Connaissez vous l’article 1 ?


base de l'investissement immobilierÀ part être le premier article de ce blog, l’Article 1 est le fondement même de l’investissement en immobilier.

Il y a en effet certaines règles de base auxquelles il ne faut pas déroger, au risque de basculer de l’investissement à l’endettement. L’article 1 est la première de ces règles.

Une définition du mot « investissement » est :

« Décision par laquelle un individu affecte ses ressources propres ou des fonds empruntés à l’accroissement de son stock de biens productifs » 

Autrement dit, vous pouvez emprunter pour investir. Je dirais même vous DEVEZ emprunter pour investir.

L’article 1 de l’investissement immobilier se résume donc par cette citation :

 Les affaires, c’est bien simple: c’est l’argent des autres.

 Alexandre Dumas fils

 

En effet, si vous utilisez vos économies, alors vous n’en n’aurez plus. Il vaut donc mieux les placer pour qu’elles vous rapportent, mais pas dans l’immobilier (Bourse, dividende, assurance vie …).

Si vous utilisez directement les ressources de vos revenus, alors c’est votre taux d’endettement qui va augmenter. Même si vous avez de très gros revenus, vous allez réduire votre capacité d’emprunt et rapidement être coincé.

Reste donc à utiliser l’argent des autres, qui est une ressource inépuisable.

Nous allons donc utiliser :

  • L’argent de la banque pour TOUT financer (achat, frais de notaires, travaux, etc)
  • L’argent du locataire pour TOUT payer (remboursement du prêt, frais, impôts, taxes, etc)

 

L’immobilier est le seul moyen de se créer des revenus complémentaires et se constituer un patrimoine sans engager de capital au départ

C’est ce qui s’appelle :

l’effet de levier

En vous lançant dans l’investissement immobilier, vous entendrez souvent ce terme ; il est donc important de le comprendre.

Voici une petite explication en images : 

1 – Avant tout, la base : Tout levier doit reposer sur une base stable, sans quoi tout l’édifice risque de s’écrouler.

Ici, la base est donc, vos finances qui doivent être saines afin d’avoir la confiance des banques.

Il va donc falloir résoudre tout surendettement, compte à découvert, etc. et montrer votre capacité à épargner. Vos revenus doivent bien entendu être stables et réguliers, quellle qu’en soit la provenance ; c’est la stabilité qui compte.

2 – Le point d’appui : C’est sur lui que repose ce mécanisme financier, c’est donc VOUS.

La solidité de ce point est déterminée par votre capacité à rembourser le crédit que vous allez contracter.

Il est concrètement matérialisé par votre taux d’endettement.

3 – L’objectif à soulever: C’est le bien que vous souhaitez acquérir, par exemple un appartement, ce qui sera certainement le cas pour commencer.

Plus son poids (son prix) sera élevé, plus les éléments suivants devront être importants

4 – Le levier : C’est sur cette partie que tous les efforts se rejoignent. Il s’agit de la durée du crédit.

Plus il sera long, moins l’effort à fournir sera grand.

Donc plus vous rallongez la durée du crédit, moins l’effort de remboursement sera important.

5 – La force appliquée : C’est l’élément indispensable pour soulever votre objectif.

Il provient des loyers et exonérations fiscales. Plus cette force sera importante, plus l’objectif sera atteint rapidement. Plus vos loyers seront élevés, plus votre acquisition sera rapide.

 

Nous verrons prochainement comment mettre en place ce mécanisme point par point.

En attendant, dites-moi dans les commentaires ci-dessous le ou les points qui vous posent le plus de difficulté.


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Jérôme@2ID

Bonjour Olivier.
Merci pour ce 1° commentaire de ce nouveau blog.
D’autres éléments que j’espère intéressants arrivent, avec des cadeaux en plus.
Repasse en début de semaine, il y aura du nouveau.
Bonne soirée

Jérôme

vince

Félicitations pour ce nouveau blog Jérôme.

Je suis passionné d’immobilier, je vais donc suivre ton blog avec assiduité.

Bonne continuation

Brigitte

Merci pour cette vidéo qui m’a bien aidée à comprendre ce qu’est l’effet de levier, j’en ai maintenant une vision très claire! J’ai fait ta connaissance à la rencontre du 20 avril, et je dois dire que tu es un exemple pour moi. je vais suivre ton blog et le recommander à mon fils pour que lui aussi, puisse faire ses premiers investissements immobiliers.
Bonne continuation, et à bientôt

Ludovic

Bonsoir et merci pour cet article. Toutefois la notion d’exonérations fiscales reste floue. S’agit-il de la déduction :
– des frais et charges diverses,
– des intérêts et frais d’emprunt,
– des dépenses d’entretiens,

ou existe-il un régime fiscal particulier pour la location de studios ?

