cordialement,
Olivier G.
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Damien

Bonjour Jérôme,

Effectivement, tout additionné l’affaire est très moyenne. Après on peut la regarder sous un autre angle: l’avantage de l’immeuble de rapport est qu’on utilise l’effet de levier du crédit au maximum et qu’on partage le risque car plusieurs logement. Dans ce cas le financement ne peut pas se faire à 110%. Ton financement sera de 510k€ – 100k€ d’apport soit 400k€ sur 25 ans = 2150€ (possible sur 20a avec 2450€) Le loyer de 3 000€ permet de payer les charges et taxes et même un cashflow positif te permettant de créer une provision pour travaux et aléas.

Si tu places 100k€ sur un compte à 5% net, dans 25 ans = 339 k€

Avec cet investissement, dans 25 ans = 511k€ SANS compter aucune revalorisation! Et en ne tenant pas compte de l’augmentation des loyers! (le cashflow va augmenter dans le temps… )

Donc, même avec cet immeuble, c’est toujours plus rentable que de placer 100k€ sur un compte à 5% net…

Ceci dit vous pouvoir mettre cet argent sur la table! 🙂
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Olivier M

Quel placement à 5% net ?

Par les temps qui courent, 5% net c’est du grand luxe. Je cherche justement des placements diversifiés avec cet objectif de rentabilité. Toute suggestion est bonne à prendre.

GREG

Comme quoi il est important de savoir investir avant même d´investir! un investisseur immobilier sur le web disait que pour faire une bonne affaire il faut trouver une bonne affaire! on a ici l´exemple type de ce qu´est une mauvaise affaire alors que l´on pensait trouver au départ une bonne affaire! de toute façon, l´ intérêt est aussi d´apprendre et là c´est gagner! bonne continuation dans ta chasse!
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PHILIPPE

Merci pour tes articles de très bonne qualité.
Par contre, je pense qu’en voulant la poule aux oeufs d’or, on ne fais jamais rien. C’est clair qu’en arrosant grassement tous le monde, à la fin il ne reste rien. Il faut économiser sur tous les budgets, à commencer par le budget travaux à 157.000€…On ne peut pas avoir une bonne affaire sans un investissement personnel important..

Sébastien

Ici , je pense que l’ensemble de la démarche financière propre au batiment apparait .

http://www.forumconstruire.com/guides/voir-gid_12,faire_construire_combien_ca_coute_.php

Le bâtiment a en fait une démarche complexe , compliquée avec de méchants pièges un peu partout .

« Et vous, à quel moment auriez-vous fait marche arrière sur un tel projet ? »
Je ne me serais pas lancé sur un projet de cette ampleur pour connaissances insuffisantes .
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Jérôme de 2ID

@ Sébastien,

En effet, une telle démarche peut paraître risquée.
Toutefois, il est important de s’informer avant tout. Je n’aurai rien signé avant d’avoir eu tous les éléments.

Je pense que pour vraiment apprendre, il faut réaliser; sinon, c’est que de la théorie.

Merci pour ce lien interessant

Clay

C’est exactement l’expérience que je suis en train de vivre et sur laquelle on a échangé quelques mails Jérôme.
J’ai eu le coup de coeur, mais les chiffres me disent de ne pas passer à l’action.

Palmyre

Moi, j’ai trop tendance à faire avec le coeur plutôt qu’avec la tête… Je suppose que je me serais arrètée au milieu du pétrin. Tout le monde n’a pas la chance d’avoir un ami investisseur et très expérimenté comme toi.

Alors, bravo, d’avoir su sortir à temps de l’affaire, finalement tu as investi du temps mais pas pas d’argent, je suppose.

Tu dois respirer plus tranquille de l’avoir échappé belle. Car l’immobilier peut faire gagner de l’argent mais on encourt des risques aussi. Je ne te dis pas les problèmes qu’il y a eu en Espagne (où 85% des gens sont propriétaires) ces dernières années de crise. Des drames à faire pleurer : Des parents qui ont perdu leur seule maison, l’épargne de toute leur vie, car ils s’étaient portés garents pour leurs enfants…qui ont à leur tour perdu leur maison qd. ils sont tombés au chomâge et les abus des Banques envers les petits propriétaires!!

Alors encore une fois, bravo pour ta sagesse. Bonne chance pour la prochaine aussi.

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