Par avance merci

Ludovic

Madiba80

Merci Jérôme pour cet article.
Il est très instructif et complète agréablement ma lecture du livre de Monsieur SEBAN.
Le point le plus difficile pour moi aujourd’hui est de créer à nouveau une base solide et durable. En effet, ces dernières années, je me suis laissée aller à la surconsommation créant mon appauvrissement. Il est plus qu’urgent pour moi d’y remédier et de reconstruire mon socle. J’ai commencé hier et j’espère qu’en décembre, j’aurai enfin des premiers résultats.
Si vous avez des conseils à ce sujet, je suis preneuse. En attendant, je vais déjà appliquer ceux de Monsieur SEBAN.
Merci encore pour votre site très bien documenté. Il m’aide beaucoup.
Cordialement,

Michèle

Bonjour,
Merci pour les conseils. j’ai 62ans et j’aimerais investir dans un studio sur Avignon, je vais me renseigner à une nouvelle banque,car j’ai 2 prêts à la même banque depuis 7 et 5 ans pour, deux petites maisons et un appartement que j’ai en location, mais en ce moment ce n’est pas facile, car j’ai une maison vide à cause de locataires qui ne payaient pas leur loyer, et depuis 9 mois qu’ils ont quittés les lieux sans laisser d’adresse, je me débat, avec mon assurance, pour reprendre possession de ma maison.
Et mon appartement vide à du mal à se louer, dans la petite ville où il se trouve il y a beaucoup de logements sur le marché de la location. Mais je ne me décourage pas j’espère que j’aurais plus de chance sur Avignon et avec la banque malgré mon âge, je n’ai plus l’ambition de devenir riche, mais seulement que je m’en sorte mieux, car ma retraite n’est pas même le Smic . Merci encore pour vos conseils, et bonne continuation. Michèle

Benito

 » plus vous rallongez la durée du crédit, moins l’effort de remboursement sera important. »

A ce moment là, pourquoi ne pas choisir un crédit sur 30 ans? le levier sera beaucoup plus long et facile à manoeuvrer, mais il coûtera extrêmement cher!
Il semble que le bon compromis est une durée de 20 ans…

Jérôme

En effet, il faut allonger, mais rester raisonnable.
La bonne durée est entre 20 et 25 ans.

Demandez les deux simulations à votre banquier car parfois le taux d’intérêt fait un grand bon en avant après 20 ans

Elisee KOUAMELAN

Bonjour Jerome,
Tres important et tres utile cet article.
j’en avais une toute autres idees:
-qui paie ses dettes s’enrichie—qui n’a pas de dette est riche
Grand merci à toi

Elisee K.

seddick

Oui je trouve ça très très interessant mais vous ne parlez jamais de la fiscalité pourquoi? Quelle fiscalité choisir faut il aller voir un fiscalistes pour choisir?

Jérôme

En effet, la fiscalité est rarement discutée sur les blogs, et même dans les formations.
Pourquoi ?
Car le domaine est vaste, complexe et en perpétuel changement.
Chaque investissement à ses propres caractéristiques, qui peuvent varier selon votre situation.

Le sujet n’est donc pas tabou, mais les informations seront généralement de mauvais conseil.

N’hésitez donc pas à voir un professionnel, régie, syndic, agent immobilier, notaire, etc…
Ils sot tenus de vous donner des infos à jour.

Jules

Bonjour, tout d’abord bravo a Jérôme pour votre blog, il est assez complet pour un débutant qui se lance dans l’investissement locatif.
Si des questions de fiscalité vous tourne dans la tête n’hésité pas a me contacter pour plus d’information

Cordialement

TOGBE

Bonjour Jérôme

Les 3 ebooks que j’ai reçus et l’article que je viens de lire me propulsent en avant véritablement.
Merci pour la richesse de vos articles
Nous restons en contact pour d’autres échanges
TOGBE

MIELQUOR

Bonjour , dis qu’il faut investir ses economies dans la bourse, dividendes, assurance-vie, mais que penses tu des SCPI (de bureaux par exemple) , les recommanderais tu ? si oui dans quel cas de figure?
merci
rom

Jérôme

@Rom

En effet, le placement SCPI est une autre façon d’investir dans l’immobilier; en particulier dans les SCPI de bureau qui offrent une meilleure rentabilité.

Mike59760

Bonjour à toutes et à tous,

Très bon article, facile à comprendre , j ai vraiment hâte de me lancer , je dois juste régler un différent financier qui sera, j’ espère, régler juillet ou août, ca me paraît être une éternité.

J ai hâte de commencer et je suis pressé de suivre la formation de olivier seban.

Esanu

Bonsoir Jérôme,

Tout d’abord, je vous remercie pour les conseils tres pratiques que vous partagez avec nous.
J’avais lu dans un de vos articles que vous aviez réussi à investir en partant de 0 euros.
Moi j’ai un revenu stable, mais je ne peux pas economiser beaucoup, pour me permettre d’investir, surtout que déjà moi même je suis locataire. Comment faire pour avoir un capital de base, pour commencer une affaire? J’ai plein d’idées d’investissements, mais je n’ai pas quoi investir :).
Je vous serais très reconnaissante si vous me donneriez un conseil en ce sens.
Merci d’avance.
Aline

Jérôme

Bonjour Aline

L’immobilier est le seul investissement que vous pouvez réaliser en partant réellement avec « rien ».
Pour les autres business, Internet est la seconde ressource qui permet de générer des revenus complémentaires
avec très peu de moyens au départ.
Je vous conseille l’interview de Cédric qui parle justement de ces autres « piliers »

Natacha Goudchaux

Bonjour Jérôme
Merci encore pou tout vos conseils.
Ma question est la suivante : Je suis allée voir une banque pour lui dire que je souhaitais acheté en lui expliquant que je souhaitait acheter un bien en mauvaise état, le rénover (plus pour moi puisque je suis architecte d’intérieur)pour ensuite le louer ou le revendre afin de faire une opération « marchand de biens »
Mon banquier ma répondu qu’à la BNP ils n’empruntaient que pour les personnes qui achetaient des biens pour que ce soient leurs résidences principales?
Donc pensez vous qu’il faut dire que c’est pour sa résidence principale?
Mais si on fait une seconde fois l’opération alors on ne peut pas dire que c’est encore sa résidence principale?
Nota; je ne suis pas encore propriétaire.
Deplus que pensez vous si on achète est il mieux d’etre en SCI ou en nom propre?
Merci beaucoup pour vos réponse

Jérôme

Bonjour Natacha

Changez d’agence, VITE!!!
J’ai moi même un compte à la BNP, ils me prête sans problème, à 110% pour du locatif.
Votre « conseillé » vous a raconté n’importe quoi, certainement pour masquer son incompétence.

Concernant la SCI, si vous achetez a plusieurs ou si c’est pour vos enfants, oui, sinon, aucun intérêt.

LO-PRESTI

Pour moi c’est le compte à découvert c’est pas évident avec 2 smic et 2 enfants en bas âge mais il y a toujours des solutions alors on s’accroche

oneyebug

bonjour Jérôme,

Je suis votre blog depuis quelques jours et je le trouve très intéressant.
Il me vient une question à propos de l’effet de levier.
Dans le point cinq de l’article vous dîtes :  » Plus vos loyers seront élevés, plus votre acquisition sera rapide. »
Dans tout ce que j’ai lu jusqu’à maintenant à aucun moment, à moins que je l’ai « zappé », on ne parle de comment fixer le prix d’un loyer.
Je m’explique. Si j’achète un bien (F3) 100 000€ sur quinze ans et que je rajoute tous les frais, qlqs travaux et le foncier, j’arrive à une somme de, mettons 150 000€.
Pour payer tout cela sur quinze ans, je fais le calcul suivant 150 000€ : 15 =10 000€ par an.
Je redivise par 12 pour avoir le loyer mensuel et j’arrive à un total de = 834€
Je sais pertinemment que dans ma région un F3 est louer dans les 500€ à 600€
Comment puis-je louer mon bien au prix du marché ? Si je dois payer presque 340€ de ma poche ce n’est plus de l’investissement…au mieux c’est peut-être de la défiscalisation… mais je n’y vois aucun intérêt dans mon cas.
Je me trompe peut-être dans mon calcul,
Si vous avez une réponse à cette question, j’aimerais comprendre.

Merci encore pour toutes les bonnes idées et la motivation,

oneyebug

Jérôme

@ Oneyebug

C’est le principe de « la bonne affaire ».
Il faut faire le calcul à l’envers.
Partir du loyer pour déterminer un prix d’achat tout compris.
Puis déduire les frais de notaire, le budget travaux; il reste le prix maximum auquel vous devez acheter votre bien.

Coralie

Bonjour Jérôme,

Merci beaucoup pour ces explications. Je n’ai malheureusement pas pu lire la vidéo (même problème que celui cité plus haut) mais les explications sont claires.

Merci encore pour la conférence de mercredi soir, c’était ultra intéressant. Félicitations !

Bon courage et à bientôt.

Coralie.

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